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Marktwert und Katasterwert - Anfechtung ratsam? Wem ist sie nicht bekannt, die auffallende Diskrepanz zwischen Marktwert der eigenen Immobilie und dem offiziellem Wert, dem Katasterwert (valor catastral) in Spanien. Nicht selten lagen und liegen die Katasterwerte bei nur 5% des gezahlten Kaufpreises. Es verwundert daher nicht, dass der Katasterwert beim Kauf einer Immobilie von vielen Investoren außer acht gelassen wird. Zumeist erntete er nur ein ungläubiges Kopfschütteln. Die Frage nach der Berechnung der Höhe des Katasterwerts wurde mit einem Augenzwinkern und Antwort dass „dieser nach Lust und Laune des Katasteramtes festgelegt werde“ beantwortet. „Außerdem solle man sich darüber keine Sorgen machen, da der Katerwert ohnehin keine weitere Rolle spiele“. Ganz so einfach ist es natürlich nicht. Seit einer umfassenden Reform der gesetzlichen Grundlagen für die Berechnung des Katasterwertes im Jahre 2004 ist dieser durchaus nachvollziehbar. Seit dieser Zeit ist ebenso auffallend, dass die Katasterwerte dramatisch, und zumeist vom Betroffenen unbemerkt, gestiegen sind. Die festgelegten Werte beruhen nun im Prinzip auf verschiedenen Eigenschaften des Grundstückes. Hierzu zählen neben weiteren der allgemeine Marktwert, die Lage und Möglichkeit des Gebrauchs des Grundstückes sowie die existierende Bebauung und deren Zustand. Aus diesen Merkmalen wird der Katasterwert von Amts wegen festgelegt und jährlich modifiziert. Er kann nie über dem Marktwert einer Immobilie liegen. In bezug auf den nicht Steuerresidenten Grundeigentümer dient der Katasterwert zum einen zur Berechnung der lokalen Abgaben wie zum Beispiel der jährlichen Grundsteuer. Ebenso wird er zur Berechnung der jährlichen Einkommenssteuer für die Eigennutzung der Immobilie herangezogen. Weiterhin stellt er die Grundlage zur Berechnung der Höhe der 3% Sondersteuer für Immobilien, die durch nicht in Spanien residente Gesellschaften gehalten werden, dar. Hierneben taucht der Katasterwert ebenso als Referenz im Gesetz zur Vermögenssteuer oder Erbschaftssteuer auf. Kommt es zum Verkauf einer Immobilie oder zur Eintragung eines bereits bestehenden Gebäudes im Grundbuch, spielt der Katasterwert bei Ermittlung und behördlichen Prüfung der zu zahlenden Steuer keine unbedeutende Rolle. So ziehen ihn die regionalen Steuerbehörden unter anderem zur Kontrolle der korrekten Höhe der gezahlten Grunderwerbssteuer bzw Stempelsteuer heran. Wird festgestellt, dass diese zu niedrig angegeben wurde, droht eine Steuernachschätzung samt Verzugszinsen und mitunter auch Ordnungsgeld. Diese Praxis kann zu erheblichen Nachteilen dann führen, wenn bei einer Immobilientransaktion der vereinbarte Kaufpreis sehr niedrig festgelegt wurde. Gründe können in einer mangelnden oder eingeschränkten Bebaubarkeit des übertragenen Grundstückes oder der Renovierungsbedürftigkeit eines existierenden Gebäudes liegen. In diesen Fällen besteht die Gefahr, dass der vereinbarte Kaufpreis nicht anerkannt wird. Die Behörden berechnen die Steuer dann gemäß des angeblich übertragenen Wertes auf Grundlage des in den letzen Jahren angepassten Katasterwertes nach. Wurde dieser nicht rechtzeitig beanstandet versprechen die nachfolgenden Einsprüche und Klage nur eingeschränkten Erfolg. Wichtig ist daher zu wissen, dass der Katasterwert keine unumstößliche Größe darstellt. Als belastender Verwaltungsakt ist seine Feststellung oder Modifizierung stets einer Überprüfung offen. Eine solche Nachprüfung kann von Amts wegen oder durch einen Einspruch des Betroffenen erfolgen. Da die lokalen und überregionalen Träger über den Katasterwert ihre Gebühren und Steuern berechnen besteht dort jedoch kein Interesse an seiner Verringerung. Es ist daher dem Betoffenen anzuraten regelässig den Katasterwert zu prüfen und auf eventuelle Änderungen der tatsächlichen Umstände seines Eigentums entsprechend zu reagieren. Der valor catastral wird dem Betroffenen übrigens jährlich über den Grundsteuerbescheid (IBI) mitgeteilt.
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2007 -
Matthias
Jahnel, LL.M.
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Rechtsanwalt & Abogado |