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Privatvermietung - Privatsache? Seit mehreren Jahren wächst die Anzahl der Individualtouristen auf Mallorca, die sich abseits der Angebote großer Reiseveranstalter, ihren eigenen Urlaub gestallten möchten. Bei deren Urlaubsplanung spielen zumeist die hier lebenden Residenten eine wichtige Rolle, da diese ab und an in den Sommermonaten und auch in der Nebensaison Freunden und Bekannten gegen die Zahlung eines Zuschusses zu den Nebenkosten legal Unterkunft gewähren. Die Möglichkeit der Kostenentlastung oder als Alternative zum Verkauf ist der Beweggrund vieler Eigentümer ländlicher Anwesen ihre Finca für Besucher einzurichten und öffentlich in Zeitungen oder im Internet zu bewerben. Diese Unterkünfte müssen sich jedoch gegen die heftigen Protesten der Hotelbetreiber wehren, da diese neben hohen Investitionskosten, Ökosteuer und rückläufigen Besucherzahlen nun auch mit kostengünstigen Konkurrenzunternehmen zu kämpfen haben. Einen Weg, legal an Touristen ohne weitere Serviceleistungen zu vermieten wurde mit dem Dekret 8/98 sowie der Vorschrift Nr. 12344 der Conselleria de Turismo geschaffen. Diese Vorschriften legen zunächst einmal fest, dass die „kommerzielle“ Vermietung ländlicher Fincas an Urlauber einem Genehmigvorbehalt der Conselleria de Turismo unterliegt. Bei Antragstellung ist eine Kaution in Höhe von € 30.000 zu hinterlegen. Des Weiteren muss ein Nachweis zur Existenz der vorgeschriebenen Mindestausstattung erbracht werde, die beispielsweise die Bereitstellung behindertengerechter Einrichtungen ebenso beinhaltet, wie eine voll ausgestattete Küche. Der Grund für diese strengen Vorschriften muss vor den Anstrengungen der Balearenregierung gesehen werden, einen gehoben Qualitätsstandard für den zukünftigen Touristen auf Mallorca zu schaffen. Ohne eine solche Genehmigung drohen unangemeldete Besuche der Tourismusbehörde verbunden mit Geldstrafen in empfindlicher Höhe. Einwände der Betroffenen, dass keine „kommerzielle" Überlassung vorgelegen habe, gehen zumeist ins Leere. Zwar definiert das Dekret 8/98 nicht ausdrücklich, was eine „kommerzielle“ Vermietung ist, jedoch wird hier auf die Entgeldlichkeit der Überlassung für touristische oder Freizeitzwecke abgestellt. Der Begriff der Entgeltlichkeit der Vermietung umfasst auch jegliche andere geldwerte Gegenleistung der Besucher. Damit ist klar, dass jede regelmäßige Aufnahmen von Touristen oder Wochenendausflüglern unter einem mündlichen oder schriftlichen Mietvertrag mit entsprechenden Zahlungen bereits die Grenze zur Kommerzialisierung überschreitet. Wurden dazu noch Unterkünfte für diese Zwecke eingerichtet und öffentlich, wie zum Beispiel durch Inserate in Tageszeitungen oder im Internet, geworben, so hat die Tourismusbehörde leichtes Spiel einen entsprechenden Verstoß nachzuweisen. Zusätzlich wird aber auch, und dies zumeist ungewollt, ein Steuervergehen begangen, indem der Mieterlös für die in Spanien liegende Immobilie an deutsche Urlauber in Deutschland, und damit vorbei am spanischen Fiskus, gezahlt und gegebenenfalls versteuert wird. Bei einem Steuerresidenten in Spanien liegt damit zweifelsfrei der Tatbestand einer Steuerhinterziehung vor, da seine in Spanien erwirtschafteten Einnahmen gemäß des spanischen Einkommenssteuergesetzes (Ley 40/1998) auch hier versteuert werden müssen. Hier drohen neben einer Steuernachberechnung und 20% Verzugszinsen auch Geld- und in schweren Fällen Haftstrafen bis zu zwei Jahren. Daneben sind bei der gewerbsmäßigen Vermietung einer Immobilie zusätzlich Mehrwertsteuern zu berechnen und abzuführen. Das spanische Umsatzsteuergesetzes sieht die Vermietung mit Gewinnerzielungsabsicht die nicht nur reinen Wohnzwecken dient, wie im Falle eines kleinen Hotelbetriebes, als ausreichend an, um die Gewerblichkeit zu bejahen. Zusätzlich haben aber auch Nichtresidente die spanischen Steuervorschriften zu beachten. Auch für diese Vermieter sieht das spanische Umsatzsteuergesetz eine Pflicht vor, Umsatzsteuer für die gewerbliche Vermietung einer Immobilie auf spanischem Boden zu berechnen und abzuführen. Zusätzlich sind auch alle aus der Vermietung einer Immobilie erlangten Einkünfte gemäß des spanischen Einkommenssteuergesetzes für Nichtresidente und Art 6 des deutsch – spanischen DBA hier zu versteuern. Das DBA gibt hier nur insoweit Erleichterung, als dass diese Einkünfte zwar nochmals in Deutschland erklärt und versteuert werden müssen, jedoch die in Spanien bereits gezahlte Steuer in Deutschland von der dortigen Steuerschuld abgezogen wird.
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2005 -
Matthias
Jahnel, LL.M.
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Rechtsanwalt & Abogado |