Modelo 210: Steuererklärung für Nichtresidenten mit Immobilie auf Mallorca

Start · Steuern · Modelo 210

Wer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz wohnt und auf Mallorca eine Immobilie besitzt, ist in Spanien beschränkt steuerpflichtig. Die Einkommensteuer der Nichtresidenten (IRNR) wird mit dem Modelo 210 erklärt – bei Vermietung, bei Eigennutzung oder Leerstand und beim Verkauf.

Einen Steuerbescheid oder eine Erinnerung erhalten Sie dafür in der Regel nicht. In Spanien gilt die Selbstveranlagung: Sie müssen selbst wissen, welche Erklärung wann fällig ist. Die Angaben auf dieser Seite haben den Stand 24. Oktober 2026 und sind eine Orientierung, keine Beratung im Einzelfall.

Wann ist das Modelo 210 fällig?

• Eigennutzung oder Leerstand: Angesetzt werden fiktive Einkünfte von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, ohne Abzug von Kosten, anteilig nach Tagen. 1,1 % gilt, wenn die Katasterwerte der Gemeinde in den letzten zehn Jahren allgemein neu festgesetzt wurden, sonst 2 %.
• Vermietung: Besteuert werden die Mieteinnahmen. Kosten dürfen nur natürliche Personen mit Wohnsitz in der EU bzw. im EWR (mit wirksamem Informationsaustausch) abziehen, wenn sie direkt mit den spanischen Einkünften zusammenhängen.
• Verkauf: Der Gewinn wird mit dem Modelo 210 erklärt; der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein (Modelo 211).
• Erstattung: Auch zu viel einbehaltene Beträge werden über das Modelo 210 zurückgefordert.

Steuersatz: 19 % für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins, sonst 24 %. Der Veräußerungsgewinn wird mit 19 % besteuert.

Fristen: bis 2025 und ab 2026/2027

Die Orden HAC/623/2026 vom 12. Juni 2026 (BOE vom 23. Juni 2026) hat die Fristen für das Modelo 210 neu geordnet.

Fall	Bisher	Neu
Fiktive Einkünfte (Eigennutzung, Leerstand)	Steuerjahr 2025 und früher: 1.1. bis 31.12. des Folgejahres – für 2025 also bis 31.12.2026	Ab Steuerjahr 2026: 1.4. bis 31.12. des Folgejahres, erstmals 1.4.–31.12.2027
Vermietung, Jahreserklärung	Steuerjahre 2024/2025: 1.–20.1. des Folgejahres	Ab Steuerjahr 2026: 1.–20.4. des Folgejahres
Vermietung, getrennte Erklärung je Zeitraum	bis einschließlich September 2026: jeweils die ersten 20 Tage im April, Juli, Oktober, Januar	Mieteinnahmen ab Oktober 2026: 1.–20.4.2027
Erklärung mit Quote null	1.–20.1. des Folgejahres	unverändert
Verkauf: Modelo 211 (Käufer) / 210 (Verkäufer)	211: ein Monat ab Verkauf; 210: drei Monate nach Ablauf dieses Monats	unverändert

Ab dem 1. Januar 2027 enthält das Modelo 210 außerdem einen neuen Anhang für abzugsfähige Ausgaben vermieteter Immobilien, mit Feldern für die Zahl der Tage und den Eigentumsanteil.

Häufige Fehler

• Keine Erklärung, weil „nicht vermietet“ wurde
• Falscher Katasterwert oder falscher Prozentsatz (1,1 % statt 2 % oder umgekehrt)
• Miteigentümer erklären nicht jeder für sich nach ihrem Anteil
• Ferienvermietung wird erklärt wie Eigennutzung – Plattformen melden Vermietungen an die Steuerverwaltung (Modelo 238, DAC7)
• Kosten abgezogen, obwohl die Voraussetzungen fehlen
• Alte Januar-Frist im Kalender, obwohl ab 2026 der April gilt

Unsere Leistungen

• Prüfung, ob und welche Erklärungen für Ihre Immobilie fällig sind – auch rückwirkend für offene Jahre
• Erstellung und Einreichung des Modelo 210 (fiktive Einkünfte und Vermietung), pro Eigentümer
• Prüfung abzugsfähiger Kosten bei Vermietung
• Begleitung beim Verkauf: Einbehalt (Modelo 211), Gewinnermittlung, Erstattungsantrag
• Einordnung im Zusammenhang mit Kauf, Schenkung, Erbfall und Vermögenssteuer

Honorar: [Festpreis ab … €] pro Erklärung zzgl. 21 % IVA. Den genauen Preis nennen wir Ihnen vorab nach einem kurzen Blick auf Ihre Unterlagen.

So läuft es ab

1. Kontakt: Sie schildern kurz Ihre Situation per Telefon, E-Mail oder Kontaktformular.
2. Unterlagen: NIE/NIF, Kaufurkunde (Escritura), letzter IBI-Beleg mit Katasterwert, bei Vermietung Einnahmen und Belege.
3. Prüfung und Angebot: Wir klären, welche Erklärungen fällig sind, und nennen Ihnen den Preis vorab.
4. Erklärung: Wir erstellen das Modelo 210 und reichen es fristgerecht ein. Sie erhalten eine Kopie mit Zahlungsnachweis.
5. Folgejahre: Auf Wunsch erinnern wir Sie rechtzeitig an die nächste Frist.

Häufige Fragen

Muss ich als Nichtresident eine Steuererklärung abgeben, wenn ich meine Immobilie nicht vermiete?

Ja, in der Regel. Bei Eigennutzung oder Leerstand werden fiktive Einkünfte von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts angesetzt, anteilig nach Tagen. Sie werden mit dem Modelo 210 erklärt.

Bekomme ich vom spanischen Finanzamt einen Steuerbescheid oder eine Erinnerung?

In der Regel nicht. In Spanien gilt die Selbstveranlagung: Der Eigentümer ermittelt selbst, welche Erklärung fällig ist, berechnet die Steuer und zahlt sie. Versäumte Fristen fallen oft erst bei einer Nachforderung auf.

Bis wann muss ich die fiktiven Einkünfte für 2025 erklären?

Für das Jahr 2025 gilt noch die alte Frist vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026. Erst ab dem Steuerjahr 2026 beginnt die Frist am 1. April des Folgejahres (erstmals 1. April bis 31. Dezember 2027).

Was ändert sich ab 2026 bei Vermietung?

Wer die Mieteinnahmen jährlich zusammenfasst, erklärt ab dem Steuerjahr 2026 vom 1. bis 20. April des Folgejahres statt vom 1. bis 20. Januar. Bei getrennten Erklärungen gehören Mieteinnahmen ab Oktober 2026 ebenfalls in die Frist vom 1. bis 20. April 2027.

Wie hoch ist der Steuersatz?

19 % für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins, sonst 24 %. Kosten dürfen bei Vermietung nur natürliche Personen mit Wohnsitz in der EU bzw. im EWR (mit wirksamem Informationsaustausch) abziehen.

Was gilt beim Verkauf einer Immobilie durch einen Nichtresidenten?

Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein und führt sie mit dem Modelo 211 binnen eines Monats ab. Der Verkäufer erklärt den Gewinn mit dem Modelo 210, innerhalb von drei Monaten nach Ablauf dieser Monatsfrist.

Modelo 210 rechtzeitig erledigen

Matthias Jahnel, LL.M., ist als Rechtsanwalt in Deutschland und als Abogado in Spanien zugelassen und berät seit 2005 in Palma deutschsprachige Eigentümer zu Immobilien und Steuern in Spanien.

Telefon +34 971 10 55 11 · E-Mail info@lexjahnel.com · WhatsApp

Modelo 210 anfragen

Weiterlesen

Stand: 24. Oktober 2026. Quellen: Agencia Tributaria (Modelo 210, Fristen, Modelo 211), Orden HAC/623/2026 im BOE. Maßgeblich ist die jeweils geltende Fassung.