Hauskauf und Gesellschaftsgründung in Spanien

Der Wunsch vieler Deutscher sich auf Mallorca niederzulassen, ist in fast allen Fällen mit dem Kauf einer Immobilie verbunden. Zumeist ist beim Kauf einer solchen Immobilie deren Preis ein entscheidender Faktor, sich für oder gegen den Erwerb zu entscheiden. Leider wird dabei oft übersehen, das in Spanien Immobilienbesitz mit weiteren Kosten verbunden ist, die bei der Kaufentscheidung nicht vernachlässigt werden sollten. So obliegt die Immobilie der jährlichen Grund-, Einkommens- und Vermögenssteuer. Darüber hinaus sind die Kosten bei einem Weiterverkauf oder aus Anlass der Übertragung von Todes wegen zu berücksichtigen.

Bis spät in die 80 Jahre wurden Immobilien in Spanien über für diesen Zweck gegründete off-shore Firmen gekauft und verwaltet. Der Vorteil lag hier zumeist darin, dass diese erhebliche Steuerersparnisse, wegen ihrer besonderen Lage in Steuerparadiesen, boten. Leider wurden diese Konstruktionen jedoch nicht nur dazu genutzt, um legal Steuern zu sparen. Die schwarzen Schafe unter den Immobilienerwerbern bedienten sich der off-shore Firmen in großem Umfang, um Gelder aus illegalen Quellen zu investieren und Geldwäsche zu betreiben. Dies veranlasset die spanische Regierung dazu, eine jährlich zu entrichtende Steuer auf den Katasterwert der Immobilie in Höhe von 3% zu erheben. Dies hatte wiederum zur Folge, dass es zu einem erheblichen Rückgang des Gebrauchs von off-shore Firmen kam.

Jedoch hält auch das spanische Rechtssystem, in Form der spanischen GmbH, für Eigentümer größerer Vermögensgüter lohnenswerte Lösung bereit, legal Kosten zu senken und Güter zu verwalten.

Die Errichtung einer spanischen GmbH vollzieht sich in wenigen Schritten. Neben der Erstellung und Zeichnung der Gründungsurkunde und des Gesellschaftsvertrages, ist die Benennung der Gesellschafter und des Geschäftsführers erforderlich. Die GmbH hat ein Mindestkapital von € 3,006 welches vor der Gründung eingezahlt werden muss. Die Gründung einer GmbH vollzieht sich innerhalb von drei Tagen.

Die Gesellschafter obliegen der Pflicht der Abgabe jährlicher Bilanzen, welche beim Handelregister hinterlegt werden müssen.

Die Spanische GmbH unterliegt der normalen Besteuerung. Die Körperschaftssteuern betragen zur Zeit maximal 30%. Die Höhe der zu entrichtenden Steuern richtet sich nach dem jährlichen Einkommen der GmbH. Unter normalen Umständen wird bei Eigennutzung eines Hauses ein theoretisches Einkommen in Höhe von 2% des Katasterwerts der Immobilie pro Jahr angenommen. Bei Vermietung der Immobilie ist natürlich von den erzielten Miteinnahmen auszugehen. Im Falle der GmbH können jedoch anfallende Verwaltungs- und Erhaltungskosten in der Steuererklärung zum Ansatz gebracht werden. Vermögenssteuer, die von natürlichen Personen zu entrichten ist, fällt bei einer Gesellschaft nicht an.

Die spanische GmbH muss ebenso wie natürliche Personen, Steuern auf den Verkauf von gehaltenem Eigentum in Höhe von derzeit 7% (Balearen) zahlen. Jedoch finden solche Verkäufe zumeist nicht statt, da durch den Verkauf der Gesellschaftsanteile die Rechte an der Immobilie übertragen werden. Die hierbei anfallende Steuer kann durch eine geschickte Planung des Verkaufes bis auf null reduziert werden. Die Kosten für einen Notar zur Übertragung der Anteile sind im allgemeinen geringer, als die Kosten, welche für die Übertragung eine Immobilie anfallen würden.

Im Blick auf Erbschaftssteuern kann eine Spanische GmbH ebenso erhebliche Steuerersparnisse begründen. Dies muss vor dem Hintergrund gesehen werden, dass das spanische Erbschaftssteuersystem sehr geringe bzw. keine Freigrenzen für Erben, wie z.B. den unverheirateten Lebensgefährten, bei der Berechnung der anfallenden Erbschaftssteuer vorsieht. In diesen Fällen kann das Finanzamt Erbschaftssteuern festsetzen, die bis zu 81% des Wertes der Erbschaft betragen können.

Die Vererbung von Gesellschaftsanteilen genießt im Gegensatz dazu den Vorteil, dass hier wegen laufender Abschreibungen geringere Werte übertragen und damit versteuert werden.

Neben der Verwaltung von Eigentum, kann die spanische GmbH ebenso zur Verwaltung anderer Vermögensgüter eingesetzt werden. Hier ist auf die Richtlinie zur Besteuerung von Mutter – Tochtergesellschaften zu verweisen. Nunmehr kann auch eine spanische GmbH  ausgeschüttete Dividende eines deutschen Tochterunternehmens steuerfrei in Spanien ausbezahlen. Ebenso besteht eine Freistellung von Körperschaftssteuer bei Verkauf dieser Anteile.

Die nunmehr auch zulässige kommerzielle Betätigung der spanischen Muttergesellschaft neben der Verwaltung von Unternehmensanteilen, birgt für eine GmbH mit Immobilienbesitz in Spanien sehr interessante steuerlicher Vorteile.

© 2005 - Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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