Häufige Fragen
Kurze Antworten für deutschsprachige Käufer und Eigentümer – Stand 3. November 2026.
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Diese Seite beantwortet Fragen, die deutschsprachige Käufer und Eigentümer auf Mallorca häufig stellen. Die Antworten dienen der ersten Orientierung. Sie sind keine Beratung und keine Zusage für Ihren Einzelfall.
Beim Kauf von einer Privatperson fällt die Grunderwerbsteuer ITP an. Auf den Balearen gilt ein Stufentarif von 8 bis 13 %, jede Stufe nur auf den Teilbetrag in dieser Stufe. Bemessen wird nach dem höheren Wert aus Kaufpreis und steuerlichem Referenzwert. Mit Notar, Grundbuch, Anwalt und weiteren Gebühren rechnen viele Käufer insgesamt mit rund 10 bis 13 % des Kaufpreises; das ist eine Planungsgröße, kein Festpreis (Stand September 2026). Nebenkosten beim Kauf →
Beim Erstverkauf durch einen Bauträger fällt statt der ITP in der Regel 10 % Mehrwertsteuer (IVA) auf Wohnraum an. Hinzu kommt die Stempelsteuer AJD, auf den Balearen üblicherweise 1,5 %, bei Kaufpreisen ab etwa 1 Million Euro 2 %. ITP und AJD fallen bei demselben Kaufvorgang nicht nebeneinander an (Stand September 2026). Neubau: IVA und AJD →
Der spanische Notar beurkundet den Kauf, er prüft aber nicht im Interesse des Käufers Lasten, Baurecht, Vermietbarkeit und die richtige Steuerart. Diese Prüfung übernimmt ein eigener Anwalt. Sinnvoll ist sie vor der Anzahlung oder dem privaten Vorvertrag (arras), weil sich danach vieles nur noch schwer ändern lässt. Leistungen Immobilien →
In der Regel ja. Die NIE ist die spanische Identifikationsnummer für Ausländer und wird für Notar, Finanzamt und Bank benötigt. Sie sollte rechtzeitig vor dem Notartermin beantragt werden. Lexikon: NIE →
Nach derzeitigem Stand in der Regel nicht. Die am 27. Oktober 2026 beschlossene Reform der Ley de capitalidad gibt der Stadt ein Vorkaufs- und Rückkaufsrecht (tanteo y retracto) nur für Flächen, die in der Planung als sistemas generales, Straßennetz (red viaria), Freiflächen oder öffentliche Einrichtungen ausgewiesen sind. Das Gesetz tritt erst mit der Veröffentlichung im Amtsblatt BOIB in Kraft; bis zum 3. November 2026 ist es dort nicht veröffentlicht. Blog: Vorkaufsrecht Palma →
Die neue Regel soll auch für Käufe gelten, die in den zwölf Monaten vor dem Inkrafttreten beurkundet wurden, wenn die Fläche öffentlich verplant ist. Der Käufer muss der Stadt den Kauf mit einer Kopie der Escritura mitteilen; die Stadt kann dann innerhalb von 60 Kalendertagen ab dem Tag nach der Mitteilung in den Kauf eintreten. Ohne Mitteilung beginnt die Frist erst, wenn die Stadt von dem Kauf erfährt. Einzelheiten hängen vom endgültigen Gesetzestext ab (Stand 3. November 2026). Blog: Vorkaufsrecht Palma →
Ja, in der Regel. Für selbst genutzte oder leerstehende Immobilien werden fiktive Einkünfte von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts angesetzt, anteilig nach Tagen, und mit dem Modelo 210 erklärt. Einen Bescheid oder eine Erinnerung vom Finanzamt gibt es dafür meist nicht, weil in Spanien die Selbstveranlagung gilt. Modelo 210 für Nichtresidenten →
Für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins beträgt der Satz 19 %, sonst 24 %. Die fiktiven Einkünfte für 2025 sind noch bis 31. Dezember 2026 zu erklären. Ab dem Steuerjahr 2026 läuft die Frist vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres, bei Vermietung (Jahreserklärung) vom 1. bis 20. April (Orden HAC/623/2026, Stand Oktober 2026). Fristen Modelo 210 →
Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein und führt sie innerhalb eines Monats mit dem Modelo 211 an das Finanzamt ab. Der Verkäufer erklärt seinen Gewinn mit dem Modelo 210, das mit 19 % besteuert wird; ein zu hoher Einbehalt kann darüber zurückgefordert werden. Hinzu kommt in der Regel die kommunale Plusvalía, und auch Deutschland kann den Verkauf steuerlich erfassen. Verkauf durch Nichtresidenten →
Nicht jeder Eigentümer ist betroffen. Ob die Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) greift, hängt vom Wert, den Freibeträgen, dem Wohnsitz und davon ab, ob die Immobilie privat oder über eine Gesellschaft gehalten wird. Bewertet wird je nach gesetzlicher Regel nach Referenzwert, Kaufpreis oder Katasterwert; das sollte möglichst schon beim Kauf mitgeprüft werden. Vermögenssteuer Mallorca →
Ja, das ist möglich. Spanien besteuert den Übergang einer in Spanien gelegenen Immobilie unabhängig davon, wo die Erben wohnen; die Balearen haben dafür eigene Freibeträge und Sätze. Deutschland kann denselben Erwerb ebenfalls besteuern, ob und wie die spanische Steuer angerechnet wird, ist im Einzelfall zu prüfen. Erbschaftsteuer Spanien–Deutschland →
In der Escritura und im Grundbuch werden für jeden Käufer der Familienstand und bei Verheirateten in der Regel der Güterstand angegeben; gilt dafür ausländisches Recht, etwa bei der deutschen Zugewinngemeinschaft oder dem deutsch-französischen Wahlgüterstand, wird der Erwerb mit dem Vermerk eingetragen, dass er diesem Güterstand unterliegt. Erwerben unverheiratete Paare oder Ehegatten zu Bruchteilen, muss der Anteil jedes Miteigentümers eindeutig, etwa als Prozentsatz, festgelegt werden. Diese Angaben wirken fort: Beim späteren Verkauf müssen in der Regel alle eingetragenen Eigentümer mitwirken, und im Erbfall ist der Anteil des Verstorbenen Grundlage für den Übergang auf die Erben und für die spanische Erbschaftsteuer. Die am 27. Oktober 2026 beschlossene Reform des balearischen Güterrechts betrifft vor allem Paare, für die balearisches Recht gilt; sie ist bis zum 3. November 2026 nicht im BOIB veröffentlicht, und ihre Bedeutung für den Immobilienerwerb lässt sich erst am amtlichen Text prüfen.
Für Wohnungen in Eigentümergemeinschaften dürfen seit dem Decreto-ley 4/2025 keine neuen Anmeldungen für die touristische Vermietung (DRIAT) mehr eingereicht werden; Reihen- und Doppelhäuser sind ausgenommen. Bestehende Lizenzen sind davon getrennt zu prüfen. Daneben gelten die Zonierung der Gemeinde und weitere Voraussetzungen (Stand Oktober 2026). Blog: Ferienvermietung →
Einen freien Handel mit Lizenzen gibt es nicht, die Lizenz gehört zur Immobilie. Seit dem Decreto-ley 4/2025 können touristische Plätze aber in einem förmlichen Verfahren übertragen werden: Der Inhaber meldet sie endgültig ab und benennt einen neuen Eigentümer, der die Plätze offiziell erwirbt und eine eigene DRIAT einreicht. Plätze aus den Ausschreibungen 2025 und 2026 sind fünf Jahre lang gesperrt, und die steuerliche Behandlung ist noch nicht verbindlich geklärt (Stand Oktober 2026). Blog: Plazas turísticas übertragen →
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Stand: 3. November 2026. Quellen: Seiten dieser Website, Agencia Tributaria, BOE, BOIB sowie Presseberichte zu den noch nicht im BOIB veröffentlichten Gesetzen (Ley de capitalidad, Reform des balearischen Güterrechts). Maßgeblich ist die jeweils geltende Fassung.