Ferienvermietung · Lizenz
Neue Lizenzen sind knapp. In Palma und in den meisten Mehrfamilienhäusern sind sie praktisch nicht mehr zu bekommen. Eine bestehende Lizenz gehört zur Immobilie und sollte vor dem Kauf geprüft werden.
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Wer auf Mallorca eine Immobilie an Urlauber vermieten will, braucht in der Regel eine Anmeldung der touristischen Tätigkeit (DRIAT) beim Consell de Mallorca und die passenden touristischen Plätze (plazas turísticas). Neue Anmeldungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind auf den Balearen seit dem Decreto-ley 4/2025 grundsätzlich nicht mehr zulässig; in Palma ist das gesamte Stadtgebiet seit der Änderung des Flächennutzungsplans 2026 außerdem als ungeeignet für neue Ferienvermietung ausgewiesen. Matthias Jahnel, LL.M., ist als deutscher Rechtsanwalt und als spanischer Abogado zugelassen und berät in Palma ausschließlich im Immobilienrecht einschließlich der Steuern rund um die Immobilie – etwa bei der Prüfung oder Übertragung einer bestehenden Lizenz und bei der Besteuerung der Mieteinnahmen.
Die Angaben auf dieser Seite haben den Stand 11. November 2026 und dienen der ersten Orientierung. Sie ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Die umgangssprachliche „ETV-Lizenz“ oder „Ferienvermietungslizenz“ ist in der Regel kein einzelnes Papier, sondern setzt typischerweise dreierlei voraus:
Rechtsgrundlage ist die Ley 8/2012 vom 19. Juli über den Tourismus der Balearen, wesentlich geändert durch das Decreto-ley 4/2025 vom 11. April (BOIB Nr. 46 vom 15.04.2025; auch BOE-A-2025-14462). Die Lizenz gehört zur Immobilie, nicht zur Person. Einen freien Handel mit Lizenzen wie mit Wertpapieren gibt es nicht.
In der Praxis begegnen drei Formen:
Hinzu kommen weitere Pflichten, die unabhängig von der balearischen Eintragung bestehen: die Gästemeldung über SES.Hospedajes (Real Decreto 933/2021) und die steuerlichen Erklärungen. Für die Ökosteuer (Impuesto sobre Estancias Turísticas, Ley 2/2016) gelten die jeweils aktuellen amtlichen Sätze; sie sollten Sie bei der zuständigen Stelle (ATIB) prüfen. In Inseraten ist die vorgeschriebene touristische Kennzeichnung anzugeben.
Seit Februar 2022 gilt auf den Balearen ein Moratorium für neue touristische Plätze, solange die Inselräte ihre Kapazitätsgrenzen nicht festlegen (Ley 3/2022, geändert durch das Decreto-ley 4/2025). Das Dekret erlaubt unterdessen den Platztausch zwischen Privatleuten, ohne dass die Gesamtzahl der Plätze wächst. Ob und wann das Moratorium auf Mallorca endet, stand am 11. November 2026 nicht fest.
Die Disposición adicional segunda des Decreto-ley 4/2025 bestimmt: In allen Balearen dürfen keine neuen DRIAT mehr für Wohnungen im Wohnungseigentum (propiedad horizontal) eingereicht werden. Ausgenommen sind Reihen- und Doppelhäuser (viviendas adosadas y aparejados) sowie die Modalität der Hauptwohnungsvermietung.
Bereits erteilte Eintragungen sind davon nicht automatisch gelöscht. Sie sind jeweils auf Gültigkeit, Befristung, Verlängerungsfähigkeit und mögliche Qualitätsauflagen zu prüfen. Daneben gilt immer die kommunale Zonierung: Auch ein Einfamilienhaus braucht eine geeignete Zone.
In Mehrfamilienhäusern ist die touristische Vermietung in Palma bereits seit der städtischen Zonierung 2018 untersagt. Für die heute geltende Regelung ist die Änderung des Flächennutzungsplans 2026 die maßgebliche amtliche Quelle: Das Plenum der Stadt Palma hat am 28. Mai 2026 die Änderung des Plan General (PG23), Normen 4.2.1, 4.2.2 und 4.2.4, endgültig beschlossen. Veröffentlicht wurde sie im BOIB Nr. 81 vom 27. Juni 2026.
Die veröffentlichte Norma 4.2.4 erklärt das gesamte Gemeindegebiet Palmas zur einzigen Zone, die für die Vermarktung touristischer Aufenthalte in Wohnungen (ETV) nicht geeignet ist. Der Genehmigungsbeschluss streicht das früher vorgesehene Wachstum von 374 neuen Plätzen, schließt die Verlängerung nicht permanenter ETV aus und lässt die Verlegung vorhandener genehmigter Plätze an andere Standorte nicht zu, weil sie die städtebauliche Voraussetzung einer geeigneten Zone nicht mehr erfüllten. Abgemeldete Plätze werden nicht ersetzt.
Rechtmäßig zugelassene Plätze dürfen weiter betrieben werden, soweit die jeweilige Eintragung gültig bleibt. Praktisch bedeutet das für Palma: Eine neue Ferienvermietung ist im gesamten Stadtgebiet ausgeschlossen. Typische Mandate sind die Prüfung einer bestehenden Lizenz beim Kauf, Fragen des Bestandsschutzes und der Verlängerung sowie die Abwehr unzulässiger Nutzung.
Bei Immobilien im Wohnungseigentum kommt das Wohnungseigentumsrecht hinzu. Eine fehlende touristische oder städtebauliche Zulassung wird durch einen Gemeinschaftsbeschluss nicht geheilt – und umgekehrt.
Artikel 17.12 der Ley de Propiedad Horizontal in der Fassung der Ley Orgánica 1/2025 (in Kraft seit dem 3. April 2025) erlaubt der Gemeinschaft, die touristische Vermietung mit einer doppelten Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer und drei Fünfteln der Anteile zu genehmigen, zu beschränken, zu bedingen oder zu verbieten, auch ohne Änderung der Satzung. Dieselbe Mehrheit gilt für einen Zuschlag auf die Gemeinschaftskosten von höchstens 20 %. Solche Beschlüsse wirken nicht zurück.
Nach dem neuen Artikel 7.3 LPH braucht, wer die Tätigkeit neu beginnen will, zuvor die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft. Der Präsident kann die sofortige Einstellung verlangen. Wer die Tätigkeit vor dem 3. April 2025 bereits ausgeübt und sich an die touristische Sektorvorschrift gehalten hat, darf sie nach den dort festgelegten Bedingungen und Fristen fortsetzen (Disposición adicional 2. ª der Ley Orgánica 1/2025).
Auf Mallorca ist dieser Punkt oft nachrangig, weil neue DRIAT in Mehrfamilienhäusern ohnehin gesperrt sind. Er bleibt wichtig beim Altbestand, bei Streit in der Gemeinschaft, beim Kauf einer Wohnung mit behaupteter Lizenz und bei der Abwehr unzulässiger Nutzung durch andere Eigentümer.
Das Real Decreto 1312/2024 vom 23. Dezember 2024 schuf ein nationales Register für Kurzzeitvermietungen (Registro Único de Arrendamientos) und die digitale Einheitsstelle (Ventanilla Única Digital). Ab dem 1. Juli 2025 war eine staatliche Registrierungsnummer (NRA, oft auch NRUA genannt) Voraussetzung, um Kurzzeitvermietungen auf Online-Plattformen anzubieten.
Der Tribunal Supremo hat mit Urteil Nr. 620/2026 vom 19. Mai 2026 (Sala Tercera; BOE-A-2026-12300) die Vorschriften über genau dieses obligatorische nationale Register für nichtig erklärt. Das Gericht gab einer Klage der Generalitat Valenciana teilweise statt: Der Staat habe keine Kompetenz für ein erschöpfendes landesweites Register, das sich über die Autonomen Gemeinschaften legt. Die Pressemitteilung des Consejo General del Poder Judicial datiert vom 21. Mai 2026; der Sachverhalt ist auch im Beitrag vom 21. Mai 2026 dargestellt.
Bestehen bleiben nach dem Urteil die Ventanilla Única Digital, die Datenübermittlungspflichten der Plattformen und die Übermittlung zu statistischen Zwecken. Für Eigentümer auf Mallorca bleiben außerdem die balearische DRIAT und Eintragung, die kommunale Zonierung und die Gästemeldung über SES.Hospedajes. Ob einzelne Plattformen in der Praxis weiterhin eine Nummer verlangen oder der Staat eine neue Regelung nachlegt, ist derzeit nicht abschließend geklärt.
Vor der Anzahlung oder dem Vorvertrag sollte geprüft werden, ob die Eintragung besteht, auf den Verkäufer lautet und zum Immobilientyp passt; ob die Zahl der Plätze mit der Bewohnbarkeitsbescheinigung und der tatsächlichen Kapazität übereinstimmt; und ob ein Inspektions- oder Löschungsverfahren oder eine offene Sanktion vorliegt, die auf den Käufer übergehen kann. In Palma ist zusätzlich zu klären, ob es sich um einen geschützten Altbestand handelt, der nicht verlängerbar oder nicht verlegbar ist. Bei Wohnungseigentum kommen Befristung, Verlängerung, Gemeinschaftsordnung und die Beschlusslage nach den Artikeln 17.12 und 7.3 LPH hinzu.
Im Kaufvertrag sollte die Lizenz als wesentliche Eigenschaft festgehalten und abgesichert werden, etwa durch einen Einbehalt oder eine auflösende Bedingung, wenn die Behörde den Inhaberwechsel nicht anerkennt.
Seit dem Decreto-ley 4/2025 ist der Platztausch zwischen Privatleuten wieder möglich, aber nur über ein förmliches Verfahren: Der bisherige Inhaber meldet die Plätze endgültig ab und benennt einen Erwerber, der die Plätze offiziell erwirbt und eine eigene DRIAT einreicht. Das Benennungsrecht ist nicht an Dritte übertragbar.
Grenzen, die typischerweise zu prüfen sind: die Eignung der Zielimmobilie, das Verbot neuer DRIAT in Mehrfamilienhäusern, in Palma das Verbot der Verlegung an einen anderen Standort, eine fünfjährige Sperre für Plätze aus den Ausschreibungen 2025 und 2026 sowie offene Fragen zum amtlichen Platzpreis und zur steuerlichen Behandlung. Die Einzelheiten sind im Beitrag vom 31. Oktober 2026 zur Übertragung von Plazas turísticas dargestellt.
Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie sind in Spanien steuerpflichtig, auch wenn der Eigentümer in Deutschland wohnt. Sie unterliegen der Einkommensteuer der Nichtresidenten (IRNR) und werden mit dem Modelo 210 erklärt. Der Steuersatz beträgt 19 % für Einwohner der EU sowie Islands, Norwegens und Liechtensteins, sonst 24 %. Kosten dürfen nur natürliche Personen mit Wohnsitz in der EU bzw. im EWR (mit wirksamem Informationsaustausch) abziehen, und nur soweit sie unmittelbar mit den spanischen Einkünften zusammenhängen.
Tage der Vermietung und Tage der Eigennutzung oder des Leerstands sind getrennt zu behandeln. Für unvermietete Tage greift typischerweise die fiktive Nutzungsbesteuerung (1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, anteilig). Ein häufiger Fehler ist, die Ferienvermietung wie eine reine Eigennutzung zu erklären. Plattformen übermitteln Vermietungsdaten an die Steuerverwaltung (Modelo 238 / DAC7). Die geltenden Fristen, auch die Änderungen durch die Orden HAC/623/2026, finden Sie auf der Seite Modelo 210 für Nichtresidenten. Auch Deutschland kann die Einkünfte besteuern; die Anrechnung nach dem Doppelbesteuerungsabkommen ist im Einzelfall zu prüfen.
Im Video erklärt Matthias Jahnel, warum nach der Steuererklärung für die Ferienvermietung oft kein spanischer Steuerbescheid kommt – und warum der Zahlungsbeleg aus dem Online-Portal allein nicht jede Unsicherheit beseitigt:
Video auf YouTube: Spanischer Steuerbescheid: Warum bei der Ferienvermietung keiner kommt · YouTube-Kanal LexJahnel Abogados
Ob auf die Vermietung Mehrwertsteuer (IVA) anfällt, hängt vom Einzelfall ab, insbesondere davon, welche Leistungen neben der bloßen Wohnraumüberlassung erbracht werden. Eine pauschale Aussage für alle Ferienvermietungen ist nicht möglich.
Das Real Decreto-ley 29/2026 vom 6. Oktober 2026 (BOE vom 7. Oktober 2026, in Kraft seit dem 8. Oktober 2026) sieht vor, dass ab dem 1. Dezember 2026 für die Vermietung möblierter Wohnungen an denselben Mieter für bis zu 30 Nächte der reduzierte Satz von 10 % IVA gelten soll, mit gesetzlich geregelten Ausnahmen. Die Diputación Permanente des Congreso hat die Bestätigung oder Aufhebung dieses Dekrets für den 12. November 2026 auf die Tagesordnung gesetzt. Wird es nicht bestätigt, entfällt es für die Zukunft. Ob die Regelung Bestand hat, war bei Erstellung dieser Seite daher noch nicht abschließend geklärt.
Die kommunale Grundsteuer (IBI) bleibt unabhängig davon fällig. Ein bundeseinheitlicher IBI-Zuschlag auf Ferienwohnungen greift nach dem genannten Dekret nur in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten (zonas tensionadas); die Balearen waren am 11. November 2026 keine solche Zone.
Das Decreto-ley 4/2025 hat den Sanktionsrahmen der Ley 8/2012 angehoben (Artikel 123): leichte Verstöße mit Verwarnung oder Geldbuße bis 5.000 €, schwere Verstöße mit 5.001 bis 50.000 € (für bestimmte Fälle der Werbung, des Vertragsschlusses oder der Vermarktung ohne Zulassung 30.001 bis 50.000 €) und sehr schwere Verstöße mit 50.001 bis 500.000 €. Zusätzlich kann die Tätigkeit vorübergehend untersagt werden.
Im Herbst 2026 hat das Tourismusdepartement des Consell de Mallorca in Verfahren wegen illegaler Ferienvermietung Bußgeldvorschläge von 80.000 € je Wohnung bekannt gemacht. Es handelt sich um Vorschläge in laufenden Verfahren, nicht automatisch um rechtskräftige Bußgelder. Die genaue Höhe hängt vom Einzelfall ab. Ohne die erforderliche Zulassung zu vermieten, kann außerdem einen späteren Verkauf belasten.
Wir beraten Sie insbesondere bei der Prüfung einer bestehenden Ferienvermietungslizenz vor dem Kauf oder Verkauf, bei der vertraglichen Absicherung des Inhaberwechsels, bei der Übertragung von Plazas turísticas im förmlichen Verfahren, bei Fragen der Eigentümergemeinschaft zur touristischen Nutzung, bei der steuerlichen Einordnung der Mieteinnahmen (IRNR, Modelo 210, Abgrenzung zur Eigennutzung, Schnittstelle zur deutschen Besteuerung) und bei der Prüfung von Bußgeldbescheiden der Tourismusverwaltung im Zusammenhang mit der Immobilie.
Wir übernehmen keine Mandate außerhalb des Immobilienrechts und der Steuern rund um die Immobilie.
Matthias Jahnel, LL.M., ist als Rechtsanwalt in Deutschland und als Abogado in Spanien zugelassen. Die Kanzlei hat ihren Sitz in der C/ Can Arboç, nº 1, 07002 Palma de Mallorca. Er ist seit 2001 in Spanien tätig; die Kanzlei wurde 2005 gegründet.
Ja, in der Regel. Üblich sind die Anmeldung der touristischen Tätigkeit (DRIAT) beim Consell de Mallorca, die Eintragung ins Inselregister und die erforderlichen touristischen Plätze nach der Bewohnbarkeitsbescheinigung. Die kommunale Zonierung muss die Nutzung zulassen. Vermietung ohne diese Voraussetzungen kann bußgeldbewehrt sein.
Neue Anmeldungen für Wohnungen im Wohnungseigentum sind seit dem Decreto-ley 4/2025 auf den Balearen grundsätzlich ausgeschlossen; Reihen- und Doppelhäuser sowie die Vermietung der eigenen Hauptwohnung sind ausgenommen. In Palma kommt hinzu, dass das gesamte Stadtgebiet seit der Planänderung 2026 als ungeeignet für neue Ferienvermietung gilt. Eine bereits bestehende, gültige Eintragung ist getrennt zu prüfen.
Für neue Plätze praktisch nicht. Der Flächennutzungsplan erklärt das ganze Gemeindegebiet zur ungeeigneten Zone, streicht das früher vorgesehene Wachstum und lässt weder die Verlängerung nicht permanenter Eintragungen noch die Verlegung vorhandener Plätze zu. Rechtmäßig bestehende Plätze können weiter betrieben werden, soweit die Eintragung gültig bleibt.
Einen freien Lizenzhandel gibt es nicht, die Lizenz gehört zur Immobilie. Seit 2025 können Plätze in einem förmlichen Verfahren abgemeldet und auf einen benannten Erwerber übertragen werden, dessen Immobilie dafür geeignet sein muss. Einzelheiten, Sperrfristen und offene Steuerfragen erklärt der Beitrag zur Übertragung von Plazas turísticas.
Die Mieteinnahmen unterliegen der spanischen Nichtresidentensteuer (IRNR) und werden mit dem Modelo 210 erklärt, in der Regel mit 19 % für EU-Einwohner. Kosten sind nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen abziehbar. Unvermietete Tage werden typischerweise als Eigennutzung erfasst. Fristen und Ablauf finden Sie auf der Seite zum Modelo 210.
Vom 1. Juli 2025 an war eine staatliche Nummer (NRA/NRUA) für Angebote auf Online-Plattformen vorgeschrieben. Der Tribunal Supremo hat das zugrunde liegende nationale Register im Urteil 620/2026 vom 19. Mai 2026 für nichtig erklärt. Die balearische Eintragung, die Zonierung und die Gästemeldung über SES.Hospedajes bleiben. Ob einzelne Plattformen weiterhin eine Nummer verlangen, ist in der Praxis zu prüfen.
Ja. Seit dem 3. April 2025 kann die Gemeinschaft die Tätigkeit mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer und der Anteile genehmigen, beschränken oder verbieten. Wer neu beginnen will, braucht zuvor die ausdrückliche Zustimmung. Wer die Tätigkeit vorher bereits legal ausgeübt hat, darf sie unter den gesetzlichen Bedingungen fortsetzen. Daneben gelten Tourismus- und Baurecht.
Das balearische Tourismusgesetz sieht nach dem Decreto-ley 4/2025 Geldbußen bis 5.000 € bei leichten, 5.001 bis 50.000 € bei schweren und 50.001 bis 500.000 € bei sehr schweren Verstößen vor. Der Consell de Mallorca hat 2026 in Verfahren wegen illegaler Ferienvermietung Bußgeldvorschläge von 80.000 € je Wohnung bekannt gemacht. Die genaue Höhe hängt vom Einzelfall ab.
Sie kaufen oder verkaufen eine Immobilie mit Ferienvermietungslizenz, möchten Plätze übertragen oder haben Post von der Tourismusverwaltung erhalten? Schreiben Sie uns. Wir prüfen den Vorgang im Immobilienrecht und bei den Steuern rund um die Immobilie – auf Deutsch und Spanisch, von Palma aus.
Telefon +34 971 10 55 11 · E-Mail info@lexjahnel.com · WhatsApp
Stand: 11. November 2026. Quellen: Ley 8/2012 und Decreto-ley 4/2025 (BOIB Nr. 46 vom 15.04.2025, BOE-A-2025-14462); Änderung des Plan General von Palma, Plenum 28.05.2026, BOIB Nr. 81 vom 27.06.2026; Ley de Propiedad Horizontal in der Fassung der Ley Orgánica 1/2025; Real Decreto 1312/2024 und Tribunal Supremo, Urteil 620/2026 vom 19.05.2026 (BOE-A-2026-12300); Real Decreto 933/2021; Real Decreto-ley 29/2026 (Bestätigung am 12.11.2026 ausstehend); Agencia Tributaria zum Modelo 210. Maßgeblich ist die jeweils geltende Fassung.