|
Der Vorvertrag im Immobilienkauf - nicht nur ein Stück Papier Viele Immobiliekäufe auf Mallorca laufen nach dem gleichen Schema ab. Ein Investor findet ein Investitionsobjekt und schließt den obligatorischen Optionsvertrag oder auch einen Vorvertrag. Erst in der zweiten Phase des Kaufes, in der Immobilien Due Diligence, also bei der Überprüfung der Immobilie, wird in einigen Fällen ein Rechtsanwalt zur Rate gezogen. Dies nicht zuletzt, da nach Meinung vieler der Optionsvertrag bzw. der Vorvertrag nicht auf das Hauptgeschäft durchschlagen würde. Dies ist gefährlicher Unsinn der so manchen Rechtsanwalt ein gutes Einkommen von den ewig Unbelehrbaren beschert. Gemein ist beiden Verträgen, dass diese dem Käufer eine gewisse Zeit einräumen, um die finanziellen Mittel in Position zu bringen und um die Immobilie auf Herz und Nieren zu prüfen. Jedoch bergen beide Verträge Gefahren die der rechtsunkundige Käufer zumeist übersieht. Im Gegensatz zum Optionsvertrag ist der Vorvertrag nach spanischem Recht ein wirksamer, bindender Vertrag, der zum Abschluss eines von den Parteien gewollten Vertrages verpflichtet. Bereits im anzahlungspflichtigen Vorvertrag kann ein rechtsverbindlicher Kaufvertrag enthalten sein, der den Käufer ungewollte Verpflichtungen überbürdet. Wurden alle für einen Vertrag notwenigen Bedingungen, wie die Einigung, der Kaufgegenstand, der Preis, die Angabe des Rechtsgrundes der eingegangenen Verpflichtung sowie ein ungefährer Termin für den Abschluss des Hauptvertrages aufgenommen, so haften die Parteien aus dem Vertrag. Enthält dieser dann bereits Klauseln für den Hauptvertrag, so schlagen diese durch. Der endgültige Kaufvertrag wird in diesem Falle erheblich von dem bereits abgeschlossnen Vorvertrag geprägt. Erkennt nun der Käufer zu spät sein Versehen oder hat sich im Zuge der Überprüfung der Immobilie herausgestellt, dass diese doch nicht so vorteilhaft ist wie ursprünglich geglaubt, und möchte er daher den Vorvertrag lösen, haftet er dem Verkäufer auf Schadenersatz. Abhilfe kann hier der Optionsvertrag schaffen. Mi dieser im Gesetz nicht geregelten Möglichkeit der Sicherung des Kaufgegenstandes erwirbt die optionsberechtigte Partei (in der Regel der Käufer) das Recht, die Immobilie innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist zum vereinbarten Preis zu erwerben. Der Verkäufer wiederum verpflichtet sich, die Immobilie zu bestimmten Bedingungen zu verkaufen. Mit dem Optionsvertrag wird Zeit gekauft. Wird die Option für einen Zeitraum von nicht mehr als vier Jahren gewährt, kann der Optionsvertrag als solcher ins Grundbuch eingetragen werden. Für die Eintragung einer Option im Grundbuch ist die Erstellung einer öffentlichen Urkunde notwendig. Allerdings bedeutet die Eintragung einer Kaufoption keine Veräußerungssperre. Die Immobilie kann auch weiterhin auf Dritte übertragen werden. Hinzu kommt, dass bei einem Verkauf an einen Dritten dieser nicht durch die Option verpflichtet wird. Auch beim Optionsvertrag ist, wie beim Vorvertrag, eine Anzahlung fällig. Allerdings wird der Verkäufer, im Falle eines Rücktritts oder Verkauf an einen Dritten, lediglich das zurückgewähren, was der Käufer als Optionsbetrag gezahlt hat. Kommt der Kaufvertrag ordnungsgemäß zustande, so wird das gezahlte auf den Kaufpreis angerechnet. Jedoch können auch im Optionsvertrag Klausen enthalten sein die auf den späteren Hauptvertrag durchschlagen bzw. eine weitere Bindung als die beschriebne hervorrufen. Bei Abschluss beider Verträge ist es also dringen ratsam einen Rechtsberater bereits mit der Prüfung der Vorverträge zu beauftragen.
©
2007 -
Matthias
Jahnel, LL.M.
·
Rechtsanwalt & Abogado |