Rutscht Spanien in die Kriese?

Die Kreditwirtschaft steckt in einer globalen Krise. Die sonst so freigiebigen Finanzinstitute haben finanzielle Schwierigkeiten. Banken sprechen offen darüber, dass Finanzierungen nur noch an VIP Kunden vergeben werden. Mallorquinische Kreditinstitute geben offen zu, das Finanzierungen an lokale Bauträger nicht mehr vergeben werden. Die Auswirkungen sind bereits zu spüren. Das Insolvenzgericht Palma vermeldet einen steilen Anstieg von Firmenpleiten. Lokale Bauträger haben sich verkauft und sitzen nun auf überteuerten Immobilien. Die aufgetürmten Schulden gehen in Millionenhöhe. Ganze Siedlungen können nicht verkauft werden und werden uber kurz oder lang zum Zwangsverkauf stehen. Durch Notverkäufe von Grundstücken oder Stadthäusern versuchen einige das Schlimmste zu verhindern. Dass diese Veräußerungen  nur mit Verlusten einhergehen, wollen viele noch nicht sehen.

Es ist kein Geheimnis, dass der spanische Immobiliensektor wankt. Die über Jahre durch niedrige Zinssätze und verlockende Finanzierungsangebote geworbenen Kunden können den wachsenden Druck des steigenden Euribor nicht mehr halten. 50% aller spanischen Haushalte erreichen mit ihren Einkommen nicht das Monatsende. Die galoppierende Inflation tut das Übrige. Hypothekenbesitzer sind nun auch nicht mehr in der Lage den mit ihren Banken vor einem Jahr neu verhandelten Hypothekenbedingungen nachkommen und bieten ihre Immobilien zum Kauf an. Vorsichtige Schätzungen sprechen allein auf Mallorca von 200.000 betroffenen Schuldner.

Durch das wachsende Angebot und restriktive Finanzierungen, benötigen Makler mittlerweile bis zu 36 Monate um einen geeigneten Käufer für eine Standartimmobilie zu finden. Für viele Familien ist dies zu spät.

Erste Auswirkungen  sind zu spüren. Die Zahl der Zwangsversteigerungen steigt. An balearischen Gerichten wurden im laufenden Jahr doppelt so viele Versteigerungen durchgeführt als noch im Jahre 2006.

Das gezielte Investitionen in diesen Wirtschaftslagen außergewöhnliche Gewinne erwirtschaften können ist nichts Neues. Es ist interessant zu wissen, das spanische Banken getrieben von Überschuldungsängsten dazu greifen, Hypothekenforderungen an solvente Kunden zu verkaufen. Dies zumeist dann, wenn sich Finanzierungen bereits in der Schieflage befinden. Die Bank erspart sich somit einen zeitraubenden Vollstreckungsprozess und wird einen unliebsamen Kunden auf sauberem Wege los. Der Investor wiederum kann die notariell verbrieften und durch eine Hypothek abgesicherten Zinsen kassieren. Ist der Hypothekenschuldner in Verzug, werden zumeist Verzugszinsen nebst Verzugskosten eingezogen. Auch diese sind natürlich durch die Hypothek abgesichert.

Aber auch im Zwangsversteigerungsverfahren stehen Investoren interessante Möglichkeiten zur Verfügung. Versteigerungen sind durch die spanische Prozessordnung straff geregelt und bietet dem Schuldner kaum Schutz.

Natürlich sind nicht alle am Markt angeboten Hypotheken ihren Preis wert. Auch Banken und Sparkassen und deren Gutachter haben sich mitunter verkalkulieren oder haben schlichtweg den Markt oder den wahren Immobilienwert überschätzen. Ebenso sollte vor einer Ersteigerung sichergestellt werden, dass die Immobilie nicht mit weiteren Schulden belastet ist. Ansonsten kann der erhoffte Gewinn des Investors schnell dahinschmelzen. Um die Investition nicht zu gefährden sollte daher stets ein Jurist zugezogen werden der alle Eventualitäten von Anbeginn an ausschließt.

© 2007 - Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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