Die englische Ltd in Spanien

Hauskauf und Gesellschaftsgründung in Spanien
Der Wunsch vieler Deutscher sich auf Mallorca niederzulassen, ist in fast allen Fällen mit dem Kauf einer Immobilie verbunden. Zumeist ist beim Kauf einer solchen Immobilie deren Preis ein entscheidender Faktor, sich für oder gegen den Erwerb zu entscheiden. Leider wird dabei oft übersehen, das in Spanien Immobilienbesitz mit weiteren Kosten verbunden ist, die bei der Kaufentscheidung nicht vernachlässigt werden sollten. So obliegt die Immobilie der jährlichen Grund-, Einkommens- und Vermögenssteuer. Darüber hinaus sind die Kosten bei einem Weiterverkauf oder aus Anlass der Übertragung von Todes wegen zu berücksichtigen.

Hände weg vom teuren Weg über Offshore Gesellschaften!?
Bis spät in die 80 Jahre wurden Immobilien in Spanien über für diesen Zweck gegründete off-shore Firmen gekauft und verwaltet. Der Vorteil lag hier zumeist darin, dass diese erhebliche Steuerersparnisse, wegen ihrer besonderen Lage in Steuerparadiesen, boten. Leider wurden diese Konstruktionen jedoch nicht nur dazu genutzt, um legal Steuern zu sparen. Die schwarzen Schafe unter den Immobilienerwerbern bedienten sich der off-shore Firmen in großem Umfang, um Gelder aus illegalen Quellen zu investieren und Geldwäsche zu betreiben. Dies veranlasset die spanische Regierung dazu, eine jährlich zu entrichtende Steuer auf den Katasterwert der Immobilie in Höhe von 3% zu erheben. Dies hatte wiederum zur Folge, dass es zu einem erheblichen Rückgang des Gebrauchs von off-shore Firmen kam.

Die spanische Lösung – Sociedad Limitada (S.L.)
Jedoch hält auch das spanische Rechtssystem, in Form der spanischen GmbH, für Eigentümer größerer Vermögensgüter lohnenswerte Lösung bereit, legal Kosten zu senken und Güter zu verwalten.

Die Errichtung einer spanischen GmbH vollzieht sich in wenigen Schritten. Neben der Erstellung und Zeichnung der Gründungsurkunde und des Gesellschaftsvertrages, ist die Benennung der Gesellschafter und des Geschäftsführers erforderlich. Die GmbH hat ein Mindestkapital von
€ 3.006,00 welches vor der Gründung eingezahlt werden muss. Die Gründung einer GmbH vollzieht sich innerhalb von wenigen Tagen.

Die Gesellschafter obliegen der Pflicht der Abgabe jährlicher Bilanzen, welche beim Handelregister hinterlegt werden müssen.

Steuerfragen
Die spanische GmbH ohne Geschäftstätigkeit und mit Immobilievermögen als Hauptvermögensmasse unterliegt einer gesonderten Besteuerung. Die Körperschaftssteuern auf regelmäßige Einnahmen betragen 40%. Die Höhe der zu entrichtenden Steuern richtet sich nach dem jährlichen Einkommen der GmbH. Unter normalen Umständen wird bei Eigennutzung eines Hauses ein theoretisches Einkommen in Höhe von 1,1% - 2% des Katasterwerts der Immobilie pro Jahr angenommen. Bei Vermietung der Immobilie ist natürlich von den erzielten Miteinnahmen auszugehen. Im Falle der GmbH können jedoch anfallende Verwaltungs- und Erhaltungskosten in der Steuererklärung zum Ansatz gebracht werden. Vermögenssteuer, die von natürlichen Personen zu entrichten ist, fällt bei einer Gesellschaft nicht an.

Immobilienverkauf Nachteil – Steuerlast 25% - 30%
Bei einem Verkauf der Immobilie muss die spanische GmbH ebenso wie natürliche Personen Steuern auf den erzielten Verkaufsgewinn zahlen. Im Gegensatz zu einem Steuersatz von 18% bei Nichtresidenten zahlt die GmbH derzeit zwischen 25% - 30% des Verkaufsgewinnes. Diese Steuer kann bei größeren Immobilienwerten durch eine geschickte Planung bereits bei der Gesellschaftsgründung und beim Verkauf in Spanien bis auf Null reduziert werden.

Verringerung der Steuerlast bei Erbschaftssteuern
Im Blick auf Erbschaftssteuern kann eine Spanische GmbH ebenso erhebliche Steuerersparnisse begründen. Dies muss vor dem Hintergrund gesehen werden, dass das spanische Erbschaftssteuersystem sehr geringe bzw. keine Freigrenzen für Erben, wie z.B. den unverheirateten Lebensgefährten, bei der Berechnung der anfallenden Erbschaftssteuer vorsieht. In diesen Fällen kann das Finanzamt Erbschaftssteuern festsetzen, die bis zu 81,6% des Wertes der Erbschaft betragen können.

Die Vererbung von Gesellschaftsanteilen genießt im Gegensatz dazu den Vorteil, dass hier wegen laufender Abschreibungen geringere Werte übertragen und damit versteuert werden.

Neben der Verwaltung von Eigentum, kann die spanische GmbH ebenso zur Verwaltung anderer Vermögensgüter eingesetzt werden.

Die Gründung einer spanischen GmbH von nicht in Spanien Residenten zum Erwerb einer Immobilie sollte vor dem Erwerbsvorgang von einem im internationalen Recht geschulten Juristen durchgeführt werden.

© 2004 - Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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