3% Körperschaftssteuern bei spanischen Vermietgesellschaften
 

Spanien bietet Körperschaftssteuern in Höhe von maximal 3% (drei!) auf erwirtschaftete Gewinne. Diese Zahl entspringt keinem science fiction Roman sondern der spanischen Steuergesetzgebung. Seit einiger Zeit sieht das Gesetz zur Förderung des privaten Mietmarktes erheblich Steuererleichterungen vor. Leider ist dies vielen ausländischen Investoren unbekannt.

Voraussetzung für die niedrigen Steuersätze ist, dass die Gewinne durch die Vermietung von Wohneigentum erwirtschaftet werden. Die vermieteten Wohnung müssen zunächst auf spanischem Staatsgebiet liegen.  Ebenso muss es sich bei dem Vermieter um eine in Spanien steuerlich ansässige Kapitalgesellschaft handeln. Die vermieteten Wohnungen dürfen sich nicht im Luxusbereich befinden. Ferienvermietungen oder ähnliche Kurzeitmieten sind ausgeschlossen. Weitere Voraussetzungen zu Mindest- oder Maximalgrößen der Wohnungen, der Mietdauer und den Vorkaufsrechten der Mieter wurden für Investoren nunmehr erleichtert.

Sind alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt erhält die Vermietgesellschaft auf ihre erwirtschafteten Gewinne einen Steuererlass von bis zu 90%. Diese Gewinne können re-investiert oder in Form von Dividenden ausgeschüttet werden. Findet die Ausschüttung an ein in der EU sitzendes Tochterunternehmen statt, werden Quellensteuern in Spanien nicht erhoben. Der Gewinn fließt dort brutto zu.

Hauptproblem dieser Investitionsform war in der Vergangenheit der Umstand, das zum Erwerb des notwendigen  Bestandes eine erhebliche Investition getätigt werden musste. Die Steuererleichterung kann nur dann in Anspruch genommen werden, wenn mindestens zehn Wohnungen im Bestand der Vermietgesellschaft sind. Aber auch dies ist nunmehr leichter.

Durch den dramatischen Preisverfall auf dem spanischen Wohnungsmarkt ist ein Einstieg zur Zeit durchaus rentabel. Angetrieben von hoher Inflation stiegen die spanischen Hypothekenzinsen auf Rekordniveau. Bis zu 98 % aller spanischen Haushalte haben variable Hypothekenzinsen mit ihren Hausbanken vereinbart. Viele Wohnungseigentümer geraten nun in Zahlungsschwierigkeiten. Die eilig durch das spanische Parlament geschleusten Maßnahmen zur Stabilisierung des Hypothekenmarktes verpufften oder gingen schlicht an der Realität vorbei. Seriöse Studien schätzten dass in den nächsten zwölf bis 24 Monaten mindestens 6% aller Hypothekenverträge wegen Verzug gekündigt werden. Die Preisspirale nach unten ist unaufhaltsam. Wer in dieser Situation nicht billiger verkauft wird zwangsversteigert.

Die Zwangsversteigerungswelle hat bereits begonnen. Aushänge zu Versteigerungen nehmen bei den Gerichten täglich zu.

Das Zwangsversteigerungsverfahren auf Grundlage der Hypothekenurkunde ist durch die spanische Prozessordnung straff geregelt und bietet dem Schuldner kaum Schutz. Entweder er zahlt die säumigen Raten oder verliert sein Eigentum. Wird in der Zwangsversteigerung nicht geboten, weil es zum Beispiel keine weiteren Interessenten gibt, hat die Bank das Recht sich die Immobilie zur Hälfte des Mindestgebotes zuzueignen. Zuschläge werden an Bieter bereits ab 70% des Schätzwertes erteilt.  Einkaufspreise von unter 1.000 Euro pro Quadratmeter in Palma sind bereits jetzt Realität.  Auf dem Festland verschleudern die Banken förmlich die in Versteigerungen übernommenen Immobilien an Investoren. Beste Aussichten also!

© 2008 - Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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