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Matthias Jahnel, LL.M.
Abogados - Solicitors - Rechtsanwälte
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Die 48 Stunden GmbH

Wie bekomme ich mein neues Produkt oder meinen neuen Service schnell, unkompliziert und mit kalkulierbaren wirtschaftlichen Risiken auf den Markt? Diese Frage stellen sich demjenigen, der eine vielversprechende Geschäftsidee wirtschaftlich lohnenswert umsetzen möchte.

Nicht zuletzt bürokratische Hürden und Bedenken eines möglichen Misserfolges sowie die damit verbundenen Gefahren für das persönliche Vermögen, verhindern vielerorts den Schritt in die Selbständigkeit.

Spanien hat hierauf mit der Einführung der Sociedad Limitada Nueva Empresa (SLNE) durch die am 01. April 2003 beschlossenen Neuregelung des spanischen GmbH Gesetzes reagiert. Nunmehr ist es möglich, eine spanische GmbH innerhalb von nur 48 Stunden zu gründen und damit schnell, unkompliziert und kostengünstig die wirtschaftlichen Risiken für das Privatvermögen eines Entrepreneurs auf ein Minimum zu reduzieren. Kleine und mittelständige Unternehmen können so bereits innerhalb von zwei Tagen gegründet und wirtschaftlich tätig werden.

Weitere Vorteile der GmbH - Neue Gesellschaft ist die ebenso vereinfachte Administration sowie erleichterte Buchführungspflichten.

Die Gründung der SLNE vollzieht sich in wenigen Schritten. Zunächst ist der Name der Neuen Gesellschaft, welcher sich zwingend aus den Vornamen und Nachnamen eines der Gesellschafter zusammensetzt, zu wählen. Diese Bezeichnung, versehen mit einem Nummerncode sowie der Abkürzung SLNE, schließt Firmengleichheiten aus und verkürzen die sonst zeitaufwändigen zentralen Namenszertifizierungen. Das Mindestgesellschaftskapital in Höhe von € 3012 ist vor der Gründung der Gesellschaft einzuzahlen.

Alle Grünungsvorbereitungen sowie die notwendigen behördlichen Anmeldungen erfolgen unter Einsatz elektronischer Medien. Hierzu zählt auch die Datenübermittlung zwischen den einzelnen Institutionen über das Internet. Eine zentrale Rolle im Gründungsvorgang kommt nunmehr dem Notar zu. Diesem wurde die Pflicht übertragen, die Neue Gesellschaft nach der Zeichnung der Gründungsurkunde innerhalb von 24 Stunden bei der Steuerbehörde und dem Handelregister anzumelden. Ebenso zahlt er alle fälligen Gründungssteuern.

Die Eintragung im Handelsregister, welche innerhalb von einem weiteren Tag erfolgt sein muss, schließt den Gründungsvorgang ab.

Die Gesetzesnovellierung erlaubt einen generell gefassten Gesellschaftszweck und schafft damit eine große wirtschaftliche Flexibilität des Unternehmens ohne die früher notwendigen Satzungsänderungen.

Wichtige Einschränkungen im Vergleich zur herkömmlichen spanischen GmbH (S.L.) bestehen hinsichtlich der Gesellschafter der SLNE. Diese können nur natürliche Personen sein. Die Zahl der Gründungsgesellschafter ist auf maximal fünf Personen begrenzt.

Neben der Gründung erfuhr ebenso die Administration der SLNE Vereinfachungen. So ist die aufwendige Führung eines Gesellschafterbuches nicht erforderlich. Der Nachweis der Gesellschafterstellung erfolgt anhand des Erwerbsdokumentes (Escritura) der Gesellschaftsanteile. Die Einberufung der Gesellschafter zur Hauptversammlung kann per Email erfolgen, soweit das Versenden dieser Nachricht unmittelbar nachgewiesen werden kann.

Nicht zuletzt die ebenso vereinfachten Buchhaltungsvorschriften welche auf die SLNE Anwendung finden, werden erheblich dazu beitragen, den Gesellschaftern mehr Freiraum für die Erreichung ihres eigentlichen wirtschaftlichen Ziels zu geben.

© 2006 - Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Amtshilfe in Steuersachen - jetzt europaweit

Das bestandskräftige Urteile innerhalb der Europäischen Union vollstreckt werden können war bereits Gegenstand meiner Artikel. Dieser Umstand führte unter anderem auch dazu, dass Betroffene ihre Möglichkeiten neu erkannten und Urteile deutscher Gerichte erfolgreich in Spanien vollstrecken ließen. Auf diesem Wege kam so mancher Gläubiger letztendlich doch noch an sein bereits verloren geglaubtes Geld.

Neu ist jedoch, dass nunmehr auch die deutschen Steuerbehörden diese Möglichkeiten ausschöpfen und ihre Ansprüche in Spanien vollstrecken lassen. Betroffene sowohl auf Mallorca als auch auf dem spanischen Festland melden sich seit ca drei Monaten verstärkt in Rechtsanwaltskanzleien mit der Bitte um Beistand. Alle Betroffenen erhielten ein Schreiben des örtlichen spanischen Finanzamtes in dem mitgeteilt wurde, dass eine bestehende deutsche Steuerschuld im Rahmen der europäischen Amtshilfe vollstreckt werden solle.

So erging es auch Herrn Müller, der vor Jahren nach Spanien kam um hier ein neues Leben zu beginnen. Leider hatte Müller bei der Abreise aus Deutschland seinen Steuerberater nicht angewiesen, seine letzte Einkommenssteuererklärung anzufertigen. Die Sache blieb liegen. Das deutsche Finanzamt schätzte sein Einkommen und legte einen zu zahlenden Betrag fest. Da Herr Müller in Deutschland kein Vermögen mehr hatte konnte der Bescheid dort nicht vollstreckt werden. Anders war es jedoch auf Mallorca. Hier hatte sich Herr Müller in den letzten Jahren durch harte Arbeit für seinen Lebensabend ein kleines Häuschen gekauft und lebte dort von seinen monatlichen Einnahmen. Nicht schlecht staunte er, als plötzlich ein Brief von seiner Bank kam, in dem stand, das Müller’s Konto gepfändet sei. Weitere Nachforschungen ergaben, dass auch sein Haus mit einer Zwangshypothek belastet war und versteigert werden sollte. Müller suchte dringend um Rat.

Was Herrn Müller wiederfuhr droht zur Zeit jedem Deutschen der sich in Spanien niedergelassen hat ohne seine Steuerangelegenheiten in Deutschland ordnungsgemäß abgeschlossen zu haben. Die Finanzämter haben mittlerweile das Potential des deutschen Auslandsvermögens erkannt und setzen nunmehr eine seit dem Jahre 1976 bestehende EU Richtlinie um. In diesem Gesetzeswerk wurde verankert, dass sich die Verwaltungsbehörden der Mitgliedsstaaten gegenseitig Rechts- und Amtshilfe leisten können. Spanien hat diese Amtshilfe für Steuerangelegenheiten in einem Königlichen Dekret im Jahre 2002 in Praxis umgesetzt. Hiernach leistet die spanische Hacienda Hilfe auf Ersuchen einer ausländischen Steuerbehörde in Steuersachen. Neben anderen Steuerarten betrifft dies Verfahren die Mehrwert-, sowie Einkommens- und Vermögenssteuer betreffend. Zusätzlich wird auch Amtshilfe für das Beitreiben der sich aus der Nichtzahlung dieser Steuern ergebenden Zinsen und Ordnungsgelder geleistet.

Das spanische Finanzamt kann bei der Art und Weise der Vollsteckung auf innerstaatliche Rechtsnormen zurückgreifen. Ihm steht also unter anderem auch die Zwangsvollstreckung in Konten, Arbeitseinkommen und Immobilieneigentum zur Verfügung.

Die Betroffenen haben meist keine Möglichkeit sich gehen diese Maßnahmen zu verteidigen. Da das spanische Finanzamt „nur“ vollstreckt wird der Schuldner mit Einwänden gegen den eventuell rechtswidrigen deutschen Steuerbescheid nicht gehört. Für diese Einwände ist Hacienda schlicht nicht zuständig. Dem Betroffenen bleibt zumeist nur der Weg zu zahlen oder mit dem deutschen Finanzamt eine Einigung zu suchen. Hierbei sollte der Rat eines Rechtsanwalts dringen in Anspruch genommen werden.

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Mehr Sicherheit bei Neubauten für den Eigentümer

„Baue auf und reiße nieder, hast du Arbeit immer wieder!“ So oder so ähnlich können die Erfahrungen so mancher Eigentümer von Grundstücken oder Eigenheimen beschrieben werden. Der Traum vom selbstgebauten Haus auf Mallorca oder die geplanten Änderungen in der frisch erworbenen „Finca“ entwickelte sich, zumeist durch mangelhafte und unfachmännische Leistungen der beauftragten Baufirma zu einem kostspieleigen Alptraum. Trotz schriftlicher Mängelliste und „Mahnungen“ sahen sich deutsche Bauherren immer wieder den bekannten Einwendungen der vermeintlichen Unzuständigkeit des betreffenden Handwerkers für den bestehenden Mangel oder dessen Konkurs, ausgesetzt. Letztendlich beauftrage der Eigentümer eine zweite Firma und zahlte doppelt.

Dieser Misstand hat sich nunmehr geändert. In dem Bestreben die Qualität neu erstellter Bauwerke zu verbessern und den Verbraucherschutz zu stärken wurden das Gesetz 38/1999 geschaffen. Nun sind die bis dahin nur auf dem Codigo Civil basierenden Vorschriften für das Baugewerbe in einem neuen Regelungswerk konzentriert und Bauherren sind gut gerüstet, gegen mangelhafte bauhandwerkliche Leistungen erfolgreich vorzugehen.

Das Gesetz, welches sich auf Neu- als auch auf Um- und Ausbauten erstreckt, legt grundlegende Anforderungen an bauliche Anlagen fest und unterteilt diese in die drei Kategorien Funktionalität, Sicherheit und Bewohnbarkeit.

Innerhalb dieser Kategorien haften während eines Zeitraums von zehn Jahren alle an der Errichtung beteiligten Personen gemeinschaftlich für strukturelle Mängel die die Stabilität des Baues beieinträchtigen. Dieser Personenkreis umfast unter anderem den Promotoren, Architekten, Konstrukteur, Bauleiter ebenso wie den Werkstofflieferanten. Weiterhin haften diese Personen drei Jahre für die die Bewohnbarkeit beeinträchtigende Mängel. Der Konstrukteur haftet darüber hinaus ein Jahr für materielle Schäden infolge mangelhafter Fertigstellung.

Fristen für die Geltendmachung von Mängeln beginnen ab der Abnahme des Bauwerks. Dabei ist zu beachten, dass auch eine stillschweigende Abnahme des Bauwerkes den Beginn der Frist herbeiführt und zwar dann, wenn nicht innerhalb von 30 Tagen nach der schriftlichen Anzeige der Fertigstellung des Bauwerkes diese Erklärung schriftlich zurückgewiesen wird.

Wurden Mängel rechtzeitig geltend gemacht, so sind die Verantwortlichen entsprechend zur Nachbesserung und bei dessen Scheitern, zum Schadenersatz verpflichtet.

Diese Ansprüche gehen bei einer Übertragung der Immobilie auf den neuen Eigentümer über, der zusätzlich Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer aus dem Verkauf geltend machen kann.

Um den Betroffenen vor einem Konkurs des Unternehmers zu schützen, sind obligatorische Versicherung über die Laufzeit der Garantien abzuschließen, deren Existenz durch einen entsprechenden Nachweis bei Eintragung der Baumaßnahmen ins Eigentumsregister geprüft wird.

Ausnahmen gibt es hier nur für die von dem Konstrukteur abzuschließende Versicherung über ein Jahr, welche wahlweise durch den Einbehalt von 5 % der Baukosten abgelöst werden.

Kommt die deutsche billige GmbH auch Spanien?

Deutschland steht wirtschaftlich unter Druck. Neben Jobverlusten durch Verlegung der Arbeitsplätze in Billiglohnländer kämpft unsere Justiz seit Wegfall der Niederlassungsbeschränkungen mit dem Einzug europäischer Gesellschaften in das deutsche Rechtssystem. Seit Jahren ist die spanische S.L. oder die englische Ltd durch Haupt- oder Zweigniederlassungen in Deutschland mit großem Erfolg tätig. Die Einsatzfelder dieser Gesellschaften sind nahezu unbeschränkt. Vor allem vermögensverwaltende und Auffanggesellschaften stehen im Vordergrund.

Die auf die deutsche GmbH anwendbaren Rechtsvorschriften auch in Bezug auf das Mindesthaftungskapital oder oft gefürchtete deutsche Durchgriffshaftung auf den Geschäftsführer sind nicht anwendbar. Diese richten sich ausschließlich nach dem Recht des Herkunftslandes der EU – Gesellschaft. Ein Umstand der für viele deutsche Juristen ohne Erfahrung im ausländischen Recht schwer zu handhaben ist. Nicht zuletzt aus diesem Grund wird die spanische S.L. mit geschäftlichen Interessen in Deutschland als durchgriffsfeindilch und sehr sicher für Investoren und Verwalter klassifiziert.

Nunmehr versucht Deutschland auf den massiven Zuzug der englischen und spanischen GmbH durch Senkung des Mindesthaftungskapitals seiner GmbH’s zu reagieren. So soll ab dem 1. Januar 2006 eine GmbH Gründungen in Deutschland schon mit einem Stammkapital von nur 10.000 Euro möglich sein. Demnach wird das Mindeststammkapital der Gesellschaft mit beschränkter Haftung von derzeit 25.000 Euro auf 10.000 Euro abgesenkt. Die deutsche Regierung möchte mit dem Schritt Gründern aus dem Dienstleistungssektor die Finanzierung ihrer Vorhaben erleichtern. Einerseits soll durch die Beibehaltung eines nennenswerten Mindeststammkapitals eine gewisse Seriositätsschwelle eingehalten werden. Andererseits wird durch die Absenkung gerade Kleinunternehmen und Existenzgründern ermöglicht, bei geringem Kapitalbedarf leichter eine Gesellschaft zu gründen als bisher. Der Entwurf befindet sich mit 10.000 Euro im europäischen Vergleich in einem angemessenen Rahmen.

Trotz dieser Anstrengungen wird die deutsche GmbH europaweit wohl keine Konkurrenz darstellen. Vor allem die in Spanien zur Gründung notwendigen 3.006,00 Euro werden auch weiterhin entscheidenden Einfluss auf die zukünftigen Gründungen haben. Ebenso sind die eingeschränkten Publizitätspflichten bei der S.L., vor allem im Verkaufsfall der Anteile, sowie eine im Vergleich zu Deutschland einfache Administration Merkmale die jeder Investor und Verwalter schätzt.

Zwar wird nunmehr auch die deutsche GmbH attraktiver, jedoch ist absehbar, dass die geschaffenen Vorteile der deutschen GmbH durch eine geplante Erhöhung der deutschen Mehrwertsteuer zu Nichte gemacht werden. Denn dann wird die in Spanien sitzende S.L. mit einem Mehrwertsteuersatz von nur 16% auf zu erbringende Dienstleistungen hinter Deutschland und anderen EU Mitgliedsstaaten liegen. Ein Aspekt den jeder Dienstleister, Internetanbieter und Versandhändler sehr zu schätzen weiß.

Steuern sparen legal

Spanien: Steuersatz von unter 5% auf Einkünfte und Körperschaftsgewinne

Stellen Sie sich vor Ihre Geschäfte gehen gut, Sie zahlen viele Steuern und keiner tut etwas dagegen. Hilfesuchend wenden Sie sich an Ihren Steuerberater. Der sieht Sie nur verwundert an, zuckt mit den Schultern, erklärt dass Steuern nun mal gezahlt werden müssen und schiebt im gleichen Atemzug seine Honorarrechnung über den Tisch, die Sie natürlich als Geschäftskosten abrechnen können.

Die ewig Gestrigen fallen in dieser Situation meist windigen Beratern in die Hände die für viel Geld das ultimative Steuersparmodell anpreisen. Nach ein paar Wochen finden Sie sich wieder mit einer Gesellschaft in Panama oder einem anderen Steuerparadies in Übersee. Diese ist „natürlich in Spanien nicht steuerlich registriert“ und alle „Einnahmen sind damit steuerfrei“, so der Bearater. Leider vergisst er Sie darauf hinzuweisen, dass Sie gerade im Begriff sind eine Steuerstraftat zu begehen und dass Sie Ihr gesamtes Einkommen einem Treuhänder außerhalb Europas übereignen. Natürlich werden Sie auch nicht darauf aufmerksam gemacht, dass schon die simple Eröffnung eines Nichtresidentenkontos in Spanien mit einer solchen Gesellschaft mittlerweile ohne Einschaltung eines Rechtsanwaltes unmöglich geworden ist. Ganz zu schweigen natürlich von den aufmerksamen Augen der deutschen und spanischen Steuerbehörden, die Sie jetzt auf jeden Fall jährlich unter die Lupe nehmen werden.

Zu Ihrem Schaden sagt Ihnen niemand, dass Sie ganz legal und ohne viele Umstände auch und gerade in Spanien Ihre Geschäftsgewinne mit einem Steuersatz von unter 5% besteuern lassen können.

Voraussetzung ist zunächst einmal, dass Ihr Unternehmen nicht im Bereich Schiffsbau, Kunstfaser, Fahrzeugbau sowie Eisen- und Kohleindustrie tätig ist. Das Stichwort für die dann greifende Steuerersparnis heißt REF (Régimen Económico y Fiscal de Canarias) und wurde bereits per Gesetz im Jahre 1994 in das spanische Steuersystem eingeführt.

Das Gesetz bietet unter anderem die Möglichkeit, die Bemessungsgrundlage zur Körperschaftssteuer zu reduzieren, da nicht ausgeschüttete Rücklagen von bis zu 90% steuerfrei bleiben. Der Restbetrag ist zu dem regulären Körperschaftssteuersatz zu versteuern. Dies bedeutet einen effektiven Steuersatz von 3,5% auf die erwirtschafteten Gewinne. Ausgaben und Kosten, wie zum Beispiel Gehälter der Angestellten oder Geschäftsführerhonorare können gegen die Einnahmen gestellt werden.

Die gebildeten Rücklagen müssen innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren nach Fälligkeit der Steuer auf den Kanaren reinvestiert werden. Die Vorschriften zur Reinvestition sind hierbei so weit gefasst, dass diese bei guter Vorbereitung jederzeit auch in anderen Geschäftsfeldern ohne weiteres möglich ist. Sollten Investitionen nicht vorgenommen werden so wird auch der Ankauf von öffentlichen Schuldverschreibungen als Investition betrachtet.

Dieses Steuermodell ist in ähnlicher Form auch auf Freiberufler anwendbar.

Ein kleiner Wehrmutstropfen besteht jedoch. Die Vergünstigungen können nur von körperschaftssteuerpflichtigen Unternehmen in Anspruch genommen werden, die auf den Kanaren eine Niederlassungen gebildet haben. Einkommenssteuerpflichtige Personen müssen auf den Kanaren ihre unternehmerische Tätigkeit ausüben und somit auch ihren Steuersitz dort unterhalten. Reisen auf die Insel sind damit notwendig. Eine legale Option die nach Meinung vieler allemal besser ist als Panama, Belize oder das jetzt gerade sehr aktuelle Dubai. Es ist ratsam vor einer Investition fachkundigen Rat einzuholen

© 2004 - Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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3% Körperschaftssteuern bei spanischen Vermietgesellschaften

Spanien bietet Körperschaftssteuern in Höhe von maximal 3% (drei!) auf erwirtschaftete Gewinne. Diese Zahl entspringt keinem science fiction Roman sondern der spanischen Steuergesetzgebung. Seit einiger Zeit sieht das Gesetz zur Förderung des privaten Mietmarktes erheblich Steuererleichterungen vor. Leider ist dies vielen ausländischen Investoren unbekannt.

Voraussetzung für die niedrigen Steuersätze ist, dass die Gewinne durch die Vermietung von Wohneigentum erwirtschaftet werden. Die vermieteten Wohnung müssen zunächst auf spanischem Staatsgebiet liegen. Ebenso muss es sich bei dem Vermieter um eine in Spanien steuerlich ansässige Kapitalgesellschaft handeln. Die vermieteten Wohnungen dürfen sich nicht im Luxusbereich befinden. Ferienvermietungen oder ähnliche Kurzeitmieten sind ausgeschlossen. Weitere Voraussetzungen zu Mindest- oder Maximalgrößen der Wohnungen, der Mietdauer und den Vorkaufsrechten der Mieter wurden für Investoren nunmehr erleichtert.

Sind alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt erhält die Vermietgesellschaft auf ihre erwirtschafteten Gewinne einen Steuererlass von bis zu 90%. Diese Gewinne können re-investiert oder in Form von Dividenden ausgeschüttet werden. Findet die Ausschüttung an ein in der EU sitzendes Tochterunternehmen statt, werden Quellensteuern in Spanien nicht erhoben. Der Gewinn fließt dort brutto zu.

Hauptproblem dieser Investitionsform war in der Vergangenheit der Umstand, das zum Erwerb des notwendigen Bestandes eine erhebliche Investition getätigt werden musste. Die Steuererleichterung kann nur dann in Anspruch genommen werden, wenn mindestens zehn Wohnungen im Bestand der Vermietgesellschaft sind. Aber auch dies ist nunmehr leichter.

Durch den dramatischen Preisverfall auf dem spanischen Wohnungsmarkt ist ein Einstieg zur Zeit durchaus rentabel. Angetrieben von hoher Inflation stiegen die spanischen Hypothekenzinsen auf Rekordniveau. Bis zu 98 % aller spanischen Haushalte haben variable Hypothekenzinsen mit ihren Hausbanken vereinbart. Viele Wohnungseigentümer geraten nun in Zahlungsschwierigkeiten. Die eilig durch das spanische Parlament geschleusten Maßnahmen zur Stabilisierung des Hypothekenmarktes verpufften oder gingen schlicht an der Realität vorbei. Seriöse Studien schätzten dass in den nächsten zwölf bis 24 Monaten mindestens 6% aller Hypothekenverträge wegen Verzug gekündigt werden. Die Preisspirale nach unten ist unaufhaltsam. Wer in dieser Situation nicht billiger verkauft wird zwangsversteigert.

Die Zwangsversteigerungswelle hat bereits begonnen. Aushänge zu Versteigerungen nehmen bei den Gerichten täglich zu.

Das Zwangsversteigerungsverfahren auf Grundlage der Hypothekenurkunde ist durch die spanische Prozessordnung straff geregelt und bietet dem Schuldner kaum Schutz. Entweder er zahlt die säumigen Raten oder verliert sein Eigentum. Wird in der Zwangsversteigerung nicht geboten, weil es zum Beispiel keine weiteren Interessenten gibt, hat die Bank das Recht sich die Immobilie zur Hälfte des Mindestgebotes zuzueignen. Zuschläge werden an Bieter bereits ab 70% des Schätzwertes erteilt. Einkaufspreise von unter 1.000 Euro pro Quadratmeter in Palma sind bereits jetzt Realität. Auf dem Festland verschleudern die Banken förmlich die in Versteigerungen übernommenen Immobilien an Investoren. Beste Aussichten also!

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E-Commerce in Spanien

Billig und gut ist das Motto vieler Käufer beim Einkauf. Manch konventioneller Einzelhändler scheitert jedoch wegen seiner Kostenstruktur daran, diesen Wunsch der Verbraucher effektiv im Markt umzusetzen. Oft wird dabei das Internet und seine schier unendlichen Möglichkeiten des Verkaufes von Waren und Dienstleistungen übersehen. Als Beispiel sei Ebay, das größte Verkaufsportale der Welt genannt, welches den Weg in die digitale Verkaufskultur frühzeitig erkannt hat und zehn Jahre nach seiner Gründung mehre Milliarden Euro jährlich umsetzt.

Anbieter die den Weg in das digitale Zeitalter gehen möchten treffen ihrerseits mitunter auf Konsumenten, die zwar Interesse an den Anpreisungen zeigen, den letzen Schritt zum Kauf aber nicht wagen, da sie um ihre Verbraucherrechte im Fall einer mangelhaften Leistung fürchten. Doch dies geschieht zumeist grundlos.

Sehr früh wurden durch die Europäische Union Rechtsnormen geschaffen, die sowohl den digitalen Markt regulieren als auch den Verbraucher zu schützen suchten. Als Beispiel seinen die Richtlinie 1999/44/EG zu Garantievorschriften sowie die E-Commerce - Richtlinie genannt.

Nunmehr haben Endverbraucher von online Leistungen das Recht, gelieferte Waren in einer Frist von 14 Tagen frei und ohne Angaben von Gründen an den Verkäufer zurücksenden, gleich in welchem Land der EU dieser seinen Sitz hat.

Des Weiteren ist nunmehr auch in allen Ländern der EU eine Garantie von zwei Jahren auf gekaufte Waren, dies schließt die aus dem Internet erworbenen ein, zu gewähren. Dabei ist es ebenso gleich, in welchem Land die Waren erworben wurden, da die Garantieregelungen in allen EU Mitgliedsstaaten umgesetzt wurden.

Voraussetzung für die Garantie ist, dass eine mangelhafte Ware erworben wurde. Dies ist dies gegeben, wenn das Gut aufgrund eines Fehlers ungeeignet für den Gebrauch ist, zu dem es bestimmt war. Daneben wird einem Mangel die Situation gleichgestellt, in denen Fehler auftreten, die den Gebrauch der Sache so einschränken, dass der Käufer, wenn er sie gekannt hätte, die Sache nicht erworben oder einen geringeren Preis dafür bezahlt hätte.

Diese Regel gilt uneingeschränkt für alle versteckten Mängel. Demzufolge haftet der Verkäufer nicht, wenn der Kunde bei Abschluss des Kaufvertrages den Fehler kannte oder aufgrund seiner Fachkenntnis kennen musste. Diese Kenntnis ist beim Erwerb über das Internet zumeist nicht gegeben.

Liegt ein versteckter Mangel vor besteht für den Käufer die Möglichkeit der Minderung oder des Rücktritts vom Kaufvertrag. Wählt er die Minderung, verlangt er einfach einen Teil des Kaufpreises zurück und behält die mangelhafte Ware. Möchte der Kunde die Ware nicht mehr kann er vom Vertrag zurücktreten. Hier muss er die Sache an den Verkäufer Zug um Zug gegen Auszahlung des Kaufpreises zurückgeben.

Zu beachten ist hierbei, dass diese Garantie nur bei neuen Waren greift, die der Endverbraucher erworben hat. Der Erwerb von gebrauchten Gütern unterfällt nicht diesen Garantiervorschriften. Es gibt zu dieser allgemeinen Regelung jedoch weitreichende Ausnahme die den „second-hand“ Verkäufer oftmals haften lassen.

Nun wird ebenso von vielen Verbrauchern angeführt, dass große Unsicherheiten existieren, da der Verkäufer für sie nicht physisch greifbar sei, ihre Rechte damit ins Leere laufen könne. Auch diesen Gefahren wurde vorgebeugt. So muss jeder Anbieter von Leistungen im Internet seine Daten zur Rechtsdurchsetzung Preis geben. Hierzu gehört neben dem Namen des kommerziell Handelnden auch die Nennung seiner Steuernummer, Adresse, Telefon und Faxnummer. Zusätzlich sind berufsregelnde Vorschriften und Haftungsgrundlagen anzugeben.

Werden alle diese Normen beachte, so ist der Verbraucher sicher einen kompetenten Geschäftspartner gefunden zu haben. Der Anbieter hingegen gewinnt einen Vertrauensvorschuss bei den potentiellen Käufern der sich in zukünftigen Umsätzen wiederspiegeln wird.

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Einlagensicherungsfond in Spanien - nur 20.000 Euro sind geschützt

Die spanische Wirtschaft wankt. Angetrieben durch die Kreditkrise und den plötzlichen Kollaps der alles beherrschenden spanischen Bauindustrie kam der über Jahre laufende Aufschwung zu einem jähen Ende. Spanien befindet sich in der größten Wirtschaftskiese seit den 90ger Jahren. Die spanische Wirtschaft vernichtet zur Zeit täglich bis zu 1200 Arbeitsplätze. Die Regierung erscheint hilflos gegenüber diesem Desaster.

Hiesige Banken und Kassen haben sich in den letzten Jahren ohne Rücksicht auf Rezessionswarnungen aus dem Ausland fast ausnahmslos auf den Hypothekenmarkt gestürzt. Finanzierungen bis zu 110% des Kaufpreises waren keine Seltenheit. Liquidität war scheinbar grenzenlos verfügbar. Das hat sich jetzt jedoch geändert. Banken vertrauen sich nicht mehr untereinander. Ratenzahlungen fallen aus. Die notwendigen Mittel für weitere Kredite müssen nun teuer erkauft werden. Die Preisspirale zeigt für die Banken nach oben. Im Gegensatz dazu steht ein stetiger Wertverfall der Immobilienpreise. Die Zwangsversteigerungswelle ist im vollen Gange. Banken bleiben bereits auf überteuerten aber nun wertlosen Immobilien sitzen. Der massenhafte Zusammenbruch von Bauträgern tut sein übriges.

So ist es nicht verwunderlich, dass sich Banken und Sparkassen das für das tägliche Geschäft benötigte Geld in Form von festverzinsten Anlagen am Markt sichern möchten. Lockangebote für verzinsliche Einlagen von bis zu 16% im ersten Monat sind bereits auf dem Markt. Ausländische Anleger mit genügend Bargeld sind begeistert. Auf Grundlage der spanischen Gesetzgebung zur Besteuerung von Nichtresidenten und den geschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen, fliesen Zinsgewinne den ausländischen Anlegern in Spanien steuerfrei zu. Wie so oft werden hierbei Risiken oft übersehen.

Was wäre, wenn die Bank mit den üppigen Anlagen in Zahlungsschwierigkeiten gerät? Gibt es einen Bankenkonkurs? Was passiert mit der Investition?

Zunächst ist klar dass auch eine Bank in die Krise geraten und im schlimmsten Fall in Konkurs gehen kann. Beispiel hierfür gibt es in Deutschland, den USA, Großbritannien und auch Spanien genug. Natürlich ist es richtig, dass keine westliche Regierung es zulassen kann, dass geleistete Bareinlagen auf Spar- und Girokonten im Falle eines Konkurses verloren gehen würden. Dies brächte den gesamten Markt zu Fall. Doch was passiert im Falle einer fatalen Kettenreaktion? Hier wäre es fraglich ob alle Einlagen gerettet werden könnten. Eine gesetzliche Verpflichtung für die Übernahe aller im Falle eines Konkurs entstehenden Verluste gibt es zwar, diese ist aber weitgehend eingeschränkt.

In Spanien wurde im Jahre 1977 der Einlagensicherungsfond (Fondo de Garantía de Depósitos de Entidades de Crédito) geschaffen. Nach diesen und anderen Vorschriften wacht die spanische Zentralbank (Banco de España) über das Tagesgeschäft der Banken und Sparkassen. Bei Irregularitäten werden die Geldinstitute zunächst aufgefordert diese zu beseitigen. Sollten alle Rettungspläne fehlschlagen und es zur Zahlungsunfähigkeit oder Konkurs des Geldinstitutes kommen, wird dem Betroffenen seine Einlage teilweise aus dem Sicherungsfond zurückerstattet. Der Höchstbetrag der Rückerstattung ist auf Euro 20.000,00 pro Person und Kreditinstitut beschränkt. Weitreichende Ausnahmen erschweren die Rückforderung.

Was ist also zu tun um unnötige Risiken auszuschalten? Zunächst sollte der Investor die Angebote die klar über dem Markt liegen eingehend prüfen. Die Tücken stecken zumeist im Kleingedruckten und nicht alle Anlageformen werden durch den Garantiefond abgesichert. Hier gibt es bereits massenhafte Beschwerden bei Verbraucherinstituten, dass Banken ihre Kunden nicht immer korrekt und umfassend aufklären. Ebenso sollte sichergestellt werden, dass die offerierende Bank oder Sparkasse als solche auch bei der Banco de España registriert ist und in Spanien ihren Sitz hat. Verlaufen diese Prüfungen positiv und möchten Sie dennoch auf Nummer sicher gehen, dann sollten die Einlagen auf maximal Euro 20.000 limitiert werden. Sicher ist eben sicher.

Erbschaftssteuern in Spanien

Spanien ist, wie auch seit vielen Jahren, der beliebteste Ort für deutsche Interessenten, eine Immobilie im sonnigen Süden zu erwerben.

Leider wird bei der Vorbereitung und der standardisierten Durchführung des Kaufes bei den beauftragten Immobilienbüros vor Ort häufig außer acht gelassen, dass eine geschickte Erwerbsplanung nicht unerhebliche Kostenersparnisse für den Interessenten einbringen kann. Die anfängliche Scheu der Käufer sich von einem in Spanien ansässigen, unabhängigen Rechtsanwalt beraten zu lassen, verursacht meist nach Jahren oder Jahrzehnten erhöhte Abgabelasten, die durch eine konsequente und auf den Erwerber zugeschnittene Erstberatung hätte vermieden werden können.

Dieser Artikel beschäftigt sich mit dem auch für jüngere Immobilienbesitzer sehr wichtigen Thema der Vererbung einer Immobilie in Spanien und den damit verbundenen Erbschaftssteuern.

Verstirbt der deutsche Eigentümer einer Immobilie, stellt sich zunächst einmal die Frage, welches Rechtssystem auf die Folgen des Todesfalles Anwendung findet.

Bei Beantwortung dieser Frage ist zum einen auf das deutsche Bürgerliche Gesetzbuch (BGB bzw. das Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EG-BGB) und zum anderen auf den spanischen Codigo Civil (CC) zurückzugreifen.

Anwendbares Recht im Todesfalle.
Im Falle von Erbschaftsangelegenheiten mit Auslandsbezug folgt Spanien, wie auch Deutschland, bei der Beurteilung der Frage, welches Recht im Falle des verstorbenen Ausländers zur Anwendung gelangt, dem Staatsangehörigkeitsprinzip, Art 9 Nr. 1, 8 CC. Dies bedeutet, dass das Recht des Landes, welchem der Verstorbene angehörte, bei der Verteilung des Nachlasses zur Anwendung kommt. Dies ist von erheblicher Bedeutung da sich im Falle eines Deutschen die Verteilung der Erbschaft gemäß Art 25 EG-BGB nach deutschem Recht und damit nach den in den §§ 1922 ff BGB festgelegten Regeln richtet.

Wo zahle ich die Steuern?
Nach der Verteilung des Nachlasses unter die Erben ist die Frage zu beantworten, welcher Staat für die Erhebung der Erbschaftssteuern verantwortlich ist. Man könnte zunächst annehmen, dass für den Gesamtnachlass eines Deutschen ausschließlich Steuern in der Bundesrepublik Deutschland zu entrichten sind und damit auch die dort geltenden Freigrenzen für Nachlasserwerber zur Anwendung kommen. Diese Annahme stimmt nur zum Teil. Die deutschen Erben sind in Deutschland mit ihrem weltweiten Vermögen, also auch mit dem im Ausland befindlichen Vermögensgütern des Erblassers, voll steuerpflichtig.

Nach dem Erbfall werden bei den Erben für in Spanien liegende Immobilien Erbschaftssteuern vom Spanischen Staat erhoben.

Darüber hinaus kann das weltweite Vermögen eines ausländischen Erblassers der auch Vermögen in Spanien hatte, voll besteuert werden, falls sich der Erbe vor dem Erbfall im Kalenderjahr mehr als 183 Tage in Spanien aufgehalten hatte, oder der Schwerpunkt seiner persönlichen oder wirtschaftlichen Interessen in Spanien liegt. Entgegen weitläufigen Meinungen kommt es nicht darauf an, dass der Erbe die Recdencia hat.

Liegt der Tatbestand des ständigen Aufenthaltes nicht vor, wird nur in Spanien vorhandenes Vermögen des Erblassers besteuert.

Dazu zählen alle mobilen und immobilen Vermögenswerte.

Doppelbesteuerung in Deutschland und Spanien
Durch den deutschen und spanischen Zugriff auf das Erbschaftsvermögen besteht die Gefahr, dass Vermögenswerte eines Deutschen in Spanien zum einen in der Bundesrepublik Deutschland und zum anderen in Spanien der Erbschaftssteuer unterworfen werden. Dies kann zu einer praktischen Doppelbesteuerung des Nachlasses führen, da das existierende Doppelbesteuerungsabkommen aus dem Jahre 1966 zwischen Deutschland und Spanien keine die Erbschaftssteuer betreffenden Regelungen enthält. Hier schafft nur die Norm des § 21 ErbStG insoweit Erleichterung. Dieser sieht vor, dass bei Erwerbern, die im Ausland wegen der Erlangung von dort belegenen Vermögen zu einer Steuer herangezogen und die selben Vermögensgüter in Deutschland nochmals versteuert werden, auf Antrag eine Anrechnung der ausländischen Steuer auf die deutsche Steuer stattfindet.

Berechnung der spanischen Erbschaftssteuer
Die Berechnung der spanischen Erbschaftssteuer findet auf der Grundlage des Verkehrswertes des Nachlasses, abzüglich eventueller Belastungen, statt. Sind mehrere Erben vertreten, wird bei jedem einzelnen Miterben entsprechend seiner Quote individuell die Erbschaftssteuer festgestellt. Die Steuersätze werden von Zeit zu Zeit neu festgesetzt und variieren entsprechend.

Bei der Berechnung der spanischen Erbschaftssteuer ist zu beachten, dass die Behörden nicht von den deutschen Regeln zur Verteilung des Erbgutes ausgehen. Vielmehr wendet die spanische Steuerbehörde spanisches Erbrecht zur Berechnung der Erbquoten an. So wird der in Deutschland existierende eheliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft, den das spanische Eherecht nicht kennt (z.B. für Ehepaare mit Immobilien auf den Balearen), in Spanien dem Güterstand der ehelichen Gütertrennung gleichgestellt. Mithin basieren die Steuerberechnungen, und nur diese, auf dem spanischen Modell der Erbschaftssteuer bei Gütertrennung der Ehepartner.

Steuerfreigrenzen in Spanien. Ohne Vorsorge drohen bis zu 81,6% Steuern
Da das spanische Erbschaftssteuerrecht großzügige Freigrenzen wie in Deutschland nicht vorsieht, werden Vermögenswerte schon ab einem Wert von ca. € 18.000,00 im Falle von Ehepartnern und Kindern über 21 Jahren der Besteuerung unterworfen.

Wegen der niedrigen Freigrenzen und der hohen Steuerquoten kann es in Einzelfällen zu einer Steuerlast von 81,6% kommen. Ein Fall hoher Steuerlast ist zum Beispiel gegeben bei der Vererbung der werthaltigen Immobilie an den nichtehelichen Lebenspartner.

Bei Nichtzahlung der Erbschaftssteuer in den gesetzlichen Fristen wird ein Säumniszuschlag auf die zu entrichtende Steuer zuzüglich zu den normalen Verzugszinsen berechnet.

Bei weiteren Verzögerungen droht der Zugriff auf das persönliche Vermögen des Erben. Im äußersten Fall kann es dann auch zur Zwangsversteigerung von in Spanien belegenem Immobilienvermögen kommen.

Viele Erben sehen sich vor allem bei größeren Immobilien nicht in der Lage, die erheblichen Forderungen des spanischen Staates zu erfüllen. Dies insbesondere dann nicht, wenn wegen offensichtlicher Unstimmigkeiten gegen den Erbschaftssteuerbescheid Widerspruch erhoben werden soll. Da ein solches Rechtsmittel in Steuersachen keine die Zahlung aufschiebende Wirkung entfaltet, sind auch in diesem Fall die recht kurz bemessenen Zahlungsfristen zu beachten.

Zahlungsaufschub beantragen
Hier kann jedoch das Mittel der Suspension (Zahlungsaufschub) gegen die drohenden Zwangsmittel der Hacienda helfen. Ein solcher Antrag auf Gewährung des Zahlungsaufschubs sollte durch einen Rechtsanwalt bei der zuständigen Behörde gestellt werden. Einem solchen Begehren wird im Regelfall jedoch nur bei Stellung einer Sicherheit stattgegeben werden.

Die Höhe der anzubietenden Sicherheit richtet sich zum einen danach, ob ein Rechtsmittel gegen den Steuerbescheid eingelegt wird. Zum anderen ist natürlich der im Erbschaftssteuerbescheid festgesetzte Betrag von ausschlaggebender Bedeutung.

Sollte es keine Rechtsmittel gegen den Steuerbescheid geben, so müssen mit einer solchen Sicherheit auch die zu erwartenden Nebenkosten des Verwaltungsaktes abgedeckt werden, deren Höhe sich nach dem Verfahrensstadium richtet, in welchem sich die Angelegenheit befindet.

Somit ist vor Ablauf der von der Behörde gesetzten Zahlungsfrist eine Sicherheit in Höhe der zu entrichtenden Steuern zuzüglich der fälligen Verzugszinsen bereitzustellen. Diese werden mit dem Verstreichen der Zahlungsfrist auch bei Stellung einer Sicherheit fällig.

Sollte sich das Verfahren jedoch schon im Stadium nach Ablauf der Zahlungsfrist befinden, so sind neben den Verzugszinsen auch die Kosten des Strafzuschlages sowie weitere auf den Verzug beruhende administrative Kosten zu berücksichtigen und in die Sicherheitsleistungen einzubeziehen.

Widerspruch gegen den Steuerbescheid
Erleichterungen ergeben sich hier durch einen fristgemäß erhobenen Widerspruch. Zwar hemmt dieses Rechtsmittel nicht die Zahlungsverpflichtung, jedoch gilt dies nicht für die Verpflichtung zur Zahlung des Strafzuschlages und der Verzugszinsen. Hier hat das Rechtsmittel die Aussetzung der Verzugsfolgen zur Folge.

Die Erfolglosigkeit des Widerspruches führt dann zu einer erneuten Festsetzung der Zahlungsfrist innerhalb derer ohne Säumnis- bzw. Strafzuschläge die Verpflichtung zur Entrichtung der Erbschaftssteuern erfüllt werden kann.

Nach Abhilfe des Widerspruches werden die entstandenen Kosten der Sicherheit voll erstattet. Dies bezieht sich sowohl auf die Bereitstellungskosten als auch auf die geleisteten Zinszahlungen und notwendige Aufwendungen in bezug auf die Kündigung der Sicherheit.

Im Falle der Teilabhilfe des Widerspruches entschädigt die Behörde die entstandenen Unkosten im Verhältnis zum Wert der Abhilfe.

Bei einer solchen Erstattung werden dann alle Aufwendungen die ab Bereitstellung der Sicherheit bis zum Ablauf des 30. Tages nach Zustellung des Abhilfe- bzw. Teilabhilfebescheides entstanden sind berücksichtigt.

Beratung durch einen Rechtsanwalt notwenig
Wie aufgezeigt droht in Spanien eine erhebliche Gefahr, das Vermögen im Todesfalle an Fiskus zu verlieren.

Erbschaftssteuern bis zu 81,6% können in Einzelfällen gefordert werde. Diese Belastung führt meist zum Verkauf der Immobilie und zum Totalverlust der Investition in Spanien für die Erben.

Durch eine fachkundige Beratung vor dem Kauf kann die Erbschaftssteuerbelastung legal verringert werden. In vielen Fällen führt auch eine Umschichtung des Vermögens nach dem Kauf noch zu erheblichen Steuererleichterungen.

Erbschaftssteuern in Spanien

Spanien ist, wie auch seit vielen Jahren, der beliebteste Ort für deutsche Interessenten, eine Immobilie im sonnigen Süden zu erwerben.

Dieser Artikel beschäftigt sich mit dem auch für jüngere Immobilienbesitzer sehr wichtigen Thema der Vererbung einer Immobilie in Spanien und den damit verbundenen Erbschaftssteuern.

Verstirbt der deutsche Eigentümer einer Immobilie, stellt sich zunächst einmal die Frage, welches Rechtssystem auf die Folgen des Todesfalles Anwendung findet.

Nach dem Erbfall werden bei den Erben für in Spanien liegende Immobilien Erbschaftssteuern vom Spanischen Staat erhoben.

Liegt der Tatbestand des ständigen Aufenthaltes nicht vor, wird nur in Spanien vorhandenes Vermögen des Erblassers besteuert.

Dazu zählen alle mobilen und immobilen Vermögenswerte.

Bei Nichtzahlung der Erbschaftssteuer in den gesetzlichen Fristen wird ein Säumniszuschlag auf die zu entrichtende Steuer zuzüglich zu den normalen Verzugszinsen berechnet.

Im Falle der Teilabhilfe des Widerspruches entschädigt die Behörde die entstandenen Unkosten im Verhältnis zum Wert der Abhilfe.

Beratung durch einen Rechtsanwalt notwenig
Wie aufgezeigt droht in Spanien eine erhebliche Gefahr, das Vermögen im Todesfalle an Fiskus zu verlieren.

Erbschaftssteuern bis zu 81,6% können in Einzelfällen gefordert werde. Diese Belastung führt meist zum Verkauf der Immobilie und zum Totalverlust der Investition in Spanien für die Erben.

Erbschaftssteuern – Ohne Rechtsrat droht Verlust des angesparten Vermögens

Spanien war und ist einer der beliebteste Ort für Deutsche eine Immobilie im sonnigen Süden zu erwerben. Leider wird bei der Vorbereitung und der standardisierten Durchführung des Kaufes bei den beauftragten Immobilienbüros oder Gestorias vor Ort häufig außer acht gelassen, dass eine geschickte Erwerbsplanung nicht unerhebliche Kostenersparnisse für den Interessenten einbringen kann. Die anfängliche Scheu der Käufer sich von einem in Spanien ansässigen, unabhängigen Rechtsanwalt beraten zu lassen, verursacht meist nach Jahren oder Jahrzehnten erhöhte Abgabelasten, die durch eine konsequente und auf den Erwerber zugeschnittene Erstberatung hätte vermieden werden können.

Verstirbt der deutsche Eigentümer einer Immobilie, stellt sich zunächst einmal die Frage, welches Rechtssystem auf die Folgen des Todesfalles Anwendung findet. Im Falle von Erbschaftsangelegenheiten mit Auslandsbezug folgt Spanien, wie auch Deutschland, bei der Beurteilung der Frage, welches Recht im Falle des verstorbenen Ausländers zur Anwendung gelangt, dem Staatsangehörigkeitsprinzip. Dies bedeutet, dass das Recht des Landes, welchem der Verstorbene angehörte, bei der Verteilung des Nachlasses zur Anwendung kommt. Dies ist von erheblicher Bedeutung da sich im Falle eines Deutschen die Verteilung der Erbschaft nach deutschem Recht richtet.

Nach der Verteilung des Nachlasses unter die Erben ist die Frage zu beantworten, welcher Staat für die Erhebung der Erbschaftssteuern verantwortlich ist. Man könnte zunächst annehmen, dass für den Gesamtnachlass eines Deutschen ausschließlich Steuern in der Bundesrepublik Deutschland zu entrichten sind und damit auch die dort geltenden Freigrenzen für Nachlasserwerber zur Anwendung kommen. Diese Annahme stimmt nur zum Teil. Die in Deutschland lebenden deutschen Erben sind in Deutschland mit ihrem weltweiten Vermögen, also auch mit dem in Spanien befindlichen Vermögensgütern des Erblassers voll steuerpflichtig. Zusätzlich erhebt aber auch der spanische Staat für die in Spanien liegende Immobilie Erbschaftssteuern. Durch den deutschen und spanischen Zugriff auf die Erbschaft besteht je nach Konstellation des Falles die Möglichkeit, dass Vermögenswerte eines Deutschen in Spanien zweimal der Erbschaftssteuer unterworfen werden. Diese Doppelbesteuerung des Nachlasses wird nicht dem existierende Doppelbesteuerungsabkommen aus dem Jahre 1966 zwischen Deutschland und Spanien unterworfen, da dieses keine die Erbschaftssteuer betreffenden Regelungen enthält. Hier schafft nur die Norm des § 21 ErbStG insoweit Erleichterung, als dass bei Erwerbern, die im Ausland wegen der Erlangung von dort belegenen Vermögen zu einer Steuer herangezogen und die selben Vermögensgüter in Deutschland nochmals versteuert werden, auf Antrag eine Anrechnung der ausländischen Steuer auf die deutsche Steuer stattfindet.

Da das spanische Erbschaftssteuerrecht großzügige Freigrenzen wie in Deutschland jedoch nicht vorsieht, werden Vermögenswerte schon ab einem Wert von ca. € 16.000,00 im Falle von Ehepartnern und Kindern über 21 Jahren der Besteuerung unterworfen. Großer Teile des hart ersparten Vermögens der Erblassers fallen so dem Fiskus zu. Oft führt dies bei größeren Vermögen zu einem Zwangsverkauf mit weiteren erheblichen Verlusten für die Erben.

Es ist daher dringen zu empfehlen sich vor einem möglichen Erbfall unabhängigen Rechtsrat über die Folgen des Todes des Erblassers sowie die Möglichkeiten der Minderung der Erbschaftssteuer einzuholen.

Erben auf Mallorca

Die Zahl der Deutschen, die auf Mallorca ihren Lebensabend verbringen steigt seit Jahren kontinuierlich an. Überlegungen zu einer adäquaten steuerlichen Vorsorge für die Zeit danach fällt dabei der Mehrheit nicht allzu leicht. Da sich das spanische Erbschaftssteuerrecht stark von dem deutschen unterscheidet sollte diese Aufgabe auf keinen Fall vernachlässigt werden.

Zunächst sollte der Betroffene wissen, dass die Erbschafts- und Schenkungssteuern den autonomen Regionen übertragen wurden. Diese dürfen abweichend von staatlichen Regelungen eigene Bestimmungen erlassen, z.B. zur steuerlichen Bemessungsgrenze, Ermäßigungen, Freibeträgen, etc. Auch die Balearen haben von diesem Recht Gebrauch gemacht.

Grundsätzlich bemisst sich die Erbschaftssteuer zuerst nach dem staatlichen Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ISD). Es regelt jeden unentgeltlichen Erwerb von Todes wegen oder unter Lebenden sowie Auszahlungen von Lebensversicherungen in 4 Steuerklassen und 16 auf den Wert bezogenen Abstufungen.

Besteuerungsgrundlage ist der tatsächliche Wert des Nachlasses, von dem alle in Spanien bestehenden Belastungen und Schulden abgezogen werden. Dem so ermittelten Wert werden dann alle Vermögensgegenstände, die der Erblasser innerhalb eines Jahres vor seinem Versterben zugunsten eines Erben, eines Verwandten dritten Grades oder dessen Ehegatten oder des Ehegatten des Verstorbenen veräußert hat, wieder hinzugerechnet. Dies gilt nicht, wenn der Nachweis einer Gegenleistung z.B. einer Geldzahlung geführt werden kann. Gleiches gilt für Vermögensgegenstände die bis zu drei Jahre vor dem Versterben erworben wurden bei denen der Erblasser den Nießbrauch und die Erben oder dessen Angehörige gleichzeitig das nackte Eigentum (la nuda propiedad) erwarben. Die Erhöhung findet auch Anwendung auf Fälle bis zu vier Jahre vor dem Todeszeitpunkt in denen der Erblasser Vermögensgegenständen übertrug und sich an dem übertragenen Gegenstand den Niesbrauch oder ein anderes lebenslängliches Recht vorbehielt. Abgetretene Wertpapiere zählen ebenso auch dann zur Erbschaft, wenn der Begünstigte diese noch nicht in Empfang genommen hat oder die Abtretung noch nicht registriert wurde.

Nach Abzug der geltenden Freibeträge wird auf den nach obigen Grundsätzen ermittelten Wert der Erbschaft eine progressiv steigende Steuer berechnet. Die Höhe der Steuern richtet sich neben dem ermittelten Wert der Erbschaft auch nach dem Verwandtschaftsgrad des Erben mit dem Erblasser sowie dem Vorvermögen des Erben.

Leben sowohl Erbe als auch Erblasser auf den Balearen und sind sie hier steuerlich als Residente registriert, ergeben sich weitreichende Steuererleichterungen.

Wann ein gewöhnlicher Aufenthalt in Spanien besteht wird nach den einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommen festgelegt. Im Fall von Deutschland hat ein Deutscher seinen ständigen Aufenthalt in Spanien wenn er sich länger als 183 Tage im Jahr hier aufhält. In diesem Fall besteht nach den einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommen eine unbeschränkte Steuerpflicht in Spanien. Auf ihn wäre dann alleinig das spanische Erbschaftssteuerrecht anwendbar. Dies würde sowohl das zu vererbende Vermögen in Spanien als auch in Deutschland betreffen.

Ist der Erblasser nicht in Spanien ansässig, besteht die Steuerpflicht immer dann, wenn sich das vererbte Vermögen in Spanien befindet.

Deutsche müssen in Spanien beachten dass das zwischen Spanien und Deutschland bestehende Doppelbesteuerungsabkommen keine Regelungen der Erbschaftssteuer vorsieht. Dieser Umstand wirkt sich nachteilig aus, wenn sowohl Vermögen in Spanien als auch in Deutschland besteht. Hier greift neben dem spanischen auch der deutsche Fiskus zu. Da die Erbschaftssteuer nicht im deutsch – spanischen Doppelbesteuerungsabkommen geregelt wurde besteht die Gefahr einer Doppelbesteuerung in beiden Ländern. Sowohl in Deutschland als auch in Spanien wird jedoch auf Antrag die im Ausland gezahlte Erbschaftssteuer angerechnet.

Erbschaftssteuern und Widerspruchsverfahren

Spanien ist, wie auch seit vielen Jahren, der beliebteste Ort für deutsche Interessenten, eine Immobilie im sonnigen Süden zu erwerben. Leider wird bei der Vorbereitung und der standardisierten Durchführung des Kaufes bei den beauftragten Immobilienbüros vor Ort häufig außer acht gelassen, dass eine geschickte Erwerbsplanung nicht unerhebliche Kostenersparnisse für den Interessenten einbringen kann. Die anfängliche Scheu der Käufer sich von einem in Spanien ansässigen, unabhängigen Rechtsanwalt beraten zu lassen, verursacht meist nach Jahren oder Jahrzehnten erhöhte Abgabelasten, die durch eine konsequente und auf den Erwerber zugeschnittene Erstberatung hätte vermieden werden können.

Dieser Artikel wird sich mit dem auch für jüngere Immobilienbesitzer sehr wichtigen Thema der Vererbung einer Immobilie in Spanien und den damit verbundenen Erbschaftssteuern beschäftigen.

Verstirbt der deutsche Eigentümer einer Immobilie, stellt sich zunächst einmal die Frage, welches Rechtssystem auf die Folgen des Todesfalles Anwendung findet.

Im Falle von Erbschaftsangelegenheiten mit Auslandsbezug folgt Spanien, wie auch Deutschland, bei der Beurteilung der Frage, welches Recht im Falle des verstorbenen Ausländers zur Anwendung gelangt, dem Staatsangehörigkeitsprinzip, Art 9 Nr. 1, 8 CC. Dies bedeutet, dass das Recht des Landes, welchem der Verstorbene angehörte, bei der Verteilung des Nachlasses zur Anwendung kommt. Dies ist von erheblicher Bedeutung da sich im Falle eines Deutschen die Verteilung der Erbschaft gemäß Art 25 EG-BGB nach deutschem Recht und damit nach den in den §§ 1922 ff BGB festgelegten Regeln richtet.

Nach dem Erbfall werden bei den Erben für in Spanien liegende Immobilien Erbschaftssteuern vom Spanischen Staat erhoben. Darüber hinaus kann das weltweite Vermögen eines ausländischen Erblassers der auch Vermögen in Spanien hatte, voll besteuert werden, falls sich der Erbe vor dem Erbfall im Kalenderjahr mehr als 183 Tage in Spanien aufgehalten hatte, oder der Schwerpunkt seiner persönlichen oder wirtschaftlichen Interessen in Spanien liegt. Entgegen weitläufigen Meinungen kommt es nicht darauf an, dass der Erbe die Recidencia hat.

Liegt der Tatbestand des ständigen Aufenthaltes nicht vor, wird nur in Spanien vorhandenes Vermögen des Erblassers besteuert.

Dazu zählen alle mobilen und immobilen Vermögenswerte.

Durch den deutschen und spanischen Zugriff auf das Erbschaftsvermögen besteht die Gefahr, dass Vermögenswerte eines Deutschen in Spanien zum einen in der Bundesrepublik Deutschland und zum anderen in Spanien der Erbschaftssteuer unterworfen werden. Dies kann zu einer praktischen Doppelbesteuerung des Nachlasses führen, da das existierende Doppelbesteuerungsabkommen aus dem Jahre 1966 zwischen Deutschland und Spanien keine die Erbschaftssteuer betreffenden Regelungen enthält. Hier schafft nur die Norm des § 21 ErbStG insoweit Erleichterung, als dass bei Erwerbern, die im Ausland wegen der Erlangung von dort belegenen Vermögen zu einer Steuer herangezogen und die selben Vermögensgüter in Deutschland nochmals versteuert werden, auf Antrag eine Anrechnung der ausländischen Steuer auf die deutsche Steuer stattfindet.

Die Berechnung der spanischen Erbschaftssteuer findet auf der Grundlage des Verkehrswertes des Nachlasses, abzüglich eventueller Belastungen, statt. Sind mehrere Erben vertreten, wird bei jedem einzelnen Miterben entsprechend seiner Quote individuell die Erbschaftssteuer festgestellt. Die Steuersätze werden von Zeit zu Zeit neu festgesetzt und variieren entsprechend.

Da das spanische Erbschaftssteuerrecht großzügige Freigrenzen wie in Deutschland nicht vorsieht, werden Vermögenswerte schon ab einem Wert von € 15.956,87 im Falle von Ehepartnern und Kindern über 21 Jahren der Besteuerung unterworfen.

Der auf diesen Regeln basierende spanische Erbschaftssteuerbescheid sieht unter normalen Umständen eine Zahlungsfrist für errechnete Steuern von 6 Monaten ab dem Erbfall vor, soweit die Erben im Ausland leben. Bei Nichtzahlung drohen Säumniszuschläge und Verzugszinsen.

Hier kann jedoch das Mittel der Suspension (Zahlungsaufschub) gegen die drohenden Zwangsmittel der Hacienda helfen. Ein solcher Antrag auf Gewährung des Zahlungsaufschubs sollte durch einen Rechtsanwalt bei der zuständigen Behörde gestellt werden. Einem solchen Begehren wird im Regelfall jedoch nur bei Stellung einer Sicherheit stattgegeben werden.

Erleichterungen ergeben sich hier durch einen fristgemäß erhobenen Widerspruch. Zwar hemmt dieses Rechtsmittel nicht die Zahlungsverpflichtung, jedoch gilt dies nicht für die Verpflichtung zur Zahlung des Strafzuschlages und der Verzugszinsen. Hier hat das Rechtsmittel die Aussetzung der Verzugsfolgen zur Folge.

Im Falle der Teilabhilfe des Widerspruches entschädigt die Behörde die entstandenen Unkosten im Verhältnis zum Wert der Abhilfe.

© 2002 - Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 - bajos · 07002 Palma de Mallorca
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Rutscht Spanien in die Kriese?

Die Kreditwirtschaft steckt in einer globalen Krise. Die sonst so freigiebigen Finanzinstitute haben finanzielle Schwierigkeiten. Banken sprechen offen darüber, dass Finanzierungen nur noch an VIP Kunden vergeben werden. Mallorquinische Kreditinstitute geben offen zu, das Finanzierungen an lokale Bauträger nicht mehr vergeben werden. Die Auswirkungen sind bereits zu spüren. Das Insolvenzgericht Palma vermeldet einen steilen Anstieg von Firmenpleiten. Lokale Bauträger haben sich verkauft und sitzen nun auf überteuerten Immobilien. Die aufgetürmten Schulden gehen in Millionenhöhe. Ganze Siedlungen können nicht verkauft werden und werden uber kurz oder lang zum Zwangsverkauf stehen. Durch Notverkäufe von Grundstücken oder Stadthäusern versuchen einige das Schlimmste zu verhindern. Dass diese Veräußerungen nur mit Verlusten einhergehen, wollen viele noch nicht sehen.

Es ist kein Geheimnis, dass der spanische Immobiliensektor wankt. Die über Jahre durch niedrige Zinssätze und verlockende Finanzierungsangebote geworbenen Kunden können den wachsenden Druck des steigenden Euribor nicht mehr halten. 50% aller spanischen Haushalte erreichen mit ihren Einkommen nicht das Monatsende. Die galoppierende Inflation tut das Übrige. Hypothekenbesitzer sind nun auch nicht mehr in der Lage den mit ihren Banken vor einem Jahr neu verhandelten Hypothekenbedingungen nachkommen und bieten ihre Immobilien zum Kauf an. Vorsichtige Schätzungen sprechen allein auf Mallorca von 200.000 betroffenen Schuldner.

Durch das wachsende Angebot und restriktive Finanzierungen, benötigen Makler mittlerweile bis zu 36 Monate um einen geeigneten Käufer für eine Standartimmobilie zu finden. Für viele Familien ist dies zu spät.

Erste Auswirkungen sind zu spüren. Die Zahl der Zwangsversteigerungen steigt. An balearischen Gerichten wurden im laufenden Jahr doppelt so viele Versteigerungen durchgeführt als noch im Jahre 2006.

Das gezielte Investitionen in diesen Wirtschaftslagen außergewöhnliche Gewinne erwirtschaften können ist nichts Neues. Es ist interessant zu wissen, das spanische Banken getrieben von Überschuldungsängsten dazu greifen, Hypothekenforderungen an solvente Kunden zu verkaufen. Dies zumeist dann, wenn sich Finanzierungen bereits in der Schieflage befinden. Die Bank erspart sich somit einen zeitraubenden Vollstreckungsprozess und wird einen unliebsamen Kunden auf sauberem Wege los. Der Investor wiederum kann die notariell verbrieften und durch eine Hypothek abgesicherten Zinsen kassieren. Ist der Hypothekenschuldner in Verzug, werden zumeist Verzugszinsen nebst Verzugskosten eingezogen. Auch diese sind natürlich durch die Hypothek abgesichert.

Aber auch im Zwangsversteigerungsverfahren stehen Investoren interessante Möglichkeiten zur Verfügung. Versteigerungen sind durch die spanische Prozessordnung straff geregelt und bietet dem Schuldner kaum Schutz.

Natürlich sind nicht alle am Markt angeboten Hypotheken ihren Preis wert. Auch Banken und Sparkassen und deren Gutachter haben sich mitunter verkalkulieren oder haben schlichtweg den Markt oder den wahren Immobilienwert überschätzen. Ebenso sollte vor einer Ersteigerung sichergestellt werden, dass die Immobilie nicht mit weiteren Schulden belastet ist. Ansonsten kann der erhoffte Gewinn des Investors schnell dahinschmelzen. Um die Investition nicht zu gefährden sollte daher stets ein Jurist zugezogen werden der alle Eventualitäten von Anbeginn an ausschließt.

nternationales Steuer- und Gesellschaftsrecht - Die spanischen ETVE – Eine Holding mit legaler Steuerbefreiung

Spanien gehört zu den wenigen Ländern innerhalb der Europäischen Union, die trotz weltweiter Rezession ein seit mehreren Jahren stetiges Wirtschaftswachstum ausweisen. Dies ist weitläufig bekannt. Das Spanien daneben aber auch wegen bestehender Steuervergünstigungen von führenden Wirtschaftsberatungsunternehmen zu den acht wichtigsten europäischen Ländern gezählt wird, in denen Verwaltungsgesellschaften, sogenannte Holdings, angesiedelt werden sollten, ist nur wenigen Interessierten bewusst.

Holdinggesellschaften in Form der S.L. oder S.A.
Holdings sind Gesellschaften, wie zum Beispiel eine spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Sociedad Limitada – SL), die den alleinigen Zweck verfolgen, Anteile an anderen Gesellschaften zu halten und diese zu verwalten. Ein anderer Gesellschaftszweck oder eine andere Tätigkeit außer dem eben beschriebenen, würde die Holding für die nachfolgend beschriebenen Steuervergünstigungen disqualifizieren.

Die ETVE (Entidad de Tenencia de Valores Extranjeros)
Eine besondere Art der spanischen Holding ist die ETVE (Entidad de Tenencia de Valores Extranjeros) die sich ausschließlich mit der Verwaltung von im Ausland belegenen Gesellschaften beschäftigt. Eine ETVE unterliegt der regulären Körperschaftssteuer in Höhe von 35% auf die von ihr erwirtschafteten Gewinne. Zu beachten ist jedoch, dass bei der Berechnung des Gewinnes der ETVE alle aus dem Ausland zufließenden Dividenden und Gewinnen der ausländischen Beteiligungen nicht berücksichtigt werden. Diese Einnahmen bleiben damit in Spanien steuerfrei.

Voraussetzung für dieses Privileg ist zum einen die Festlegung des bereits beschriebenen Gesellschaftszweckes der Verwaltung von im Ausland belegenen Gesellschaftsanteilen in der Gründungsurkunde. Zum anderen hat die ETVE eine entsprechende Anmeldung bei der spanischen Steuerbehörde vorzunehmen. Zudem muss die Verwaltung der ETVE in Spanien belegen sein.

Steuerfreiheit auf aus dem Ausland zufliesende Dividende
Bei vorliegen dieser Bedingungen sind alle Dividenden und Gewinneinnahmen an den ausländischen Beteiligungen steuerfrei, soweit die ETVE eine Mindestbeteiligungen von 5% über einen Zeitraum von einem Jahr hält. Sollte der Wert von 5% nicht erreicht sein, so qualifizieren ebenso Investitionen in Höhe von 6 Millionen Euro für eine Steuerbefreiung.

Auf der Seite des Tochterunternehmens verlangen die spanischen Steuervorschriften, dass dort mindestens 85% der Gewinne durch eine reguläre Geschäftstätigkeit erwirtschaftet werden. Zudem darf die Tätigkeit nicht auf spanischem Staatsgebiet erfolgen. Weiterhin müssen die an die ETVE ausgeschütteten Dividende und Gewinne bereits im Ursprungsland einer der spanischen Steuer vergleichbaren Körperschaftssteuer unterworfen worden sein. Dies sagt jedoch nicht, dass die zu zahlende Steuer die Höhe der spanischen Körperschaftssteuer, also 25%, erreichen muss. Auch Niedrigsteuerländer wie die Slowakei oder Zypern, die nunmehr auch unter die europäische Mutter - Tochter Richtlinie fallen, können sich als Beteiligungen an einer ETVE qualifizieren und ihre Dividende steuerfrei nach Spanien überweisen.

Als Ausnahme für die oben genannten Regelungen ist zu beachten, dass Zahlungen von Beteiligungen aus in Spanien klassifizierten Steuerparadiesen nicht unter die Steuervergünstigungen fallen.

Steuerfreiheit auf Verkaufsgewinne
Entledigt sich die ETVE von Anteilen an dem nichtresidenten Tochterunternehmen so sind für die dabei erzielten Gewinne ebenso keine Steuern zu zahlen. Auch besteht eine absolute Steuerbefreiung für die Dividende die die ETVE an ihre Gesellschafter ausschüttet, soweit diese den Status des Nichtresidenten in Spanien haben. Dabei kann es sich sowohl um natürliche Personen wie auch um Gesellschaften handeln.

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Ein Blick in die europäische Zukunft

Viele Geschäftsleute können ein Lied von der derzeit schlechten Zahlungsmoral singen. Zwar werden Leistungen abgefordert und auch erbracht, doch wenn es um die Tilgung der fälligen Rechnungen geht, zeigt sich der solvent geglaubte Geschäftspartner zahlungsunwillig.

Bei geringeren Forderungen scheut der Geprellten meist den teuren Weg zu Gericht und schreibt die Forderung ab. Wird dennoch geklagt oder ein gerichtliches Mahnverfahren initiiert, erkennt der Schuldner die ohnehin ordnungsgemäß erbrachte Leistung an oder er erscheint erst gar nicht vor Gericht. Dies nicht zuletzt deswegen, weil er, gehetzt von einer Meute Geschädigter, sich mit seinem Hab und Gut ins Ausland abgesetzt hat.

Nun gibt es zwar bereits mehrere innereuropäische Abkommen, die eine schnelle Vollstreckung von Gerichturteilen innerhalb der EU gewährleisten, jedoch ist dies von der Zwischenschaltung eines besonderen Verfahrens abhängig. So kommt es oft vor, dass der Schuldner geringerer Forderungen niemals zur Rechenschaft gezogen wird. Die hierdurch verlorenen Summen und der verursachte wirtschaftliche Schaden ist beträchtlich.

Hilfe in diesen Fällen kommt wieder einmal von der Europäischen Union. Unter der recht trockenen Bezeichnung KOM (2002) 159 wurde bereits im Jahre 2002 mit einer Gesetzgebungsinitiative diesem Misstand der Kampf angesagt. Bald wird es die „Verordnung des Rates zur Einführung eines europäischen Vollstreckungstitels für unbestrittene Forderungen“ geben, die einen gesamteuropäischen Vollstreckungstitel in Zivil- und Handelssachen schaffen wird.

Nun mögen viele Geschädigte denken, dass keine Forderung unbestritten sei, doch dies ist weit gefehlt. Laut einer durchgeführten Studie der europäischen Kommission sind über 70% aller gerichtlich oder außergerichtlich eingeforderten Schulden innerhalb der EU unbestritten. In Deutschland liegt dieser Anteil bei über 80%.

Genau hier setzte der neue Codex an. Er wird einen Titel schaffen, welcher unmittelbar und ohne die Zwischenschaltung weiterer Gerichte in jedem Mitgliedsstaat der Union direkt vollstreckt werden kann. Der Gläubiger spart so wertvolle Zeit und vor allem Geld.

Voraussetzung für diesen Titel wird sein, dass der Schuldner eine bestehende Geldforderung nicht bestreitet. Dies ist immer dann gegeben, wenn ein gerichtlicher Vergleich oder ein Anerkenntnis besteht. Auch erlassene Versäumnisurteile werden ausreichend sein. Daneben werden öffentlichen Urkunden, wie zum Beispiel ein notarielles Schuldanerkenntnis, direkt vollstreckt werden können. Keine Rolle wird es übrigens spielen ob der Schuldner erklärt, er könne seinen Zahlungsverpflichtungen aus materiellen Schwierigkeiten nicht nachkommen. Mit einem solchen Vorbringen bestreitet er die Forderung nämlich nicht.

Der Gläubiger einer Forderung wird in Zukunft gut beraten sein, bei Gericht immer einen europäischen Vollstreckungstitel zu beantragen. Es wird dann also keine Rolle mehr spielen, wo sich der Schuldner aufhält. Denn auch seine Flucht ins Ausland wird ihm nicht mehr helfen können.

Das Vollstreckungsverfahren kann nach Erteilung dieses Titels im jeweiligen Aufenthaltsstaat des Schuldners innerhalb der europäischen Union direkt durchgeführt werden. Gute Nachrichten erwarten den ausländischen Gläubiger auch bezüglich der Kosten. Ihm dürfen wegen des Fehlens eines inländischen Wohnsitzes des jeweiligen Vollstreckungsstaates keine zusätzlichen Gebühren oder Sicherheitsleistungen auferlegt werden

Die Fallen schnappen zu - neue Kooperation zwischen den Finanzämtern

Ist es wirklich so, dass die spanischen Finanzbehörden den Verkauf meiner Finca oder mein Einkommen auf Mallorca an die deutschen Finanzämter weiterleiten? Und wie ist es umgekehrt? Wie wollen die [Steuerbehörden] erfahren, was ich in Deutschland oder woanders so verdiene?

In internationalen Steuerrechtssachen sind diese oder ähnliche Fragen der Mandanten nicht unüblich. Leider glauben viele immer noch, durch windige Tricksereien und mit oft zu teuer erkauften und dennoch wertlosen off-shore Gesellschaften aus Steuerparadiesen, Geld am Fiskus vorbeischaffen können.

Dabei wird verkannt oder auch schlicht ignoriert, dass dieser Art von „Steuersparmodellen“ fast überall erfolgreich der Kampf angesagt wurde.

Zur Vermeidung der Steuerhinterziehung hat Deutschland unlängst mit dem „Gesetz zur Durchführung der EG-Richtlinie über die gegenseitige Amtshilfe im Bereich der direkten Steuern, bestimmter Verbrauchsteuern und der Steuern auf Versicherungsprämien“, auch kurz „EGAHiG“ genannt, eine Möglichkeit geschaffen, dem Steuerzahler noch tiefer in die Tasche schauen zu lassen. Spanien steht diesem mit seiner Gesetzgebung in nichts nach. Beide Länder haben nunmehr eine bereits betagte, aber dennoch sehr aktuelle europäische Richtlinie aus dem Jahre 1977 in innerstaatliches Recht umgesetzt.

Aufgrund dieser Richtlinie und den ergangenen Ausführungsgesetzen ist es den Mitgliedstaaten der Europäischen Union erlaubt, gegenseitige Amtshilfe bei der Festsetzung der Steuern von Einkommen, Ertrag und Vermögen (direkte Steuern) zu leisten. Die Amtshilfe erfolgt durch den Austausch von Auskünften, die Hilfe bei der Zustellung von Steuerbescheiden oder deren Vollsteckung.

Dabei haben die Finanzbehörden der Mitgliedsstaaten das Recht, der zuständigen Finanzbehörde eines anderen Mitgliedstaates Auskünfte zu erteilen, die für die zutreffende Steuerfestsetzung in diesem Mitgliedstaat erheblich sein können. Ebenso können Daten bei Durchführung gleichzeitiger Prüfungen eines oder mehrerer Steuerpflichtiger in zwei oder mehr Mitgliedstaaten ausgetauscht werden.

Dies alles geschieht ohne die Zustimmung oder Wissen des jeweils betroffenen Steuerzahlers. Eine Pflicht zum Austausch besteht immer dann, wenn die Steuerbehörden hierzu ersucht werden. Jedoch kann die Behörde diese Daten auch freiwillig und unaufgefordert übersenden. Eine solche automatisch Mitteilung kann immer dann abgeben werden, sobald die bloße Vermutung besteht, dass Steuern verkürzt worden sind oder werden könnten.

Zu den weiteren Varianten der aktuellen Gesetzgebung zählt auch der automatische Austausch von Daten zum Zwecke der Vermeidung der Steuerumgehung oder der Einschaltung von Drittstaaten soweit dies zur Erreichung einer niedrigeren Steuerbelastung führen könnte.

Kurzum, den Finanzbehörden ist es also gestattet Daten auszutauschen um jeglichen Sachverhalt zu ermitteln, der zu einer Streuersparnis führen kann. Die möglichen Beispiele auf Grundlage dieser Gesetzgebung sind endlos. Die Frage nach der praktischen Umsetzbarkeit ist mit Einführung computergestützter Datenverarbeitung obsolet geworden.

Natürlich gibt es auch Möglichkeiten auf ganz legalem Wege, Steuern abzubauen und die Steuerlast auch in Spanien oder Deutschland auf Minimalwerte zu senken. Dabei sind Gesamtsteuerlasten von rund 10 % nicht unüblich.

Leider werden viel zu oft Klein- und Mittelständler von ihren Steuerberatern, wohl oft aus Unwissen, nicht auf die bestehenden Möglichkeiten im international Rechtsraum hingewiesen. Dies zum Nachteil der Unternehmen und so mancher gewerblichen Zukunft.

Ferienvermietungen ohne Lizenz auf Mallorca - hohe Strafen drohen

Die Unterhaltung von Immobilien ist teuer. Neben den jährlichen Gebühren und Abgaben sind Einkommens- und Vermögenssteuern zu zahlen. In letzter Zeit kommen noch die ständig steigenden Finanzierungskosten hinzu. Es verwundert daher nicht, das Immobilienbesitzer ihre Immobilie auf Mallorca gewinnbringend vermieten möchten. Das sie bei der Vermietung an Urlauber mit dem Gesetz in Konflikt geraten können wissen viele nicht. Mitunter ignorieren sie aber auch schlichtweg alle gut gemeinten Warnungen.

In der gerade begonnenen Nebensaison geht das hiesige Tourismusamt wieder verstärkt gegen Vermieter illegal geführter Ferienwohnungen vor. Die Strafen sind drakonisch. Ab 30.000 Euro werden bei einem Verstoß fällig. Wegen der steigernden Präsenz der Ferienwohnungen im Internet und auf Mitbörsen haben die Beamten leichtes Spiel den Gesetzesverstoß nachzuweisen. Doch ab wann ist eine Vermietung der eigenen Immobilie eigentlich rechtswiedrig?

Diese Frage stellte sich auch Herr Meier (Name geändert) , als er von dem zuständigen Sachbearbeiter der Consellería de Turismo beschuldigt wurde, gegen das seit 2006 geltende Gesetz der Kommerzialisierung touristischer Unterbringungen in Wohnstätten verstoßen zu haben. Er hatte damals keinerlei kriminellen Ambitionen gehegt, als er durch die Anzeigenschaltung im Internet seine Finca in Manacor als “schönes Ferienhaus für vier Personen in ruhiger Umgebung” angepriesen hatte. Meyer wollte lediglich die anfallenden Nebenkosten durch die Mieteinnahmen decken, und darüber hinaus einen kleinen Nebenverdienst erwirtschaften. Umso größer war seine Fassungslosigkeit, als ihm die Folgen für sein Handeln dargelegt wurden. Bei einem solchen Vergehen handelt es sich nämlich bei weitem nicht bloß um ein Kavaliersdelikt. Auch im Falle des Herrn Meyer galt: “Unwissenheit schützt nicht vor Strafe”.

In den Fällen der Kurzzeitmietverträge bereitet zunächst Schwierigkeiten die Unterscheidung von Vermietung zu touristischen Zwecken und den in Spanien ohne Genehmigung erlaubten Kurzzeitmietverträgen. Letztere überschreiten zumeist nicht eine Dauer von sechs Monaten. Bei dieser Art von Verträgen wird die Wohnung oder das Haus ohne Nebenleistungen dem Mieter angeboten, der dann auch zumeist alle Nebenkosten wie Strom- und Wasserverbrauch selbst trägt. Kritisch wird es aber, wenn der Abschluss von Mietverträgen über eine kürzere Zeit kommerziell angeboten wird. Hier stellte sich zumeist die Frage ob es sich hier nicht nur um eine rein touristische Vermietung handelt.

Um diesen Vermietsektor zu regulieren wurde das bereits genannte Gesetz zur Kommerzialisierung touristischer Unterbringungen in Wohnstätten erlassen. Dieses setzt bestimmte qualitative Grundanforderungen an die vermietete Unterkunft. So muss eine Immobilie offiziell als touristische Unterbringung anerkannt sein. Bevor dies geschehen kann, eine Liegenschaft also als touristische Unterbringung gilt, sind verschiedene Kriterien zu erfüllen. Neben einer ordnungsgemäßen Ausstattung der Küche, des Wohnzimmers und der Schlafräume, müssen auch die sanitären Einrichtungen, sowie die Wasser- und Stromversorgung den Vorgaben entsprechend gewährleistet sein. Ebenso muss die zuständige Stadtverwaltung im Vorhinein genehmigen ob das zu vermietende Objekt auf Grund seiner Lage als touristische Unterkunft in Frage kommt.

Leider hat sich bei interessierten Vermietern die Meinung durchgesetzt, dass eine entsprechende Lizenz nicht zu erhalten sei. Diese Information ist schlicht falsch.

Bei einer ordnungsgemäßen Ausstattung der Immobilie sowie guter Vorbereitung ist eine Vermieterlizenz kein Problem.

Wegen der notwendigen Zeit zur Erlangung der Lizenz kann der Antragsprozess von einigen Wochen bis zu mehreren Monaten betragen. Wurde die Lizenz erlangt ist sie für sechs Jahre gültig. Neben dem legalen Betreiben der Vermiettätigkeit hat die Lizenz vor allem bei Käufern eine erhebliche Wertsteigerung der Immobilie zur Folge. Denn dort ist die Vermietung von Ferienimmobilien keine Seltenheit.

Die Finanzierung von Immobilieneigentum in Spanien

Die Zeiten für Finanzierungen haben sich verschlechtert. Ging der interessierte Immobilienkäufer nach vor Monaten zu einer spanischen Bank um nach einer möglichen Finanzierung für sein Traumhaus zu fragen war er zumeist überrascht. Iberische Finanzinstitute haben sich in den letzen Jahren auf die Bedürfnisse ausländischer Investoren eingestellt und bieten eine Reihe von interessanten Produkten. Von „Interest only“ über festverzinsliche Hypotheken bis zu variablen Zinssätzen oder einem Mix hiervon ist alles zu haben. Wagemutige konnten, abhängig von den jeweiligen Banken, von den typischen Finanzierungen bis zu 80% des Schätzwertes profitieren und bei einem entsprechenden Sachverständigengutachten bis zu 110% des Kaufpreises von dem angesprochenen Kreditinstitut erhalten.

Die Freiheit der Kreditvergabe galt nicht nur für inländische Banken. Vor allem angelsächsische Institute haben den spanischen Markt entdeckt und besichern spanische Immobilien mit Darlehen die im Ausland ausgezahlt wurden.

Jedoch hat die Immobilienkrise diese Freizügigkeit erheblich eingeschränkt. Darlehen werden nur noch sehr eingeschränkt vergeben. Die Gesamtbelastung 30% des monatlichen Einkommen nicht überschreiten.

Unter den aktuellen Umständen kann eine Hypothek zunächst jeder beantragen der volljährig ist, also das 18 Lebensjahr vollendet hat. Liegt dies vor nimmt das Finanzinstitut das monatliche Einkommen genauer unter die Lupe und entscheiden auf Grundlage dieser Daten über die jeweilige Finanzierungsstrategie. Auch bei fehlendem Einkommen kann eine Finanzierung unter bestimmten Voraussetzungen gegeben werden. Das bei all diesen Offerten die Bank niemals zu kurz kommt, sollte jedem potentiellen Käufer bewusst sein. Versprechen so manch windiger Immobilienmakler, dass „er die Bank in der Hand hätte“, „er den Zweigstellenleiter kennen würde somit die Fananzierung auf jeden Fall innerhalb von einer Woche stehen sollte“, nutzen zumeist nur dem Verkauf. Ist einmal der Vorvertrag unterzeichnet und der Vorschuss kassiert, kommt das böse Erwachen für den Käufer. Denn auch das wohlklingende Versprechen eines Zweigstellenleiters oder die im „Prinzip“ zugesagte Fanzierung scheitert oft an der harten Hand der Zentrale in Madrid, Valencia oder Barcelona. Nur diese wacht am Ende über das Wohl und Wehe eines jeden Hypothekenantrages. Einfluss auf deren Entscheidung hat niemand.

Zudem stellen spanische Banken nunmehr auch Fragen über die finanzielle Situation der Interessenten in ihren Heimatländern. Britische Darlehensnehmer müssen zumeist einen Credit Bureau Report vorlegen. Deutsche Käufer werden nach ihrer Schufa Auskunft gefragt. Ist diese negative schaut es ohne weitere Beratung schlecht aus mit der spanischen Hypothek.

Hat sich die Bank auf Grundlage der eingereichten Unterlagen entschlossen eine Finanzierung zu stellen, sollte der Interessierte nach einem schriftlichen Angebot, der sogenannten oferta vinculada fragen. Gibt die Bank diese heraus und macht sie nachfolgend einen Rückzieher haftet sie dem Interessenten für den dadurch zugefügten Schaden. Dies kann neben einer Entschädigung für Kosten auch die eventuell auf Grundlage der Zusage gezahlte Optionssumme sein. Beachtet werde muss jedoch immer, dass die Angebote der Banken zumeist nur eine Gültigkeit von vier Wochen haben und von dem einzuholenden Wertgutachten abhängen.

Auch sollte der potenzielle Käufer die Kosten einer Hypothek nicht vernachlässigenden. Wie jedermann weiß, fallen beim Kauf einer Immobilie bereits bis zu 10% Kaufnebenkosten an. Hierzu zählen neben der 7% Grunderwerbssteuer auch die Kosten für Notar, Grundbuchamt und den hoffentlich beauftragten Abogado. Wird dem Käufer auch die Plusvalia durch den hart verhandelnden Verkäufer übergebürdet steigen die Kosten weiter.

Sollte daneben auch eine Hypothek aufgenommen werden sind neben den Bankspesen von bis zu 2% nochmals Kosten für den Gutachter, Pflichtversicherungen, Notar, Grundbuchamt sowie Stempelsteuern vom Erwerber zu kalkulieren. Letztere können erheblich sein. Zwar wird zunächst angegeben, das nur 1% Stempelsteuer zu zahlen wäre, jedoch muss hierbei beachtet werden, dass der der Steuerberechnung zu Grunde liegende Betrag nicht das angeforderte Kapital ist. Die Steuerbehörde berechnet vielmehr die Steuern vom Betrag des gesicherten Kapitals, rechnet also der Hauptschuld auch Zinsen, Verzugszinsen und Kosten zu. Dabei kann es leicht sein, dass insgesamt bis zu 2% des bereitgestellten Kapitals als Steuern fällig werden. Bei einer 100% Finanzierung mit Bankgebühren kann dies alles sehr viel Geld verschlingen.

Die vereinbarten Hypothekenklauseln unterschieden sich von Bank zu Bank. Wichtig ist darauf zu achten, dass sich bei Unterzeichnung der notariellen Urkunde auch die vereinbarten Zinssätze dort wiederfinden. Auch sollte der Darlehensnehmer wissen, dass spanische Banken nicht berechtigt sind, die anfallenden Monatsraten aufzurunden. Der so genannte rodondeo sollte ausgeschlossen sein. Ist er im Vertrag enthalten genügt meist schon Hinweis auf seine Unzulässigkeit um die Bank zum Einlenken zu bewegen. Ebenso sollte der Kunde nicht nur auf die normalen Darlehenszinsen, die Vorfälligkeitsentschädigung oder die Gebühren für die Abtretung achten. Leicht kann es ab und an zu einem Verzug der Zahlungen kommen, weil zum Beispiele die Überweisung vom Heimatland nicht rechtzeitig auf dem spanischen Darlehenskonto eingeht. In diesen Fällen sind Verzugszinsen von bis zu 20% keine Seltenheit. Wird der Vertrag auf Grund unregelmäßiger Zahlungen gekündigt und kommt es zur Vollstreckung der Hypothek, verleiben sich die mit den Banken eng zusammenarbeitenden lokalen Anwaltsbüros hohe Bearbeitungsgebühren mit unter von mehreren zehntausend Euro ein. Dieses gilt auch für den Fall dass der säumige Kunde im letzten Moment zahlt und es nicht zur Versteigerung kommt oder die Bank den Vertrag wieder aufleben lässt.

Um Unstimmigkeiten mit dem Kreditinstitut von vornherein zu vermeiden sollte stets darauf geachtet werden, dass die Bank die aktuelle Adresse und Telefonnummer des Darlehensnehmers in seinen Akten hat. Dies vor allem dann, wenn eine Adresse als Zustelladresse in der notariellen Hypothekenbestellungsurkunde vereinbart wurde. Ist der Darlehensnehmer nur ab und an auf Mallorca, sollte er auch dafür sorgen, dass ihn wichtige Post umgehen erreicht. Über Monate liegengebliebene oder ungeöffnete Post ist keine wirksame Ausrede vor dem Vollstreckungsgericht. Denn auch spanische Banken mahnen mehrmals bevor sie zu drastischeren Mitteln greifen.

© Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Flugzeugkauf in Spanien

Es kann schon als kleines Geheimnis gewertet werden, dass sich Mallorca neben dem bekannten Immobilienhandel auch zu einem Umschlaglatz von Luftfahrzeugen aller Art entwickelt hat. Nicht nur die hier angesiedelten großen Luftfahrtunternehmen haben den Markt erheblich aufgewirbelt, auch eine Reihe kleinere Gesellschaften die Mallorca wegen seiner engen Anbindung an das spanische Festland und der Nähe zu den nordafrikanischen Staaten schätzen, tragen erheblich dazu bei, diese geschäftlichen Aktivitäten zu fördern.

Leider werden die rechtlichen Belange von bestehenden oder neu gegründeten Luftfahrtunternehmen, auch wegen des hohen Grades an notwendigem Fachwissen welches sich zumeist auf internationale Rechtsakte bezieht, nur ungenügend berücksichtigt. Ein einfacher Kauf oder Verkauf eines Passagier- oder Frachtflugzeuges der für einen mehrsprachigen und im internationalen Wirtschaftsrecht erfahrenen Fachmann keine größeren Probleme darstellt, kann so zu einem finanziellen Fiasko für alle Beteiligten werden.

Viele Laien und leider auch mit der Materie nicht vertraute Kollegen behandeln den Kauf eines Flugzeuges zumeist wie den Kauf eines Fahrzeuges ohne die spezifischen Besonderheiten der Eigentumsübertragung eines Luftschiffes zu beachten. Die Folgen sind hohe Verluste, unnötige Steuerlasten und ein erheblicher administrativer Aufwand der durch eine vorausschauende Planung hätte vermieden werden können.

Bereits in der Phase der Planung ist vielen Kollegen nicht klar, dass ein Flugzeug neben einem Eigentümer auch einen Nutzer haben kann, der wiederum das Flugzeug in seinem Namen für eine Kennung (ein „Nummernschild“) registrieren lässt.

Daneben sind Flugzeuge mit einer spanischen Nationalität ebenso im zentralen Mobiliarregister – Luftschiffregister- des Handelsregisters in Madrid einzutragen. Dieses Register gibt nicht nur Auskunft über die bestehenden Eigentumsverhältnisse sonder auch über bestehende Belastungen oder Mietverhältnisse. Die Eintragung in das Register kann nur erfolgen, wenn der entsprechende Erwerbsvorgang in einer notariellen Urkunde verbrieft ist und die anfallenden Steuern bezahlt bzw. die notwendige Befreiung erlangt wurde. Das Mobiliarregister ist jedem zugänglich.

Neben steuerlichen Gründen werden Flugzeuge zumeist nicht durch spanische Unternehmen direkt erworben sonder in steuergünstigen off-shore Holding Gesellschaften gehalten. Deren Wahl sollte einem Fachmann überlassen bleiben. Im Falle einer offshore Gesellschaft kann eine Registrierung auch in Spanien erfolgen, soweit dies gewünscht ist und das entsprechende Sitzland der Gesellschaft einer spanischen Gesellschaft die gleichen Rechte einräumen würde. Die Austragung aus dem Register erfolgt durch Verkauf, Verlust der spanischen Nationalität des Flugzeuges oder Zerstörung desselben.

Da in fast allen Fällen eines Erwerbsvorganges zumeist an angelsächsisches Recht anlehnenden Verträge geschlossen werden, kann es zumeist Unsicherheiten bezüglich der Berechtigung des Verkäufer über das Flugzeug geben. Formvorschriften die denen eines notariellen Vertrages gleichen oder strikte Registrierungsvorschriften sind hier zumeist nicht bekannt. Der Kauf eines Flugzeuges sollte daher nicht ohne eine eingehende Due Diligence erfolgen. Neben dieser rechtlichen und steuerlichen Überprüfung ist auch der technische Zustand im Falle eines gebrauchten Luftfahrzeuges eingehend zu untersuchen. Vor allem notwendige Sicherheiten vor und nach dem Kauf sind sowohl für Käufer als auch Verkäufer wichtig, denn im internationalen Flugzeughandel liegt es in der Natur der Sache, dass die Ware nach dem geschlossenen Geschäft in weite Ferne davon schwebt.

Fristberechnung und spanische Feiertage

Die Einhaltung behördlicher oder gerichtlicher Fristen ist in Spanien, wie auch in Deutschland, mitunter ein entscheidender Faktor dafür, ob bestehende Rechte des Einzelnen durchgesetzt werden können. So ist in spanischen Steuerbescheiden zumeist eine Frist von 20 Tagen nach Zustellung für einen Widerspruch festgesetzt. Sollte diese Frist missachtet werden, so kann es durchaus passieren, das ein fehlerhafter Steuerbescheid nicht mehr angefochten werden kann und Zahlungen fällig werden, gegen die ein rechtzeitig eingelegtes Rechtsmittel erfolgreich gewesen wäre.

Die Regeln zur Fristberechnungen sind in Spanien über verschiedene Gesetze verstreut, wobei grundlegende Normen der Fristberechnung im Codigo Civil -dem spanischen Bürgerlichen Gesetzbuch- festgesetzt sind. Weitere Vorschriften enthalten die spanischen Verfahrensrechte. Nach diesen Gesetzen ist der Tag der Zustellung des behördlichen Schreibens sowie Sonntage, nationale Feiertage und arbeitsfreie Tage nicht bei der Berechnung einer Frist mitzuzählen. Für Deutsche zumeist neue ist der Umstand, das Samstage in die spanische Fristberechnung einfließen.

In Spanien gibt es insgesamt 14 arbeitfreie Tage die je nach Autonomie über das Jahr verteilt werden. Fünf nationale Feiertage -Natividad del Señor, Año Nuevo, Fiesta de Trabajo und Fiesta Nacional de España- gelten für das gesamte Königreich. Weite sieben staatlich anerkannte Feiertage werden von den autonomen Verwaltungen angeordnet. Ferner haben Städte das Recht zwei weitere Feiertage pro Jahr festzulegen. Ein Beispiel hierfür ist der 20. Januar 2003 (San Sebastián) und der 31. März 2003 (Fiesta de Pascua) in Palma de Mallorca. Diese Feiertage spielen eine Rolle, wenn Fristen für bestimme Handlungen (z.B. eine Klageerwiderung) beachtet werden müssen, da hier ist auf die Feiertage abzustellen ist, die in dem Gebiet gelten, in dem das Gericht liegt.

In einem Beispiel würde also eine 15 Tagefrist für ein am Freitag den 17.01.2003 zugestelltes Schreiben des Amtsgerichtes Palma de Mallorca am Mittwoch den 05.02.2002 ablaufen.

In öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (z.B. in Steuersachen) ist zu beachten, dass in Fällen, in denen der Betroffene bzw. die Behörde in verschiedenen Autonomien angesiedelt sind, Feiertage beider Autonomien bei der Berechnung der Fristen berücksichtigt werden.

So würde in unserem obigen Beispiel die Frist für die Erhebung eines Widerspruches gegen den am Freitag den 17.01.2003 zugestellten Bescheid einer Behörde in Madrid, für den auf Mallorca lebenden Betroffenen, ebenso am Mittwoch den 05.02.2002 ablaufen, obwohl in Madrid der der 20. Januar 2003 kein Feiertag ist.

Zusätzlich laufen bei öffentlich - rechtlichen Verfahren alle Fristen auch im Monat August und sind nicht, wie in zivilrechtlichen Verfahren, in diesem Monat gehemmt. Eine entsprechend gesetzte Frist für die Zahlung fälliger Steuern kann daher auch in den spanischen „Sommerferien“ im August ablaufen.

Will eine Behörde von den dargestellten Grundsätzen abweichen, so ist dies nur zulässig, wenn dem Betroffenen das genaue Datum des Fristablaufes bekannt gegeben wird.

Goldgrube oder Millionengrab – Investitionssicherung beim Kauf einer in der Planung oder im Bau befindlichen Immobilie.

Der Kauf einer im Bau oder in der Planung befindliche Immobilien erfreut sich bei Immobilieninvestoren großer Beliebtheit. Neben der Möglichkeit das zukünftige Heim individuell gestalten zu können, ist natürlich auch der erheblich Preisvorteil ein Grund dafür, dass Neu- und Umbauten direkt vom Reisbrett gekauft werden. Natürlich ist nicht alles Gold was auf dem Papier glänz und so manch’ hochtrabender Plan kam mit erheblichen Verlusten für die Investoren zu Fall. Die Liste der Punkte für ein Scheitern ist lang. Neben immer wieder auftretenden betrügerischen Angeboten, besteht auch bei alt eingesessene Unternehmen die Gefahr des Konkurses. Der Bau scheitert und üppige Anzahlungen verschinden im Nichts.

Schon früh hat der spanische Gesetzgeber diese Gefahr erkannt und Reglungen geschaffen, Investoren besser zu schützen. Bauträger müssen in Spanien die Rückzahlung geleisteter Vorschüsse auf zukünftige Bauprojekte für den Fall des Scheiterns, gleich aus welchem Grund, absichern. Die abzuschließende Pflichtversicherung deckt neben der vollen Rückzahlung der Vorschüsse ebenso den obligatorisch zu zahlenden Zinssatz von 6% pro Jahr. Die Versicherung kann durch Stellung einer Bankbürgschaft einer spanischen Grossbank ersetzt werden. Zusätzlich sind alle Kostenvorschüsse auf ein separates und zweckgebundenes Konto des Bauträgers einzuzahlen. Werden diese Regeln nicht eingehalten, drohen strafrechtliche Sanktionen.

Neben der Pflichtversicherung wird der beratende Anwalt ebenso auf weitere Absicherungsmöglichkeiten wie Forderungsabtretungen, Hypotheken, Sicherungsübereignungen, etc. hinweisen, die jedoch von Fall zu Fall entschieden werden sollten.

Wir der Bau auftragsgemäß abgewickelt ist besonderer Augenmerk auf eventuell auftretende Mängel des Gewerkes zur richten. Hier greift die spanische Baugesetzgebung mit ihren Mindesthaftungszeiten dem Investoren unter die Arme. Alle am Bau Beteiligten haften bis zu zehn Jahren für Mängel die die Stabilität des Gebäudes betreffen. Eine dreijährige Haftung besteht für Mängel die die Bewohnbarkeit betreffen. Zwölf Monate haftet das bauausführende Unternehmen für Fertigstellungsmängel.

Die drei- und zehnjährige Haftung ist wiederum durch eine Pflichtversicherung abzudecken die den Bauherren und alle nachfolgende Erwerber der Immobilie in ihren Schutz einbezieht. Bei Neubauten sind diese Versicherungen obligatorisch. Ausnahmen gibt es jedoch bei Aus- und Umbauten. Der beauftragten Rechtsanwalt kann jedoch auch hier die notwendigen Sicherheiten schaffen.

Haftungsausschluss am Bau

Der Bau eines Eigenheimes in Spanien unterliegt wie auch in Deutschland gesetzlichen Regelungen. Neben en bekannten öffentlich – rechtlichen Vorschriften, die zumeist für die notwendigen Lizenzen beachtet werden müssen, sind ebenso zivilrechtliche Normen bei der Abwicklung des Baues zu beachten.

Grundsätzlich können diese Normen durch einen Bauvertrag in gewissen Grenzen wirksam abgeändert werden. Das Gesetz greift in diesen Fällen nur dann, wenn der Bauvertrag Lücken aufweißt oder wegen Rechtsverstößen ganz oder teilweise für nichtig erklärt wurde.

Die zwei grundlegenden zivilrechtlichen Normen in denen sich Vorschriften zu Bauverträgen befinden sind zum einen der Código Civil, das spanische Bürgerliche Gesetzbuch, und zum anderen das Ley de Ordenación de la Edificación, das spanische Gesetz Ausführung von Bauarbeiten. Diese Normen bilden die Grundlage für jeden Bauvertrag und für die spätere Abwicklung der Bauarbeiten.

Für den Beginn der Garantien für erbrachte Bauleistungen ist, ähnlich wie im deutschen Baurecht, auch in Spanien die Abnahme, also die Entgegennahme der Leistung durch den Bauunternehmer erforderlich. Die Abnahme kann sowohl ausdrücklich, als auch Zahlung der Leistung erfolgen.

Oft ist umstritten, welche Mängel der Bauunternehmer nachbessern muss nachdem der Bauherr das Bauwerk vorbehaltlos abgenommen hat. Zunächst einmal ist festzustellen, das eine vorbehaltlose Abnahme die Haftung für versteckte Mängel nicht ausschließt. Liegen offensichtliche bzw. erkennbare Mängel vor so wird häufig die Meinung vertreten, dass auch diese Mängel durch die Abnahme nicht ausgeschlossne werden. Begründet wird dies damit, dass der Auftraggeber nicht der spätere Nutzer der Immobile sein wird. Dies betrifft immer dann die Fälle wenn das Gebäude nach Errichtung an einen Dritten verkauft werden soll.

Schwere Nachteile für den Bauherren können sich immer dann ergeben, wenn diese die Immobile zur Eigennutzung errichtet wurde. Gerade in diesen, sich in letzter Zeit häufenden Fällen, ist eine vorbehaltlose Abnahme nicht zu empfehlen. Hier kann es bei offenen und leicht erkennbaren Mängeln ohne Beanstandung zum Verlust der Haftung des Bauunternehmers kommen. Diese muss also nicht für erkennbare Mängel einstehen soweit diese vorbehaltlos durch den Bauherren abgenommen wurden.

Steht fest, dass der Bauunternehmer den bestehenden Schaden zu beseitigen hat, so ist er verpflichtet dies innerhalb einer angemessenen Frist zu tun. Kommt er einer entsprechenden Aufforderung nicht nach, kann der geschädigte Auftraggeber eine Drittfirma mit der Behebung der Schäden beauftragten und die Kosten beim Bauunternehmer einfordern.

Dringend abzuraten ist von der häufig anzutreffenden Praxis, den bestehenden Schaden ohne förmliche Aufforderung zu beseitigen. Dies ist zumeist in den Fällen anzutreffen, in denen es bereits zum Streit zwischen Handwerker und Bauherrn im Zuge der Abnahme und Zahlung der Handwerkerleistung gekommen ist. Wurde hier ohne eine förmliche Feststellung der bestehenden Mängel oder die Einschaltung eines Sachverständigen in eigener Regie der Mangel behoben, obliegt es im Streitfall vor Gericht dem Bauherren nachzuweisen, den Mangel und das Fehlverhalten des Bauunternehmers nachzuweisen. Dieser Nachweis kann ja nach Komplexität des Streites sehr schwer zu vollziehen sein. Es ist daher ratsam sich vor einer Auseinandersetzung mit dem Bauunternehmer Rat bei einem Mitglied rechtsberatender Berufe einzuholen.

Handwerkerhaftung bei Bauleistungen

Tausende Aufträge werden auf Mallorca jährlich an Handwerker vergeben, die kleinere bauliche Umgestaltungen der eigenen vier Wände zum Gegenstand haben. Wie auch in Deutschland, läuft hier nicht immer alles glatt. So kommt es ab und an zwischen Auftraggeber und Handwerker zu Unstimmigkeiten bezüglich der gelieferten Qualität. Nach ersten Gesprächen oder Mahnungen beginnen dann zumeist die Schwierigkeiten. Der beauftragte Fachbetrieb stellt sich quer. Seine Arbeiter bleiben plötzlich aus. Erst nach Monaten zäher Verhandlungen wird sich des Problems angenommen. Letztendlich gibt der entnervte und sich rechtlos wähnende Besteller nach und zahlt das verlangte „Extra“. Doch das muss nicht sein. Das spanische Rechtssystem gewährleistet dem Auftraggeber einer Werkleistung einen effektiven Schutz, sich gegen die Machenschaften der schwarzen Schafe unter den Handwerkern zu wehren.

Die Rechte und Pflichten zwischen Handwerkern und Auftraggebern sind in Spanien im Codigo Civil (spanisches Bürgerliche Gesetzbuch) verankert. Hiernach schuldet der Auftragnehmer die Erstellung des vereinbarten Werkes. Der Auftraggeber hat den Werklohn zu zahlen. Halten sich die Parteien nicht an Ihre Verpflichtungen drohen ihnen weitreichende Konsequenzen.

Kommt es zwischen Handwerker und Bauherrn nach Abschluss eines Vertrages zum Streit über die Qualität der bestellten Bauleistung, müssen immer zwei Fragen beantwortet werden: Besteht ein Mangel am Gewerk? Und hat der Handwerker diesen Mangel zu vertreten?

Zunächst einmal ist der Mangel zu beweisen. Dieser Nachweis obliegt dem Auftraggeber, der hierfür auch zahlen muss. Wie auch in Deutschland ist es ratsam den Beweis des Mangels durch ein Gutachten eines zugelassenen Gutachters zu führen. Stellt der Experte fest, dass die erbrachte Leistung des Handwerkers nicht der örtlichen Baukunst, den technischen Vorschriften oder den vertraglichen Vereinbarungen entspricht, hat der Besteller gute Karten.

In diesem Fall greift der Codigo Civil dem Auftraggeber unter die Arme, indem er automatisch ein Verschulden des Handwerkers für die beweisenden Fehler annimmt. Dieser hat dann die Nichterfüllung des vereinbarten Vertrages zu vertreten und muss damit auch weiter leisten.

Sickert also nach der teuren Instandsetzung der Grundmauern immer noch Wasser in das Eigenheim, hat der Handwerker auf seine Kosten innerhalb einer angemessenen Frist nachzubessern. Weigert er sich stehen dem Auftraggeber verschiedene Rechte zu. So kann dieser die Mängel durch einen Dritten auf Kosten des Handwerkers beseitigen lassen oder Minderung des vereinbarten Preises verlangen. In extremen Fällen kann es sogar zur Einstandspflicht des Fachmannes für die Kosten einer erneuten Erstellung des Werkes kommen.

Der Auftraggeber sollte wissen, dass der Handwerker nach den hier vorgestellten Grundsätzen nur bis zur Abnahme des Werkes haftet. Nach der Abnahme, die auch durch die volle Zahlung des Werklohnes oder der Ingebrauchname der Sache erfolgen kann, steht er nur noch für versteckte Mängel ein. Laut eines Urteils des spanischen Obersten Gerichtshofes sind dies nur solche Fehler, die für einen Laien nicht auf den ersten Blick erkennbar waren. Es ist also immer ratsam, das Gewerk vor einer Abnahme genau zu prüfen.

Bezüglich der Verjährungsfristen für Mängel muss beachtet werden, dass diese vor der Abnahme 15 Jahre betragen. Danach können diese Fristen je nach Fehler auf sechs Monate schrumpfen.

Hauskauf und Gesellschaftsgründung in Spanien

Der Wunsch vieler Deutscher sich auf Mallorca niederzulassen, ist in fast allen Fällen mit dem Kauf einer Immobilie verbunden. Zumeist ist beim Kauf einer solchen Immobilie deren Preis ein entscheidender Faktor, sich für oder gegen den Erwerb zu entscheiden. Leider wird dabei oft übersehen, das in Spanien Immobilienbesitz mit weiteren Kosten verbunden ist, die bei der Kaufentscheidung nicht vernachlässigt werden sollten. So obliegt die Immobilie der jährlichen Grund-, Einkommens- und Vermögenssteuer. Darüber hinaus sind die Kosten bei einem Weiterverkauf oder aus Anlass der Übertragung von Todes wegen zu berücksichtigen.

Bis spät in die 80 Jahre wurden Immobilien in Spanien über für diesen Zweck gegründete off-shore Firmen gekauft und verwaltet. Der Vorteil lag hier zumeist darin, dass diese erhebliche Steuerersparnisse, wegen ihrer besonderen Lage in Steuerparadiesen, boten. Leider wurden diese Konstruktionen jedoch nicht nur dazu genutzt, um legal Steuern zu sparen. Die schwarzen Schafe unter den Immobilienerwerbern bedienten sich der off-shore Firmen in großem Umfang, um Gelder aus illegalen Quellen zu investieren und Geldwäsche zu betreiben. Dies veranlasset die spanische Regierung dazu, eine jährlich zu entrichtende Steuer auf den Katasterwert der Immobilie in Höhe von 3% zu erheben. Dies hatte wiederum zur Folge, dass es zu einem erheblichen Rückgang des Gebrauchs von off-shore Firmen kam.

Jedoch hält auch das spanische Rechtssystem, in Form der spanischen GmbH, für Eigentümer größerer Vermögensgüter lohnenswerte Lösung bereit, legal Kosten zu senken und Güter zu verwalten.

Die Errichtung einer spanischen GmbH vollzieht sich in wenigen Schritten. Neben der Erstellung und Zeichnung der Gründungsurkunde und des Gesellschaftsvertrages, ist die Benennung der Gesellschafter und des Geschäftsführers erforderlich. Die GmbH hat ein Mindestkapital von € 3,006 welches vor der Gründung eingezahlt werden muss. Die Gründung einer GmbH vollzieht sich innerhalb von drei Tagen.

Die Gesellschafter obliegen der Pflicht der Abgabe jährlicher Bilanzen, welche beim Handelregister hinterlegt werden müssen.

Die Spanische GmbH unterliegt der normalen Besteuerung. Die Körperschaftssteuern betragen zur Zeit maximal 30%. Die Höhe der zu entrichtenden Steuern richtet sich nach dem jährlichen Einkommen der GmbH. Unter normalen Umständen wird bei Eigennutzung eines Hauses ein theoretisches Einkommen in Höhe von 2% des Katasterwerts der Immobilie pro Jahr angenommen. Bei Vermietung der Immobilie ist natürlich von den erzielten Miteinnahmen auszugehen. Im Falle der GmbH können jedoch anfallende Verwaltungs- und Erhaltungskosten in der Steuererklärung zum Ansatz gebracht werden. Vermögenssteuer, die von natürlichen Personen zu entrichten ist, fällt bei einer Gesellschaft nicht an.

Die spanische GmbH muss ebenso wie natürliche Personen, Steuern auf den Verkauf von gehaltenem Eigentum in Höhe von derzeit 7% (Balearen) zahlen. Jedoch finden solche Verkäufe zumeist nicht statt, da durch den Verkauf der Gesellschaftsanteile die Rechte an der Immobilie übertragen werden. Die hierbei anfallende Steuer kann durch eine geschickte Planung des Verkaufes bis auf null reduziert werden. Die Kosten für einen Notar zur Übertragung der Anteile sind im allgemeinen geringer, als die Kosten, welche für die Übertragung eine Immobilie anfallen würden.

Im Blick auf Erbschaftssteuern kann eine Spanische GmbH ebenso erhebliche Steuerersparnisse begründen. Dies muss vor dem Hintergrund gesehen werden, dass das spanische Erbschaftssteuersystem sehr geringe bzw. keine Freigrenzen für Erben, wie z.B. den unverheirateten Lebensgefährten, bei der Berechnung der anfallenden Erbschaftssteuer vorsieht. In diesen Fällen kann das Finanzamt Erbschaftssteuern festsetzen, die bis zu 81% des Wertes der Erbschaft betragen können.

Die Vererbung von Gesellschaftsanteilen genießt im Gegensatz dazu den Vorteil, dass hier wegen laufender Abschreibungen geringere Werte übertragen und damit versteuert werden.

Neben der Verwaltung von Eigentum, kann die spanische GmbH ebenso zur Verwaltung anderer Vermögensgüter eingesetzt werden. Hier ist auf die Richtlinie zur Besteuerung von Mutter – Tochtergesellschaften zu verweisen. Nunmehr kann auch eine spanische GmbH ausgeschüttete Dividende eines deutschen Tochterunternehmens steuerfrei in Spanien ausbezahlen. Ebenso besteht eine Freistellung von Körperschaftssteuer bei Verkauf dieser Anteile.

Die nunmehr auch zulässige kommerzielle Betätigung der spanischen Muttergesellschaft neben der Verwaltung von Unternehmensanteilen, birgt für eine GmbH mit Immobilienbesitz in Spanien sehr interessante steuerlicher Vorteile.

Steuern sparen bei Hypothekenbestellung

Sie kamen kühn daher, die Pläne der spanischen Linksregierung zur Stützung des wankenden Immobilienmarktes. Hypothekensteuern und Finanzierungskosten sollten massiv gesenkt werden um den hoffnungslos überschuldeten spanischen Privathaushalten unter die Arme zu greifen. Es ist kein Geheimnis das Großbanken bereits Schätzungen diskutieren, dass mehr als 50% aller spanischen Privathaushalte über kurz oder lang den Druck des steigenden Euribor nicht mehr stand halten können. Als Ausweg dienen zumeist Umschuldungen oder die Anpassung der bestehenden Darlehenskonditionen an den veränderten Markt. Die dabei entstehenden Kosten wollte man auf ein Minimum verringern. Die Stempelsteuer (AJD) sollte auf 0,5% bei Abtretungen von Hypotheken an andere Banken zwangseingefroren werden. Notare sollten weniger Gebühren berechnen und es wurde geplant, die zu zahlende Stempelsteuern nur auf das ausgeschüttete Kapital und nicht wie derzeit auf Kapital, alle Nebenkosten und Zinsen zu berechnen.

Leider hatte Madrid diese Pläne vorab nicht mit den betroffenen Autonomien, der Notarkammer und wohl auch nicht mit der eigenen Finanzbehörde besprochen. Die prompte Intervention dieser Beteiligten führte dazu, dass es jetzt nicht mehr als eine Reform „light“ geben wird. Die geplanten Steuerkürzungen wurden komplett gestrichen. Die Notare dürfen weiter kassieren.

Welchen Einfluss dies auf den derzeitigen Rückgang der Verkaufszahlen im spanischen Immobiliensektor haben wird bleibt abzuwarten.

Durch das stete Wirtschaftswachstum und Inflationsängste in der Eurozone gehen Analysten von einem Hypothekenzinssatz zum Jahresende von über 5,5% aus. Bankinterne Kreise reden von einem „Desaster“ für den spanischen Immobilienmarkt. Erste Auswirkungen sind zu spüren. Die Zahl der Zwangsversteigerungen einer der größten katalanischen Bank stieg im letzten Jahr um das Doppelte. Private „Finanzdienstleiser“ versprechen den gebeutelten und verängstigten Schuldner alles und streichen bis zu 100% Gewinn pro Jahr ein.

Es ist interessant zu wissen, das auch spanische Banken getrieben von Überschuldungsängsten mittlerweile verstärkt dazu greifen, Hypothekenforderungen an solvente Kunden zu verkaufen. Dies zumeist dann wenn, sich Finanzierungen bereits in der Schieflage befindlichen. Die Bank erspart sich somit einen zeitraubenden Vollstreckungsprozess und wird einen unliebsamen Kunden auf sauberem Wege los. Der Investor wiederum kann die notariell verbrieften und durch eine Hypothek abgesicherten Zinsen kassieren. Ist der Hypothekenschuldner in Verzug, werden zumeist Verzugszinsen von bis zu 18% nebst Verzugskosten eingezogen. Auch diese sind natürlich durch die Hypothek abgesichert. Natürlich sind nicht alle am Markt angeboten Hypotheken ihren Preis wert. Auch Banken und Sparkassen und deren Gutachter verkalkulieren sich mitunter oder überschätzen schlichtweg den Markt oder den wahren Immobilienwert.

Hier schafft die Reform „light“ jedoch eine wesentliche Verbesserung. So droht in Zukunft Immobilensachverständigen die ihr Handwerk nicht verstehen oder zu eng mit den Banken zusammenarbeiten um Finanzierungen zu ermöglichen der Verlust ihrer Konzession und Bußgelder bis 300.000,00 Euro.

Eine bedeutende Erleichterung wird es nun für Personen über 65 Jahr in Zukunft geben. Diese sollen es nach dem Gesetzentwurf leichter haben das in ihrem Erstwohnsitz gebundene Kapital in Form einer monatlichen Zusatzrente zu erschließen. Gehen die Pläne ungeändert durch das spanische Parlament fallen hierbei weder Einkommenssteuern noch Stempelsteuern an. Auch werden die zur Zeit noch recht hohen Nebenkosten um 40% gemindert. Weitere Auskünfte erhalten Interessierte bei ihrem Rechtsanwalt.

Neue Chancen auf dem spanischen Immobilienmarkt

Es ist kein Geheimnis dass der spanische Immobiliensektor wankt. Die über Jahre durch niedrige Zinssätze und verlockende Finanzierungsangebote geworbenen Kunden können den wachsenden Druck des steigenden Euribor nicht mehr halten. Seit geraumer Zeit berichten spanische Medien das 50% aller Haushalte mit ihren Einkommen nicht das Monatsende erreichen. Über 45% aller Hypothekenbesitzer haben zum Jahresbeginn ihre Hypothekenbedingungen mit den Banken nachverhandelt. Spanische Bauträger klagen. Verkäufe von Immobilien im unteren und mittleren Preissegment nehmen ca. 12 Monate in Anspruch; sechs Monate länger als noch vor einem Jahr. Werden die zu zahlenden Kosten eines Immobilienkaufes mit den jährlichen Preissteigerungen verrechnet, bleibt oftmals nicht viel übrig vom versprochenen Gewinn.

Durch das stete Wirtschaftswachstum und Inflationsängste in der Eurozone gehen Analysten von einem Hypothekenzinssatz zum Jahresende von über 5,5% aus. Bankinterne Kreise reden von einem „Desaster“ für den spanischen Immobilienmarkt. Erste Auswirkungen sind zu spüren. Die Zahl der Zwangsversteigerungen einer der größten katalanischen Bank stiegen im letzten Jahr um 200%. Die spanische Regierung versucht bereits durch Notmaßnahmen und im Eiltempo durch das Parlament gepeitschte Gesetze den gepeinigten Schuldner unter die Arme zu greifen. Ob die gesetzlich vorgeschriebene Verringerung von Fixkosten und Hypothekensteuern den hoffnungslos überschuldeten spanischen Privathaushalten helfen wird bleibt abzuwarten.

Das gezielte Investitionen in solchen Wirtschaftslagen außergewöhnliche Gewinne erwirtschaften können ist nichts Neues. Es ist interessant zu wissen, das spanische Banken getrieben von Überschuldungsängsten dazu greifen, Hypothekenforderungen an solvente Kunden zu verkaufen. Dies zumeist dann wenn sich Finanzierungen bereits in der Schieflage befindlichen. Die Bank erspart sich somit einen zeitraubenden Vollstreckungsprozess und wird einen unliebsamen Kunden auf sauberem Wege los. Der Investor wiederum kann die notariell verbrieften und durch eine Hypothek abgesicherten Zinsen kassieren. Ist der Hypothekenschuldner in Verzug, werden zumeist Verzugszinsen von bis zu 18% nebst Verzugskosten eingezogen. Auch diese sind natürlich durch die Hypothek abgesichert.

Das Zwangsversteigerungsverfahren auf Grundlage der Hypothekenurkunde ist durch die spanische Prozessordnung straff geregelt und bietet dem Schuldner kaum Schutz. Entweder er zahlt die säumigen Raten oder verliert sein Eigentum. Wird in der Zwangsversteigerung nicht geboten, weil es zum Beispiel keine weiteren Interessenten gibt, hat der Gläubiger das Recht sich die Immobilie zur Hälfte des Mindestgebotes zuzueignen. Findige Geschäftsleute haben hier bereits Gewinne von bis zu 50% innerhalb eines Zeitraumes von 18 Monaten realisieren können.

Natürlich sind nicht alle am Markt angeboten Hypotheken ihren Preis wert. Auch Banken und Sparkassen und deren Gutachter verkalkulieren sich mitunter oder überschätzen schlichtweg den Markt oder den wahren Immobilienwert. Besonders die in aller Munde genannten Finanzierungen von bis zu 100% des Kaufpreises sind mit Vorsicht zu genießen. Hier fehlt zumeist der Spielraum um Gewinne zu erwirtschaften. Auch sind Hypotheken auf Teileigentum oder Miteigentum nur schlecht oder gar nicht zu verwerten. Neben diesen Fallstricken ist natürlich auch das spanische Prozessrecht zu beachten. Um die Investition nicht zu gefährden sollte daher stets ein Jurist zugezogen werden der alle Eventualitäten von Anbeginn an ausschließt. Dessen Kosten sind übrigens zumeist auch durch die Hypothek abgesichert. Was will man mehr?

In eigener Sache

Recht zu haben ist nicht schwer, es zu bekommen dagegen sehr. Besonders den Beteiligten eines Rechtsstreites ist dieser all zu deutlich. Es ist daher besonders wichtig, von vornherein durch einen Fachmann auf dem betroffenen Rechtsgebiet beraten und vertreten zu werden. Besonders auf Mallorca mit mehreren zehn-tausend deutschen Immobilieneigentümern und Geschäftsleuten entwickeln sich zunehmend Rechtstreitigkeiten mit spanisch- deutschen Sachverhalt. Kanzleien mit deutschem und spanischen Mitgliedern bieten ihren Mandanten professionellen Rat und Beistand. Leider hat aber der zunehmende Konkurrenzdruck unter den rein spanischen Kanzleien dazu geführt dass diese nunmehr auch auf den deutsch – spanischen Markt drängen. Dies wird vereinzelt dadurch bewerkstelligt, dass spanische Anwälte in Ihren Kanzleibezeichnungen und Werbungen neben ihrer spanischen Berufsbezeichnung dem Abogado auch den andere Titel wie zum Beispiel den deutschen Rechtsanwalt, oder den englischen Solicitor aufnehmen. Die Liste könnte beliebig fortgesetzt werden.

Damit wird nicht nur gegen geltendes Recht verstoßen, sondern auch Mandanten über die Ausbildung der sie betreuenden Anwälte getäuscht.

So ist der Rechtsanwalt ein geschützter Titel, und nicht die Übersetzung des spanischen Abogados ins Deutsche, so wie von vielen behauptet. Für den Titel sind neben einem mehrjährigen Universitätsstudium und Prüfung, zum deutschen Recht auch ein juristischer Vorbereitungsdienst abzuleisten, der neben den theoretischen Wissen fundierte praktischen Kenntnisse des deutschen Rechtssystems mit sich bringt. Zusätzlich kann der Titel nur dann geführt werden, wenn der Jurist in Deutschland zugelassen ist und damit durch eine Rechtsanwaltskammer deutangehört und deutschem Standesrecht unterliegt.

Der englishe Titel Solicitor setze ähnliche Veraussetzungen voraus und darf nur dann geführt werden, wenn der Jurist Mitglied der Law Society des Vereinigten Königreiches angehört. Ebenso verhält es sich natürlich mit dem Titel Abogado, der nur nach Studium und Beitritt zur spanischen Rechtsanwaltskammer (Illustre Colégio de Abogados). Jedoch setzen sich viele Kollegen über diese Anforderungen schlicht hinweg.

Dies mag auf den ersten Blick kein so schwerwiegendes Problem sein, ist aber in vilene Fällen, in denen vor allem deutsches Recht zur Anwendung kommt, von den Mandanten höchst schwerwiegend. So ist es aus rechtsanwaltlicher Praxis bekannt, dass spansiche Kollegen, die im deutschen Recht nicht bewandert sind, den deutschen Mandaten in einem deustch – spansichen Rechtssache, nach spansichen Rechtsgrundätzen beraten und dabei die deutsche Seite unbeachtet lassen. Dies kann besonders dann schwerwigede Fogen haben, wenn so ein Rechtschtreit in Spanien ausgefochten wird oer das günstigere deutsche Recht aus Unkenntnis vernachlässigt wird. Hervorzuheben sind hier insbesondere Scheidungen und die damit verbundenen Folgesachen wie Ehegatten- und Kindsunterhalt sowie der durchzuführende Zugewinnausgleich.

Ein anderes Feld auf welches hinzweisen ist sind Immobilenkäuf und Verkäufe bei eine konsequente Planung unter beachtiung des deutschen und spanischen Erb- und Steuerrechtes schon vor dem Kauf, erhebliche Kosten ersparen kann. Aus einer ein spanischen Sict der Dinge ist dann zumeist nur der Kauf ohne die Beratung zu den beiden Themenkreisen erfolgt. Die Fehler dessen Folgen die Betroffenen erst nach Jahren spüren.

Es ist daher jedem Betroffen anzuraten, sich vor eine Beratung bei Zweifeln über die Zulassung des Anwaltes zu informieren. Eine Bestätigung erteilen die ausländischen Anwaltskammern, in denen die Anwälte registriert sind.

Die letzen Steueroasen

Das Spanien nicht zu einem Niedrigsteuerland gehört ist bekannt. Körperschaftssteuern von bis zu 30% und Einkommenssteuern von bis zu 43% auf Einkommen ab 90.000 Euro positionieren Spanien in die Liste der Staaten mit der höchsten Steuerquote. Zwar ist die spanische Regierung aktuell bemüht, diese Situation zu ändern, jedoch liegen konkrete Ergebnisse zur Zeit noch nicht vor. Spanien verfügt andererseits über sehr interessante Möglichkeiten, durch die Einschaltung von Verwaltungsgesellschaften Steuersätze au Gewinne von legal 1% zu erhalten, jedoch sind diese nur unter sehr eingeschränkten Voraussetzungen zu erziehen und für Einzelkaufleute oder mittelständige Unternehmen zumeist nicht realisierbar.

Um „legal“ Steuern abzubauen, greifen viele Interessenten leider oft auf windige Angebote zurück, die zumeist über bekannte Steueroasen führen. Belize Gesellschaften werden gegründet oder eine Holding mit Sitz in Panama oder Gibraltar soll „legal die Steuerlast bis auf Null reduzieren“. Das diese Vorhaben, einmal in die Praxis umgesetzt, nach nur wenigen Monaten oder Jahren die Steuerbehörden zu einer Betriebsprüfung veranlassen, ist so sicher wie das Amen in der Kirche. Ebenso ist sicher, dass die meisten dieser Konstruktionen schlicht ihr Geld nicht wert sind. Die Kunden werden auch vielmals darüber im unklaren gelassen, dass Abrechnungen aus off-shore Firmen von den Steuerprüfern nicht pauschal anerkannt werden müssen. Vielmehr ist es der Unternehmer selbst der nachweisen muss, dass die teuer „bezahlte Leistung“ auch wirklich vom angeblichen den offshore Partner erbracht wurde. Eine Voraussetzung die nur dann erfüllt werden kann, wenn die Leistungserbringung ordnungsgemäß dokumentiert worden war und die Abrechnung marktüblichen Usancen entsprach. Dies ist bei Dienstleistungen zumeist nur sehr schwer nachweisbar. Bei einem Misserfolg sind die windigen Gründer über alle Berge und der Unternehmer sieht sich einer ruinösen Nachforderung des Finanzamtes gegenüber. Spanische Behörden stehen hier entgegen der landläufigen Meinung dem deutschen Finanzamt nicht nach.

All dies kann durch eine vorausschauende und langfristige Planung auch ohne die bekannten offshore Probleme vermieden werden. Intelligente Lösungen zur legalen Steuerminderung bestehen, wenn auch die notwendigen Konstruktionen mitunter dem Laien komplex erscheinen. Neben der Gründung von Holdinggesellschaften kann mitunter auch die Verlegung des persönlichen Steuersitzes notwendig sein. Grundregel ist, dass die angebotene Lösung nicht dazu führen darf, den Geschäftsbetrieb des Einzelnen zu lähmen oder die Steuerersparnis durch unnötige Kosten aufzehren zu lassen. Ebenso ist wichtig zu beachten, dass es keine Universallösung für jedermann gibt.

Als ein Beispiel eines legalen Steuersparmodells unter vielen sei die Einschaltung einer zypriotischen Ltd genannt. Zypern, welches nach dem Beitritt zur Europäischen Union seinen Status als Steuerparadies verlor, erhebt auf erwirtschaftete Gewinne seiner Kapitalgesellschaften einen Steuersatz von nur 10%. Abfließende Dividende werden in Zypern nicht verstreuet. Ein Steuereinbehalt wird ebenso nicht vorgenommen. Zypern ist damit im Vergleich zu Spanien ein Niedrigsteuerland. Durch einen erfahrenden Wirtschaftsjuristen kann dieser Steuervorteil auch in einem anderen Land der EU nutzbar gemacht werden. So könnten beispielsweise ausgeschüttete Dividende einer zypriotischen Gesellschaft durch eine spanische Holding steuerfrei nach Spanien gezogen werden. Schüttet die spanische Gesellschaft wiederum unter bestimmten Voraussetzungen seine Dividende steuerfrei an den nichtresidenten Gesellschafter aus, kann dieser je nach seinen persönlichen Unständen, erhebliche Steuervorteile sichern.

Die englische Ltd in Spanien

Aus mehreren Urteilen des Europäischen Gerichtshofs ergibt sich, dass alle der EU angehörenden Staaten, die Existenz einer Kapitalgesellschaft anerkennen müssen, wenn sie in einem anderen Land der Union rechtmäßig gegründet ist. Das gilt sogar dann, wenn diese Gesellschaft im Land der Gründung nur ihren formalen Registersitz hat, ihre Tätigkeit aber in einem anderen Mitgliedsstaat entfaltet.

In der Praxis wird seit diesen Entscheidungen vor allem die englische Limited Company - Ltd als Ersatz für die spanische Sociedad Limitada – SL oder die deutsche GmbH zur Gründung angeboten. Windige Internetanbieter versprechen durch „wasserdichte Konstruktionen“ einen Steuersatz von maximal 26%. Ebenso werben Sie damit, dass es eine persönliche Haftung der Geschäftsführer und der Gesellschafter nicht gäbe. Auch wird das Mindestkapital von nur ca. zwei Euro, der schnelle und unbürokratische Gründungsvorgang und die geringen Gründungskosten als Verkaufsargument aufgeführt. Dies stimmt jedoch nur zum Teil.

Grundsätzlich kann natürlich eine Limited Company auch in Spanien als Ersatz für eine spanische Sociedad Limitada – SL Verwendung finden. Jedoch sollte die Entscheidung auf den Einzelfall abgestimmt sein und keinesfalls nur auf die bereits aufgeführten Argumente gestützt werden.

Vielen ist zunächst nicht bekannt, dass die Ltd zwar ihren Geschäftssitz außerhalb der britischen Inseln unterhalten kann, jedoch zusätzlich eine Zustellungsadresse in England oder Wales unterhalten muss. Ebenso sind mindestens einen "Director" (Geschäftsführer) und einen "Company Secretary" (Schriftführer) zu bestellen, die bestimmten gesetzlichen Pflichten gegenüber dem britischen Handelsregister nachkommen müssen. Hierzu zählen unter anderem die jährliche Verpflichtung zur Vorlage eines Berichts, einer Bilanz und einer Gewinn- und Verlustrechnung. Ab einem gewissen Umsatz ist die Gesellschaft ebenso verpflichtet "Auditors" (Wirtschaftsprüfer) zur Prüfung der Bilanzen zu bestellen.

Die Missachtung dieser Vorschrift führt zu empfindlichen Geldbusen und, bei wiederholtem Verstoß, zur Löschung der Ltd, wobei alle Vermögensgegenstände der Gesellschaft, auch die außerhalb Großbritanniens liegenden, der britischen Krone zufallen.

Ebenso sollte die vermeidliche Haftung von nur einem britischen Pfund zur Vorsicht mahnen. Spanische und deutsche Gerichte sehen in letzter Zeit verstärkt eine Durchgriffshaftung des Geschäftsführers in Fällen der Unterkapitalisierung gegeben, sollte sich herausstellen, dass die Ltd bewusst zum Nachteil der Gläubiger eingesetzt oder die Gesellschaft trotz Überschuldung ohne Rücksicht auf die Gläubigerinteressen weiterbetrieben wurde. Diese Haftung sieht auch das englische Gesellschaftsrecht vor. Ebenso häufen sich Fälle in der britischen Rechtssprechung, den Geschäftsführer persönlich wegen der Verletzung von gesetzlichen und vertraglichen Verpflichtung für die Gesellschaftsschulden einstehen zu lassen.

Alle aufgezeigten Haftungstatbestände sind natürlich bei konsequenter Einhaltung sowohl der englischen als auch der spanischen Gesetze zu vermeiden. Besonderer Aufmerksamkeit sollte hier vor allem der ordnungsgemäßen Anmeldungen und Registrierung der Ltd in Spanien geschenkt werden. Ebenso ist es ratsam die Führung der Geschäfte des Schriftführers sowie die Gestaltung der abzuschließenden Verträge einem im spanischen und englischem Recht erfahrenen Juristen zu übertragen. Denn nur so wird aus der günstigen Limited Company nicht eine teure Haftungsfalle.

Das spanische Mahnverfahren

Viele Unternehmer auf Mallorca sind verärgert. Nicht wegen der derzeit schlechten Auftraglage. Vielmehr geht es um die vermehrte Zahlungsunwilligkeit ihrer Kunden. Zwar werden Bestellungen aufgegeben aber nicht gezahlt. Der kecke Kunde verlässt sich auf lange Gerichtswege und rechnet damit, dass der Geprellte die drohenden Zusatzkosten der Rechtsverfolgung scheut. All zu oft geht dieser Plan auf und die ordnungsgemäß erbrachte Leistung wird für wenig Geld abgerechnet oder gänzlich abgeschrieben.

Doch dass muss nicht sein. Der spanische Gesetzgeber hat bereits vor geraumer Zeit ein Instrument geschaffen, um zahlungsunwillige Kunden gefügig zu machen. Der proceso monitorio ist ein mit dem deutschen Mahnverfahren vergleichbarer Prozess, der dem Gläubiger schnell und ohne Zusatzkosten einen vollstreckbaren Titel verschafft.

Am Anfang dieses Verfahrens steht natürlich die Rechnung, die auf der Basis der erbrachten Leistungen zu erstellen ist. Missachtet der Kunde diese Rechnung und auch die ordnungsgemäß zugestellte Mahnung nebst Frist, kann direkt in das Mahnverfahren übergegangen werden.

Voraussetzung für die Zulassung dieses Verfahrens ist zunächst einmal, dass die Gesamtforderung den Betrag von €30050,50 nicht überschreitet. Die notwendige Antragsschrift ist bei dem Gericht am Wohnort des Schuldners einzureichen. Hierzu ist die Einschaltung eines Rechtsanwaltes oder Procuradoren nicht erforderlich. Jedoch ist dies ratsam, falls der Schuldner bereits im Vorfeld die Forderungen bestritten hatte.

Dem Antrag sind zusätzlich Dokumente beizufügen, die das Bestehen der behaupteten Forderung glaubhaft machen. Dies kann zum einen durch einen vom Schuldner unterschriebenen Auftrag oder Vertrag geschehen. Die Forderung kann aber auch durch die bereits genannte Rechnung oder durch Lieferscheine etc. belegt werden. Ebenso werden alle Dokumente anerkannt, die eine Geschäftsbeziehung zwischen den Parteien aufzeigen.

Hält der Richter die eingereichten Unterlagen für ausreichend, erlässt er eine gerichtliche Zahlungsaufforderung, die dem Schuldner zugestellt wird.

Der Schuldner hat nunmehr die Wahl. Erkennt er die Aussichtslosigkeit seiner Weigerung zu zahlen, kann er dies innerhalb von 20 Tagen nachholen. Der Richter stellt das Verfahren daraufhin ein, soweit die Zahlung bei ihm angezeigt und nachgewiesen wird.

Ebenso steht es dem Schuldner frei, bei Gericht zu erscheinen und bezüglich der gesamten Forderung oder eines Teils seinen Widerspruch zu erklären. In diesem Fall geht das Mahnverfahren in ein ordentliches Verfahren über. Es obliegt dann dem Gläubiger innerhalb eines Monats eine ordentliche Klage einzurreichen. Liegt der Streitwert über € 900 muss er sich durch einen Rechtsanwalt hierbei vertreten lassen.

Zahlt der Schuldner nicht und erscheint er auch nicht innerhalb von 20 Tagen bei Gericht, so erlässt dieses eine Vollstreckungsanordnung über den geschuldeten Betrag nebst Zinsen. Hierzu ist ein erneuter Antrag nicht nötig. Gegen diesen Bescheid gibt es kein Rechtsmittel. Das heißt der Gläubiger kann aus dem Titel direkt vollstrecken.

Der Schuldner haftet in diesem Fall mit seinem gesamten beweglichen und unbeweglichen Vermögen. Dies gilt auch für Güter außerhalb Spaniens, denn auch spanische Titel sind innerhalb der Europäischen Union, und somit zum Beispiel auch in Deutschland, uneingeschränkt vollstreckbar.

Marken in Spanien

Der größte Teil von denen sich heute auf dem Markt befindlichen Waren und Dienstleistungen werden im vom Verbraucher ausschließlich durch ihren spezifischen Namen identifiziert. So sind wohl jedem Käufer die Bezeichnungen “Coca Cola” oder “Veltins” bekannt und die darunter vermarkteten Getränke. Der gesetzliche Schutz dieser Bezeichnungen gewinnt meist dann zusätzlich an Bedeutung, sobald ein Konkurrent mit einem ähnlichen Produkt auf dem hart umkämpften Markt erscheint. Es geht hier vor allem um die Verteidigung wirtschaftlicher Interessen.

Aus diesem Grunde muss bereits vor der Vermarktung eines neuen Produktes oder einer neunen Dienstleistung an den möglichen rechtlichen Schutz der gewählten Bezeichnung – der Marke – gedacht werden.

Auch kleine und mittelständige Anbieter sind von den Auswirkungen des Markenschutzes betroffen. Es ist so durchaus möglich, dass ein nur auf Mallorca vertriebenes Produkt, wegen einer vorab nicht ordnungsgemäß durchgeführten Überprüfung, unter den Markenschutz eines in Barcelona operierenden Anbieters fällt. Dies kann zum Beispiel dadurch offengelegt werden, dass der Markeninhaber aus Barcelona nunmehr auch auf Mallorca tätig wird oder das er von dem Angebot seines Konkurrenten auf Mallorca durch das Internet erfahren hat.

Sollte sich hierdurch der Markeninhaber in seinen Rechten verletzt sehen, droht neben einer Abmahnung auch ein Schadenersatzanspruch in beträchtlicher Höhe. Natürlich verbietet sich zusätzlich die weitere Verwendung des gewählten Namens für das Produkt mit allen damit verbundenen Kosten.

Um dieses zu vermeiden sollte unbedingt bei jeder neu angebotenen Ware oder Dienstleistung eine Überprüfung und Registrierung der gewählten Marke durchgeführt werden.

Anträge hierauf sind an das hierfür zuständige spanische Patent- und Markenamt zu richten. Dieses registriert neue Marken und führt eine Liste bereits zugelassener spanischer, europäischer und internationaler Marken und die dazu gehörenden Produkte.

Als Marke könne sowohl Schriftzeichen wie Buchstaben, Wörter oder Zahlen, bildliche Darstellungen, wie Logos, Zeichnungen oder Fotos, als auch Geräusche und dreidimensionale Gegenstände gewählt werden. Eine Kombination aller dieser Zeichen ist möglich.

Marken sind jedoch nicht immer frei wählbar. Der Gesetzgeber hat aus Motiven des Verbraucherschutzes heraus, weitreichende Einschränkungen zur Wahl der Marke vorgenommen. Daher sollte im Prozess der Wahl der Marke ein Fachmann zu Rate gezogen werden.

Nicht anmeldungsfähig ist unter anderem eine Marke, die im Geschäftsverkehr die Qualität, Quantität, den Ursprung oder den Wert der Ware oder Dienstleistung beschreibt. Gleiches gilt für einen Begriff der im normalen Sprachgebrauch bereits für die Umschreibung eines Produktes oder dessen Eigenschaften genutzt wird oder der beim Endverbraucher falsche Vorstellungen über dessen Eigenschaften erwecken könnte. Dies gilt insbesondere für die in Spanien weit verbreitete Vermarktung von Weinen.

Auch ist die Verwendung von Hoheitszeichen des spanischen Staates oder der Autonomien, Städte und Gemeinden, ohne vorherige Genehmigung, nicht gestattet.

Ist eine Marke für Spanien registriert, genießt der Markeninhaber einen Schutz für das gesamte spanische Staatsgebiet. Nunmehr kann es jedem untersagt werden, gleiche oder ähnliche Waren oder Dienstleistungen unter einer gleichen oder ähnlichen Bezeichnung zu vermarkten. Ebenso kann der Markeninhaber die Vermarktung seines Produktes unter seiner Marke steuern bzw. sein Produkt unter der Marke in Spanien vertreiben.

Sollte sich heraußtellen, das die registrierte Marke auch für Dritte interessant ist, so kann diese auch veräußert oder unter einer Lizenz zur Nutzung bereitgestellt werden. Natürlich nur gegen Zahlung eines entsprechenden Entgeldes.

Marktwert und Katasterwert - Anfechtung ratsam?

Wem ist sie nicht bekannt, die auffallende Diskrepanz zwischen Marktwert der eigenen Immobilie und dem offiziellem Wert, dem Katasterwert (valor catastral) in Spanien. Nicht selten lagen und liegen die Katasterwerte bei nur 5% des gezahlten Kaufpreises. Es verwundert daher nicht, dass der Katasterwert beim Kauf einer Immobilie von vielen Investoren außer acht gelassen wird. Zumeist erntete er nur ein ungläubiges Kopfschütteln. Die Frage nach der Berechnung der Höhe des Katasterwerts wurde mit einem Augenzwinkern und Antwort dass „dieser nach Lust und Laune des Katasteramtes festgelegt werde“ beantwortet. „Außerdem solle man sich darüber keine Sorgen machen, da der Katerwert ohnehin keine weitere Rolle spiele“. Ganz so einfach ist es natürlich nicht.

Seit einer umfassenden Reform der gesetzlichen Grundlagen für die Berechnung des Katasterwertes im Jahre 2004 ist dieser durchaus nachvollziehbar. Seit dieser Zeit ist ebenso auffallend, dass die Katasterwerte dramatisch, und zumeist vom Betroffenen unbemerkt, gestiegen sind. Die festgelegten Werte beruhen nun im Prinzip auf verschiedenen Eigenschaften des Grundstückes. Hierzu zählen neben weiteren der allgemeine Marktwert, die Lage und Möglichkeit des Gebrauchs des Grundstückes sowie die existierende Bebauung und deren Zustand. Aus diesen Merkmalen wird der Katasterwert von Amts wegen festgelegt und jährlich modifiziert. Er kann nie über dem Marktwert einer Immobilie liegen.

In bezug auf den nicht Steuerresidenten Grundeigentümer dient der Katasterwert zum einen zur Berechnung der lokalen Abgaben wie zum Beispiel der jährlichen Grundsteuer. Ebenso wird er zur Berechnung der jährlichen Einkommenssteuer für die Eigennutzung der Immobilie herangezogen. Weiterhin stellt er die Grundlage zur Berechnung der Höhe der 3% Sondersteuer für Immobilien, die durch nicht in Spanien residente Gesellschaften gehalten werden, dar. Hierneben taucht der Katasterwert ebenso als Referenz im Gesetz zur Vermögenssteuer oder Erbschaftssteuer auf. Kommt es zum Verkauf einer Immobilie oder zur Eintragung eines bereits bestehenden Gebäudes im Grundbuch, spielt der Katasterwert bei Ermittlung und behördlichen Prüfung der zu zahlenden Steuer keine unbedeutende Rolle. So ziehen ihn die regionalen Steuerbehörden unter anderem zur Kontrolle der korrekten Höhe der gezahlten Grunderwerbssteuer bzw Stempelsteuer heran. Wird festgestellt, dass diese zu niedrig angegeben wurde, droht eine Steuernachschätzung samt Verzugszinsen und mitunter auch Ordnungsgeld.

Diese Praxis kann zu erheblichen Nachteilen dann führen, wenn bei einer Immobilientransaktion der vereinbarte Kaufpreis sehr niedrig festgelegt wurde. Gründe können in einer mangelnden oder eingeschränkten Bebaubarkeit des übertragenen Grundstückes oder der Renovierungsbedürftigkeit eines existierenden Gebäudes liegen.

In diesen Fällen besteht die Gefahr, dass der vereinbarte Kaufpreis nicht anerkannt wird. Die Behörden berechnen die Steuer dann gemäß des angeblich übertragenen Wertes auf Grundlage des in den letzen Jahren angepassten Katasterwertes nach. Wurde dieser nicht rechtzeitig beanstandet versprechen die nachfolgenden Einsprüche und Klage nur eingeschränkten Erfolg.

Wichtig ist daher zu wissen, dass der Katasterwert keine unumstößliche Größe darstellt. Als belastender Verwaltungsakt ist seine Feststellung oder Modifizierung stets einer Überprüfung offen. Eine solche Nachprüfung kann von Amts wegen oder durch einen Einspruch des Betroffenen erfolgen. Da die lokalen und überregionalen Träger über den Katasterwert ihre Gebühren und Steuern berechnen besteht dort jedoch kein Interesse an seiner Verringerung. Es ist daher dem Betoffenen anzuraten regelässig den Katasterwert zu prüfen und auf eventuelle Änderungen der tatsächlichen Umstände seines Eigentums entsprechend zu reagieren. Der valor catastral wird dem Betroffenen übrigens jährlich über den Grundsteuerbescheid (IBI) mitgeteilt.

Privatvermietung - Privatsache?

Seit mehreren Jahren wächst die Anzahl der Individualtouristen auf Mallorca, die sich abseits der Angebote großer Reiseveranstalter, ihren eigenen Urlaub gestallten möchten. Bei deren Urlaubsplanung spielen zumeist die hier lebenden Residenten eine wichtige Rolle, da diese ab und an in den Sommermonaten und auch in der Nebensaison Freunden und Bekannten gegen die Zahlung eines Zuschusses zu den Nebenkosten legal Unterkunft gewähren.

Die Möglichkeit der Kostenentlastung oder als Alternative zum Verkauf ist der Beweggrund vieler Eigentümer ländlicher Anwesen ihre Finca für Besucher einzurichten und öffentlich in Zeitungen oder im Internet zu bewerben. Diese Unterkünfte müssen sich jedoch gegen die heftigen Protesten der Hotelbetreiber wehren, da diese neben hohen Investitionskosten, Ökosteuer und rückläufigen Besucherzahlen nun auch mit kostengünstigen Konkurrenzunternehmen zu kämpfen haben. Einen Weg, legal an Touristen ohne weitere Serviceleistungen zu vermieten wurde mit dem Dekret 8/98 sowie der Vorschrift Nr. 12344 der Conselleria de Turismo geschaffen.

Diese Vorschriften legen zunächst einmal fest, dass die „kommerzielle“ Vermietung ländlicher Fincas an Urlauber einem Genehmigvorbehalt der Conselleria de Turismo unterliegt. Bei Antragstellung ist eine Kaution in Höhe von € 30.000 zu hinterlegen. Des Weiteren muss ein Nachweis zur Existenz der vorgeschriebenen Mindestausstattung erbracht werde, die beispielsweise die Bereitstellung behindertengerechter Einrichtungen ebenso beinhaltet, wie eine voll ausgestattete Küche. Der Grund für diese strengen Vorschriften muss vor den Anstrengungen der Balearenregierung gesehen werden, einen gehoben Qualitätsstandard für den zukünftigen Touristen auf Mallorca zu schaffen.

Ohne eine solche Genehmigung drohen unangemeldete Besuche der Tourismusbehörde verbunden mit Geldstrafen in empfindlicher Höhe.

Einwände der Betroffenen, dass keine „kommerzielle" Überlassung vorgelegen habe, gehen zumeist ins Leere. Zwar definiert das Dekret 8/98 nicht ausdrücklich, was eine „kommerzielle“ Vermietung ist, jedoch wird hier auf die Entgeldlichkeit der Überlassung für touristische oder Freizeitzwecke abgestellt. Der Begriff der Entgeltlichkeit der Vermietung umfasst auch jegliche andere geldwerte Gegenleistung der Besucher.

Damit ist klar, dass jede regelmäßige Aufnahmen von Touristen oder Wochenendausflüglern unter einem mündlichen oder schriftlichen Mietvertrag mit entsprechenden Zahlungen bereits die Grenze zur Kommerzialisierung überschreitet. Wurden dazu noch Unterkünfte für diese Zwecke eingerichtet und öffentlich, wie zum Beispiel durch Inserate in Tageszeitungen oder im Internet, geworben, so hat die Tourismusbehörde leichtes Spiel einen entsprechenden Verstoß nachzuweisen.

Zusätzlich wird aber auch, und dies zumeist ungewollt, ein Steuervergehen begangen, indem der Mieterlös für die in Spanien liegende Immobilie an deutsche Urlauber in Deutschland, und damit vorbei am spanischen Fiskus, gezahlt und gegebenenfalls versteuert wird.

Bei einem Steuerresidenten in Spanien liegt damit zweifelsfrei der Tatbestand einer Steuerhinterziehung vor, da seine in Spanien erwirtschafteten Einnahmen gemäß des spanischen Einkommenssteuergesetzes (Ley 40/1998) auch hier versteuert werden müssen. Hier drohen neben einer Steuernachberechnung und 20% Verzugszinsen auch Geld- und in schweren Fällen Haftstrafen bis zu zwei Jahren. Daneben sind bei der gewerbsmäßigen Vermietung einer Immobilie zusätzlich Mehrwertsteuern zu berechnen und abzuführen. Das spanische Umsatzsteuergesetzes sieht die Vermietung mit Gewinnerzielungsabsicht die nicht nur reinen Wohnzwecken dient, wie im Falle eines kleinen Hotelbetriebes, als ausreichend an, um die Gewerblichkeit zu bejahen.

Zusätzlich haben aber auch Nichtresidente die spanischen Steuervorschriften zu beachten.

Auch für diese Vermieter sieht das spanische Umsatzsteuergesetz eine Pflicht vor, Umsatzsteuer für die gewerbliche Vermietung einer Immobilie auf spanischem Boden zu berechnen und abzuführen. Zusätzlich sind auch alle aus der Vermietung einer Immobilie erlangten Einkünfte gemäß des spanischen Einkommenssteuergesetzes für Nichtresidente und Art 6 des deutsch – spanischen DBA hier zu versteuern. Das DBA gibt hier nur insoweit Erleichterung, als dass diese Einkünfte zwar nochmals in Deutschland erklärt und versteuert werden müssen, jedoch die in Spanien bereits gezahlte Steuer in Deutschland von der dortigen Steuerschuld abgezogen wird.

Privatvermietung – Privatsache?

Miete - Kauf & Kostenentlastung
Die Möglichkeit der Kostenentlastung und auch alternative zum Verkauf ist zumeist auch der Beweggrund vieler Eigentümer ländlicher Anwesen ihre Finca für Besucher einzurichten und öffentlich in Zeitungen oder im Internet mit kostengünstigen Unterkünften zu werben. Zusätzliche Leistungen wie ein Frühstücks- oder Mittagstisch sowie Zimmerservice haben in letzen Jahren verstärk zu Unmut unter den Hotelbetreibern gesorgt, da diese neben hohen Investitionskosten, Ökosteuer und rückläufigen Besucherzahlen nun auch mit diesen illegal betriebenen Konkurrenzunternehmen zu kämpfen haben.

Alles zur Recht?
Einen Ausweg seine Finca oder eingerichtete Nebengebäude ohne entsprechendes Serviceangebot zu vermieten bietet der Agrotourismus der mit Dekret 8/98 sowie der Vorschrift Nr. 12344 der Conselleria de Turismo neu geregelt wurde.

Ohne eine solche Genehmigung drohen unangemeldete Besuche der Tourismusbehörde verbunden mit Geldstrafen in empfindlicher Höhe.

Steuerpflicht in Spanien und Deutschland
Zusätzlich wird aber auch, und dies zumeist ungewollt, ein Steuervergehen begangen, indem der Mieterlös für die in Spanien liegende Immobilie an deutsche Urlauber in Deutschland, und damit vorbei am spanischen Fiskus, gezahlt und gegebenenfalls versteuert wird.

Bei einem Steuerresidenten in Spanien liegt damit zweifelsfrei der Tatbestand einer Steuerhinterziehung vor, da seine in Spanien erwirtschafteten Einnahmen gemäß des spanischen Einkommenssteuergesetzes (Art 20 Ley 40/1998) auch hier versteuert werden müssen. Hier drohen neben einer Steuernachberechnung und 20% Verzugszinsen auch Geld- und in schweren Fällen Haftstrafen bis zu zwei Jahren. Daneben sind bei der gewerbsmäßigen Vermietung einer Immobilie zusätzlich Mehrwertsteuern zu berechnen und abzuführen. Das spanische Umsatzsteuergesetzes sieht die Vermietung mit Gewinnerzielungsabsicht die nicht nur reinen Wohnzwecken dient, wie im Falle eines kleinen Hotelbetriebes, als ausreichend an, um die Gewerblichkeit zu bejahen (Art 5 I c, 11 II Nr. 9 Ley 37/1992).

Zusätzlich haben aber auch Nichtresidente die spanischen Steuervorschriften zu beachten.

Auch für diese Vermieter sieht das spanische Umsatzsteuergesetz eine Pflicht vor, Umsatzsteuer für die gewerbliche Vermietung einer Immobilie auf spanischem Boden zu berechnen und abzuführen (Art 70 I Nr. 1 Ley 37/1992). Zusätzlich sind auch alle aus der Vermietung einer Immobilie erlangten Einkünfte gemäß § 12 I f des spanischen Einkommenssteuergesetzes für Nichtresidente (Ley 41/1998) und Art 6 I des deutsch – spanischen DBA hier zu versteuern. Das DBA gibt hier nur insoweit Erleichterung, als dass diese Einkünfte zwar nochmals in Deutschland erklärt und versteuert werden müssen, jedoch die in Spanien bereits gezahlte Steuer in Deutschland von der dortigen Steuerschuld abgezogen wird (Art 23 I (b) (ee).

Vollstreckungen der Hacienda in spanisches Grundeigentum
Vermieter die über ihre spanischen Steuerpflichten aus dem fernen Deutschland hinwegsehen wollen droht die Eintragung einer Zwangshypothek zugunsten des Finanzamtes mit nachfolgender Zwangsversteigerung

Die grosse Steuerreform 2006

Des einen Freud’ des andren Leid, könnte das Motto der derzeit im spanischen Parlament diskutierten großen Steuerreform der sozialistischen Regierung unter José Luis Rodríguez Zapatero lauten. Es ist mittlerweile weitläufig bekannt, dass dieses Gesetzesvorhaben unter anderem die im spanischen Steuerrecht bestehende Ungleichheit zwischen Spaniern sowie Steuerresidenten und den Nichtresidenten abschaffen soll.

Derzeit sieht die spanische Steuergesetzgebung, trotz aller gegenteiliger Behauptungen und Gerüchten vor, dass der Steuerresidente seinen Gewinn aus einem Immobilienverkauf mit 15% versteuern muss. Der Nichtresidente wird jedoch für den gleichen Vorgang mit 35% zur Kasse gebeten. Diese nicht zu rechtfertigende Ungerechtigkeit brachte nach Jahren ergebnisloser Beschwerden und Klage letztendlich die EU - Hüter dazu, Spanien formell anzumahnen diese Praxis einzustellen. Zwar wehrte sich das Königreich vehement gegen den drohenden Steuerausfall, gab aber letztendlich nach und ist nunmehr emsig damit beschäftigt, die lang überfällige Steuergleichheit zwischen Spaniern und dem Rest der Immobilieninvestoren zu schaffen.

18% Steuern für alle Verkäufer, gleich ob Spanier, Deutscher oder Russe, lautet die frohe Botschaft die gekoppelt mit einer abgesenkten Retentionen von nur 3% daherkommen sollen. Dies wäre zunächst eine gute Nachricht, soweit der Gesetzesvorschlag auch umgesetzt werden sollte. Die Tücken der neuen Gesetzgebung stecken aber wie immer im Detail. Bereits jetzt schon haben Analysten Steuerausfälle in Milliardenhöhe kalkuliert, falls diese Vorschläge ohne Gegenmaßnahmen Wirklichkeit werden sollten. Auch aus diesem Grund hat sich die sehr spendable linksgerichtete Regegierung in Madrid bereits nach neuen Einnahmequelle umgeschaut. Es sollte nicht verwundern, dass diese wiederum auf dem Immobiliensektor gefunden wurden.

Viele Verkäufer wissen, dass der erwirtschaftete Verkaufsgewinn einer vor oder im Jahre 1986 erworbenen Immobilie derzeit nicht der Einkommenssteuer unterworfen ist. Der Mehrwert verbleibt also zu 100% beim Verkäufer, gleich ob dieser Steuerresident ist oder nicht. Ebenso entfällt der Steuereinbehalt von 5% der in anderen Fällen durch den Käufer vorzunehmen wäre. War die Immobilie nach dem Jahre 1986 und vor dem Jahre 1996 erworben worden, so erlauben bestimmte Steuernachlässe immer noch kräftige Gewinnmitnahmen.

Genau hier setzt nun die neue Steuerschraube an. So sollen alle ab dem 20.01.2006 erwirtschafteten Wertzuwächse einer Immobilie, die vor dem 31.12.1994 erworben wurde, versteuert werden. Damit entfällt faktisch die bis dato bestehende Steuerfreiheit für Immobilien die sich nunmehr mehr als 12 Jahre in der gleichen Hand befunden haben. Die Berechnungsmethode, mit der Hacienda den Zugewinn ab dem 20.01.2006 berechnen soll ist kompliziert geht aber im Grunde von einer linearen Wertsteigerung ab dem Kaufdatum aus. Keinen sollte es verwundern, dass damit die in den Jahren 1995 – 2001 stattgefundenen überproportional Preiserhöhungen jetzt auch erheblichen Einfluss auf die theoretische Wertentwicklung der Immobilie ab dem 20.01.2006 nehmen wird. Die spanische Hacienda hat damit ein praktisches Instrument in die Hand bekommen, um vergangene und steuerfrei Zugewinne nachträglich dem hungrigen Fiskus zugänglich zu machen. Je länger sich zudem die Immobilie nach dem 20.01.2006 im Besitz befindet um so höher werden die anteilig zu zahlenden Steuern für jeden Einzelnen.

Wer nun nicht überstürzt und mit hohem Wertverlust verkaufen möchte sollte sich auf jeden Fall über mögliche Gegenmaßnahme fachlichen Rat einholen.

Rentenbesteuerung in Spanien

Den Lebensabend auf Mallorca zu verbringen ist der Traum vieler deutscher Rentner. Dass mit dem Umzug nach Spanien nicht nur das Klima wechselt wird oft vergessen. Viel Unklarheit herrscht vor allem hinsichtlich der Besteuerung deutscher Renten in Spanien.

Als Grundsatz gilt, dass jeder der ununterbrochen mehr als 90 Tage in Spanien lebt, verpflichtet ist, sich als Resident registrieren zu lassen. Dies erfolgt neuerdings durch den Eintrag ins Melderegister der Ausländerbehörde (Certificado de registro como residente comunitario). Doch mit der Registrierung und der Erlangung des Residentenstatus ist noch nichts darüber entschieden, wo der Betreffende seine Steuern zu zahlen hat. Residencia ist nicht gleich Residencia.

Durch den Eintrag ins Melderegister der Ausländerbehörde wird lediglich der aufenthaltsrechtliche Status geregelt. Der Nachteil dieser Registrierung liegt darin, dass das spanische Finanzamt hierin ein ausreichendes Indiz sieht, dass nunmehr auch die unbeschränkte Einkommensteuerpflicht in Spanien besteht.

Grundsätzlich richtet sich die Steuerpflicht in deutsch spanischen Steuersachen aber nicht nach der Registrierung im Melderegister sonder nach dem Doppelbesteuerungsabkommen aus dem Jahre 1966. Mit diesem Abkommen wird vermieden, dass Einkünfte zweimal besteuert werden. Entweder unterliegen sie der Besteuerung in Deutschland oder in Spanien.

Prinzipiell wird das Einkommen nur in dem Land besteuert, in dem sich der Bürger gewöhnlich aufhält. Als Regel gilt, dass ein gewöhnlicher Aufenthalt dann vorliegt, wenn der Steuerpflichtige 183 Tage pro Kalenderjahr in einem Land lebt. Ob dies so ist muss durch das Finanzamt nachgewiesen werden, wobei der Steuerpflichtige eine Mitwirkungspflicht hat. An dieser Stelle kommen dann auch die viel diskutierten Einsichtnahmen der Finanzbehörden in die Stromrechnung, etc ins Spiel. Auch dies kann ein Indiz dafür sein, dass sich der Betroffene tatsächlich in einem Land aufgehalten hat. Diese Annahme kann aber durch jede plausible Erklärung entkräftet werden.

Wird festgestellt, dass eine Steuerpflicht in Spanien vorliegt, besteuert Spanien das Welteinkommen des Steuerzahlers. Rentner und Ihre Einkünfte werden bei einem ständigen Wohnsitz in Spanien ebenso besteuert.

Das spanische Einkommensteuergesetz qualifiziert Renteneinkünfte wie Arbeitseinkommen. Es gilt der progressive Tarif mit einer Obergrenze von 43% wobei eine Pflicht zur Einkommenssteuererklärung erst bei überschreiten von Einkünften von jährlich 10.000 Euro besteht. Die Bemessungsgrundlage der Steuer errechnet sich aus allen steuerbaren Einkünften und Vermögensgewinnen, die von dem Steuerpflichtigen im Veranlagungszeitraum erzielt werden. Bestimmte Einkünfte können bis zu 100% freigestellt sein. Abschließend gesetzlich geregelt sind auch die abzugsfähigen Ausgaben, wie z.B. Zahlungen zur spanischen Sozialversicherung oder sonstige Pflichtversicherungen. Der allgemeine Freibetrag liegt bei Einzelpersonen bei 3.400,00 Euro. Bei Steuerpflichtigen über 65 Jahren erhöht sich der Freibetrag auf 4.200 Euro. Bei einer Behinderung bestehen weitere Freigrenzen.

Wird die Steuerpflicht in Spanien festgelegt, so kann der Betroffene auch alle hier bestehenden Vergünstigungen in Anspruch nehmen soweit er deren Voraussetzungen erfüllt. Dies betrifft zunächst die Freistellung von Steuerzahlungen bei Verkaufsgewinnen des spanischen Erstwohnsitzes. Ebenso werden z.B. Zinsgewinne auf Sparkonten, hier auch die die in Deutschland erwirtschaftet werden, nur mit 18% besteuert. Die deutsche Steuer findet keine Anwendung. Auch ergeben sich Vorteile bei der spanischen Erbschafts- und Vermögenssteuer. Die Steuerpflicht in Spanien muss also nicht nur Nachteile bedeuten.

© 2008 - Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 - bajos · 07002 Palma de Mallorca
Tel.: +34.971.105.511 · Fax: +34.971.495.390

Die spanische GmbH - Die Macht des Geschäftsführers

Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Sociedad Limitada – S.L.) ist die in Spanien meist genutzte juristische Person. Dies liegt zum einen in den relativ niedrigen Gründungskosten und zum anderen in der niedrigen Haftungsbeschränkung der Gesellschafter von nur € 3.006,00 begründet.

Die S.L., die im Geschäftverkehr wie eine natürliche Person agiert, hat einen oder mehrere Gesellschafter und benötigt zu ihrer Entstehung einen formellen Gründungsakt vor einem Notar. Nach der Gründung und ordnungsgemäßen Anmeldung kann die Gesellschaft jeden beliebigen, gesetzlich erlaubten Zweck verfolgen. Hierbei wird sie durch einen oder mehrere Geschäftsführer (administrador) vertreten.

Der Geschäftsführer oder Administrador der S.L.

Nach dem Wortlaut des Gesetzes vertritt der administrador die Gesellschaft nach außen. Die bedeutet, das er für die Gesellschaft Verträge abschließt und diese ausführt. Ebenso tritt der Geschäftführer für die Gesellschaft vor Behörden oder Gerichten auf um die Interessen der S.L zu verteidigen.

Grundsätzlich kann jede Person die Stellung des Geschäftführers übernehmen. Gleich ist dabei, ob es sich um eine natürliche oder juristische, residente oder nichtresidente Person handelt. Ebenso muss diese Person nicht Gesellschafter der spanischen GmbH sein. Wird die Gesellschaft durch eine nichtresidente oder juristische Person vertreten, so ist hier zusätzlich eine in Spanien residente natürliche Person zu bestellen, die den Geschäftführer vertritt und an den Zustellungen erfolgen können.

Wird mehr als ein Geschäftsführer für eine Gesellschaft bestellt, so handeln diese entweder solidarisch (administradores solidarios) oder gemeinsam (administradores mancomundos).

Gemeinschaftlich handelnde Geschäftführer können die Gesellschaft nur dann wirksam vertreten, soweit jeder der Geschäftführer in der Sache zustimmt. In dieser Konstellation ist die Vertretung der S.L. nur durch einen Geschäftsführer ohne die Zustimmung des anderen nicht möglich. Damit kann es faktisch zur Blockade der Gesellschaft kommen, im Fall dass die Geschäftsführer nicht zusammenarbeiten.

Im Gegensatz dazu kann jeder einzelne der solidarisch handelnden Geschäftführer die Gesellschaft wirksam nach außen vertreten.

Pflichten und Rechte des Administrador

Geht die Gesellschaft einem wirtschaftlichen Zweck nach, obliegt es dem residenten Geschäftsführer ebenso sich bei der spanischen Sozialversicherung anzumelden und monatliche Pflichtbeiträge abzuführen. Für seine Arbeit erhält er kein Gehalt soweit dies nicht anders in den Gesellschaftsstatuten vereinbart wurde. In der Praxis besteht jedoch zumeist ein Anstellungsverhältnis nach dem der administrador eine Entlohnung für seine Tätigkeit erhält.

Erfüllt der Geschäftführer alle die per Gesetz auferlegten Obliegenheiten ist er für ein mögliches wirtschaftliches Scheitern der S.L. nicht persönlich verantwortlich.

Persönliche Haftung des Administrador

Zu warnen ist jedoch vor der weit verbreiteten Meinung, dass es in Spanien, anders als in Deutschland, keine Durchgriffshaftung auf den Geschäftführer gibt. Diese zumeist von dubiosen S.L. Gründern im Internet verbreitete Information entspricht so pauschal nicht der spanischen Rechtslage und kann zu erheblichen wirtschaftlichen Einbussen führen. Eine persönliche Haftung des Geschäftsführers kommt immer dann in Betracht wenn dieser ihm obliegende gesetzliche Pflichten verletzt hat. Besonders ist hier auf die oft vernachlässigte Buchführung und Bilanzlegung der Gesellschaft hinzuweisen. Vor der Übernahme des Amtes des Geschäftführers ist daher jedem dringend anzuraten, sich durch einen unabhängigen Fachmann beraten zu lassen.

Die spanische GmbH

Viele Geschäftsleute aber auch zunehmend Privatpersonen bedienen sich einer spanischen GmbH (Sociedad Limitada, S.L.) um in Spanien ihre Interessen zu vertreten. Dabei spielen Fragen der Risikobeschränkung, und, im Falle von Vermögensverwaltungsgesellschaften die zur Verwaltung von Vermögen von Privatpersonen eingesetzt werden, erhebliche Steuervergünstigungen eine wichtige Rolle.

Bei Erfüllung ihrer Aufgaben wird die Sociedad Limitada durch einen oder mehrere Geschäftsführer, dem sogenannten „Administrador“ vertreten. Der Geschäftsführer repräsentiert die Gesellschaft nach außen gerichtlich und außergerichtlich. Er zeichnet Verträge für die Gesellschaft und führt diese aus bzw. überwacht deren Ausführung. Kurz, der Geschäftsführer handelt in allen Belangen für die Gesellschaft. Um seine Aufgaben ordnungsgemäß auszuführen muss er zumeist immer vor Ort sein.

Es ist nicht erforderlich dass der Geschäftsführer einer S.L. gleichzeitig Gesellschafter dieser Gesellschaft ist. Ebenso wird nicht verlangt, dass der Geschäftsführer in Spanien resident sein muss. Als Besonderheit ist hier nur zu beachten, dass der nichtresidente Geschäftsführer einen in Spanien residenten Steuervertreter bestellen muss.

Viele deutsche nichtresidente Gesellschafter greifen wegen der nötigen Präsenz des Geschäftsführers in Spanien meist zur Möglichkeit, einen in Spanien Residenten als Geschäftsführer ihrer Gesellschaft zu bestellen. Dieser hat dann auf der Grundlage eines Anstellungsvertrages die Aufgabe, die Belange der S.L. zu vertreten. Um den Geschäftsführer einer gewissen Kontrolle zu unterwerfen, werden zumeist in den Anstellungsverträgen bestimmte Rechte und Verpflichtung des Geschäftsführers festgesetzt.

Vielen ist dabei jedoch unbekannt, dass diese Pflichten nur im Innenverhältnis, also im Verhältnis der Vertragsparteien zueinander, Bindungswirkung entfalten. Nach außen hin, also im Verhältnis zu Dritten, kann der Geschäftsführer faktisch und ohne jegliche Beschränkungsmöglichkeit, für die Gesellschaft handeln. Das heißt, er kann auch Geschäfte wirksam mit Dritten tätigen, die ihm eigentlich auf Grund des bestehenden Anstellungsvertrages gar nicht gestattet waren. So könnte der Geschäftsführer gegen den Willen der Gesellschafter Immobilien veräußern oder auch die Konten der Gesellschaft leeren. Das er sich hierbei gegenüber der Gesellschaft schadenersatzpflichtig macht ist außer Frage. Jedoch würde dies einen betrügerisch handelnden Geschäftsführer nicht von seinem Vorhaben abbringen lassen.

Eine wirksame Methode dieses Risiko auszuschalten, ist dem Auserwählten nicht die Stellung des Geschäftsführers zu übertragen, sondern diesen als Vertreter der Gesellschaft zu bestellen. Anders als der Geschäftsführer kann der Vertreter wirksam in seiner Vertretungsmacht nach außen hin eingeschränkt werden. Die Beschränkungen sind im Handelregister einzutragen. Somit kann ein Dritter, der mit dem im Namen der Gesellschaft handelnden Vertreter ein Geschäft abschließt, sich bei Zweifeln über die Vertretungsmacht des Vertreters, hierüber im Handelregister informieren. Sollte der Dritten dies nicht tun und sich später herausstellen, dass der Vertreter nicht zum Abschluss des Geschäftes befugt war, kann der Dritte sich nicht auf die Wirksamkeit des Vertrages berufen. Der Dritte wusste oder hätte es zumindest wissen können, dass er mit einem vollmachtlosen Vertreter Geschäfte machte. Die Gesellschaft kann so das aus dem Geschäft erlangte von dem Dritten zurückverlangen.

Die Vollmachten des Vertreters können in ihrem Inhalt beliebig beschränkt werden. Beispielweise kann es dem Vertreter ohne Mitwirkung des Geschäftsführers versagt bleiben, Immobilen der Gesellschaft zu veräußern, Konten zu eröffnen oder zu schließen oder Verträge wirksam zu unterzeichnen, die über einem bestimmten Wert liegen.

Die Varianten der Ausgestaltung einer Vollmacht sind vielfältig und erlauben eine Anpassung für jeden Einzelfall. Zur Vorbereitung und Ausarbeitung einer solchen Vollmacht sollte wegen der bestehenden Gefahren einer Falschinterpretation auf die Beratung eines Rechtsanwaltes zurückgegriffen werden.

Steuerbetrug lohnt sich nicht

Ist es wirklich notwendig als Nichtresidenter 18% Steuern auf den Gewinn beim Hausverkauf in Spanien abzuführen? Solche oder ähnlich Fragen werden dem beauftragten Rechtsanwalt oft im Zusammenhang mit der Abwicklung eines Immobilienverkaufes gestellt. Viel Verkäufer vertrauen leider auch heute noch auf windige Gesellen im Gewerbe die, um an schnelles Geld zu gelangen, von „undurchsichtigen Vorschriften“, einem „fehlenden Steuerabkommen“ oder auch von der „Freistellung der Steuerzahlung nach Abführung der 3% Retention“ sprechen und so ihre Opfer in Scharen zu sich locken. Die notwenigen Steuererklärungen werden vielerorts nicht abgegeben; und dies mit schweren finanziellen Spätfolgen.

Die Antwort eines jeden seriösen Beraters auf die obige Frage lautet natürlich: JA. Denn jeder Immobilienverkäufer der keine Steuerresidenz in Spanien unterhält ist per Gesetz verpflichtet in einem Zeitraum von drei Monaten nach dem Verkauf, eine Steuererklärung in Spanien über den erwirtschafteten Gewinn abzugeben und eventuelle Beträge nachzuzahlen.

Alle diejenigen die diese Verpflichtung ignorieren laufen nicht nur Gefahr einer Nachzahlung sondern auch einer nicht unbeträchtlichen Zinszahlung sowie eines Ordnungsgeldes von mehreren tausend Euro. Um es klar und deutlich zu formulieren: Es ist Schluss mit Lustig wenn es um Steuern geht! Das spanische Finanzamt arbeitet Hand in Hand mit ausländischen Steuerbehörden um Steuerhinterziehern und –betrügern das Handwerk zu legen.

Natürlich können auch nach der Abreise aus Spanien die spanischen Steuerbehörden innerhalb der Europäischen Union aktiv werden und fehlende Beträge im Amtshilfeverfahren einfordern. Zusätzlich findet auf deutsch – spanischer Ebene laut des im Jahre 1966 abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommens zwischen beiden Länder ein Informationsabgleich statt. Somit kann sowohl Deutschland als auch Spanien von der Möglichkeit gebrauch machen, Daten an die jeweils andere Behörde zu senden oder diese von dort abzufordern. Da jeder Verkauf und jede Steuerzahlung ohne Angaben der Steuer- bzw. NIE-nummer des Verkäufers nicht erfolgen kann, ist die Veräußerung einer werthaltigen Immobilie vor diesen Behörden nicht mehr zu verbergen.

Ab 01. Juli 2005 wurde diese Situation durch das Inkrafttreten der EU-Richtlinie zur Koordinierung der Besteuerung grenzüberschreitender Zinszahlungen an Privatanleger verschärft. Nunmehr werden automatische Kontrollmitteilungen zur besseren steuerlichen Erfassung von grenzüberschreitenden Zinszahlungen an Privatanleger mit Wohnsitz innerhalb der EU möglich.

Dem falsch beratenen Verkäufer droht damit Ungemach von zwei Seiten. Zum einen kann die spanische Steuerbehörde im Amtshilfeverfahren rechtskräftig festgesetzte Steuern beim deutschen Verkäufer in Deutschland beiziehen. Zum anderen kann das deutsche Finanzamt wegen der dort eventuell nicht angegebenen und versteuerten Verkaufsgewinne tätig werden.

Durch gute Beratung ist dieses Szenario jedoch leicht vermeidbar. Denn auch in Spanien gilt, dass Verkaufssteuern durch eine langfristige und vorausschauende Planung legal vermindert oder ganz und gar vermieden werden können.

Steuerrückerstattung durch den spanischen Staat in Immobilientransaktionen

Stellen Sie sich vor, Sie haben vor ein paar Jahren Steuern an den spanischen Staat gezahlt und könnten nun mehr als 50% hiervon wieder zurück erstattet bekommen. Dies muss kein Wunsch bleiben sondern könnte durchaus Realität werden.

Grund hierfür ist das Spanien bis zum Jahre 2007 Steuerausländer in eklatanter Weise diskriminiert hat.

Bis Anfang 2007 wurden nicht in Spanien steuerresidenten EU Bürger beim Verkauf ihres Hauses mit einem Steuersatz von 35% auf erzielte Gewinne belastet. Residente zahlten dem gegenüber nur 15% für den gleichen Sachverhalt. Nicht ansässige Ausländer entrichteten also pauschal 20% mehr Steuern. Eine klare Benachteiligung.

Die Europäische Kommission hielt die Bestimmungen der ungleichen Besteuerung für nicht mit dem EG-Vertrag vereinbar. Durch sie wurde die Freizügigkeit von Personen einschließlich der Arbeitnehmer, die Dienstleistungsfreiheit und der freie Kapitalverkehr behindert. Die Kommission eröffnete ein Verfahren gegen Spanien. Spanien versuchte nachfolgend und zur Umgehung einer Klage vor dem EU Gerichtshof diese Vorschriften zu entschärfen. Es passte seine Besteuerungsgrundsätze für sogenannte Residente und Nichtresidente an und führte ab dem Jahre 2007 einen Pauschalsatz von 18% für beide Gruppen ein. Die EU Kommission stellte daraufhin das Verfahren ein. Jedoch bedeutete dies nicht so wie von Spanien erhofft, dass es auch die entgegen den EU Grundfreiheiten eingezogenen Beträge behalten kann. Die Tücke steckt wie so oft im Detail.

Die von Spanien begangene Rechtsverletzung in Form der Ungleichbehandlungen von EU Ausländern im Vergleich zu Steuerresidenten wurde nicht einfach dadurch geheilt, dass Spanien nun alle Neufälle vermeintlich gleich behandelte. Eine Widergutmachung des erfahrenen Unrechts ist effektiv nur über den Weg der Rückzahlung der überzahlten Steuerbeträge zu erreichen.

Spanien wird nun aber nicht von Amts wegen tätig sondern hofft vielmehr auf die Verjährung der Steuerrückforderungen. Diese tritt vier Jahre nach dem Zeitpunkt ein in dem die Steuer gezahlt werden musste. Die Uhr läuft und Immobilientransaktionen wären also noch bis ins Jahr 2004 überprüfbar.

Der nichtresidente Verkäufer der im Zeitraum von 2004 bis 31.12.2006 eine Immobilie verkauft hat und nachfolgend die Steuern erkläre und zahlte ist also gut beraten, seine Steuerzahlung anzufechten. Hiermit würde zunächst der drohende Fristablauf gestoppt. Mit dem Antrag sollte sowohl die Teilrückerstattung der bis zu Beginn des Jahres 2007 zu zahlenden 5%gen Retention als auch die nachfolgend auf Grundlage der 35%gen Steuer gezahlten Summen begehrt werden.

Voraussetzung für den Antrag ist neben der noch nicht eingetretenen Verjährung auch, dass die Steuern vom Verkäufer ordnungsgemäß erklärt und auch gezahlt worden waren. Dies ist durch die ausgefüllten und abgestempelten der Steuervordrucke Nummer 211 und 212 nachzuweisen.
Dass das spanische Finanzamt nun angeregt durch die Rückzahlungsaufforderung sofort überweißt ist natürlich ausgeschlossen. Der Antragsteller muss sich auf einen langen Gerichtsweg, der wohl bis zum obersten europäischen Gericht gehen wird, vorbereiten.

Jedoch wird dieser steinige Weg bereit geebnet. So gibt es eine groß angelegte Initiative britischer Investoren die übergezahlte Steuern vom spanischen Staat zurückzuverlangen. Die reklamierte Summe soll nach Presseberichten bis zu 62 Millionen Euro betragen. Falls diese Bestrebungen erfolgreich sein sollten winkt für die Betroffenen ein nicht mehr erwarteten Geldregen.

Vorsicht vor windigen Treuhändern!

Man liest, hört und spricht über sie, sie sind in aller Munde, doch niemand kennt sie oder ihre Machtfülle wirklich. Die Rede ist von Treuhändern.

Treuhänder treten immer dann auf, wenn eine Person, die etwas erwerben möchte dies aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht kann, oder es vorzieht in den Erwerbsdokumenten nicht namentlich genannt zu werden. Der Treuhänder stellt in diesen Fällen seinen Namen und seine Person zur Verfügung.

Treuhänder werben für ihre Dienste in Zeitungen oder im Internet. Sie bieten an, zum Zwecke des Vermögensschutzes, die gewünschte Immobilie auf Mallorca für einen anderen zu kaufen oder dessen spanische GmbH (Sociedad Limitada) zu leiten. Im letzteren Fall treten sie sowohl als Gesellschafter oder als Geschäftsführer -oder beides- der zu gründenden Gesellschaft auf.

Im Gegenzug für seine Dienste lässt sich der Treuhänder entlohnen. Die gezahlten Honorare variieren entsprechend dem Arbeitsaufwand, dem getragenen Risiko oder dem Vorteil des Begünstigten.

Der Begünstigte, oder der Treunehmer, derjenige also, der erwerben möchte, dies aber nicht kann oder will, schließt mit dem Treuhänder einen sogenannten Treuhandvertrag. Hier werden alle Rechte und Pflichten der Parteien niedergelegt. Verstößt eine Seite gegen diesen Vertrag soll das Treuverhältnis unter Rückgabe der erworbenen Sachen aufgelöst werden können.

Das spanische Bürgerliche Gesetzbuch (Código Civil) kennt die Stellung des Treuhänders und den Treuhandvertrag nicht. Mehr noch, bis zu einer Entscheidung des spanischen Obersten Gerichtshofes (Tribunal Supremo) im Jahre 1999 war in Spanien die rechtswirksame Stellung des Treuhänders umstritten. In der Praxis wurde davon ausgegangen, dass der durch den Treuhänder abgeschlossene notarielle Erwerbsvertrag durch den Begünstigten nicht angefochten werden konnte. Die Wirkung war, dass der Begünstigte, der sich auf den Treuhandvertrag mit dem Treuhänder berief, das Nachsehen hatte, wenn der sich plötzlich nicht mehr an das Vereinbarte hielt. Somit verlor der Begünstigte seine Investition an den treulosen Treuhänder.

Dieses Missverhältnis hat der oberste Gerichtshof beendet. Nunmehr steht es dem Begünstigten offen, gegen den meuternden Treuhänder auf Grundlage des bestehenden Treuhandvertrages erfolgreich vorzugehen. Wichtig ist zu beachten, dass der Treuhandvertrag schriftlich niedergelegt sein muss. Des Weiteren sollte er für den Fall des Scheiterns Sicherungsklauseln für den Begünstigten enthalten. Anzuraten ist unbedingt die Klauseln des Treuhandvertrages vor dem Abschluss durch einen unabhängigen Rechtsanwalt prüfen zu lassen.

Natürlich kann auch der beste Treuhandvertrag im Ernstfall nicht ein Ausbrechen des Treuhänders aus den Vereinbarungen verhindern. Aus formaler Sicht ist und bleibt der Treuhänder der Eigentümer der auf ihn registrierten Immobilie oder der Inhaber des durch ihn erworbenen Rechtes. Somit kann er jederzeit die auf seinen Namen erfasste Immobilie verkaufen oder als Geschäftsführer über das Vermögen, zum Beispiele die Konten, der Gesellschaft verfügen. Dies kann er entgegen weitläufiger Meinung auch dann, wenn in dem abgeschlossenen Treuhandvertrag etwas anderes vereinbart wurde. Es ist daher besonders wichtig, sich vor dem Abschluss eines Treuhandverhältnisses Klarheit über die Person des zukünftigen Eigentümer seines Vermögens auf Mallorca zu verschaffen.

Die sicherste Lösung ist natürlich ohne Treuhänder eine stabile Vermögensplanung zu betreiben. Die Mittel und Weg für Ihren speziellen Fall können in einem Beratungsgespräch mit einem Rechtsanwalt aufgezeigt werden.

Internationaler Umzug - Vorsicht beim Zoll!

Spanischen Behörden sind, wie viele Ausländer oftmals schmerzhaft erfahren müssen, besetzt mit schwerfälligen Beamten, die sich auf die besonderen Belange des Antragstellers zumeist nur ungenügend einstellen können. Kommt hierzu noch die Unkenntnis sich im angestrengten Verwaltungsverfahren richtig auf die Wünsche der Administration einstellen zu können, sind Geldbußen vorprogrammiert.

Diese Erfahrung musste auch Frau K. (Name geändert) machen, als sie von den Vereinigten Staaten nach Spanien zog. Nach dem Kauf ihrer neuen Immobilie auf Mallorca packte sie ihr Hab und Gut in Container und verschiffte diese nach Spanien. Dort kamen sie auch an, wurden jedoch danach über Monate nicht aus dem Hafen von Valencia freigegeben. Nach mehreren erfolglosen Versuchen, den Weitertransport über ihren Agenten zu ermöglichen, musste Frau K erkennen, dass sie teils durch falsche Beratung, teils wegen mangelnder Kenntnisse über den internationalen Warentransport viel Zeit und Geld verloren hatte. Die spanischen Behörden in Valencia forderten nach langen Verhandlungen ein Ordnungsgeld in Höhe von über € 18.000,00. Erst nach der Einschaltung eines Rechtsanwaltes konnte der Sachverhalt aufgearbeitet und das Strafgeld vermieden werden.

So ist es für Laien oftmals sehr schwer, die einzelnen Institutionen eines internationalen Seetransportes richtig zuzuordnen und diesen korrekte Anweisungen zu geben. Zu unterscheiden ist oftmals zwischen dem Broker, dem Fright Forwarder, dem Reeder, dem Carrier, dem Consignor, den Zollbehörden und einer Reihe von verschiedenen Dokumenten. Diese Personen arbeiten bei richtigem Ablauf und Planung des Transportes Hand in Hand zusammen sodass die Ware auch im Zielland angelangt. Für einen Außenstehenden ist es dann jedoch schwer verständlich, wenn der Transport plötzlich bei Ankunft im Zielland ins Stocken gerät. Missachtet wird hierbei oftmals, dass der nur Eigentümer der transportierten Ware für die Verzollung im spanischen Ankunftshafen verantwortlich ist. Alle Parteien des Transportes können ohne die Bearbeitung durch den Zoll ihre Aufgabe nicht weiter erfüllen.

Spanische Zollbehörden hingegen verlangen vom Eigentümer der Waren eine Serie von Dokumenten zur Bearbeitung des Importes. Sollten diese nicht rechtzeitig oder unvollständige vorliegen wird der Weitertransport der Ware schlicht verweigert. Bereits nach wenigen Tagen drohen neben der Zahlung von Mehrwertsteuer und Zöllen Bußgelder und Standgebühren der Container in empfindlicher Höhe.

Es ist daher ratsam bereit vor Ankunft der Container alle notwendigen Dokumente vorbereitet zu haben.

Handelt es sich bei der eingeführten Ware um Umzugsgut, so besteht eine Befreiung von Zöllen und Mehrwertsteuer. Umzugsgut sind Gegenständige die nicht gewerblich genutzt werden und dem Haushalt der zuziehenden Person zuzuordnen werden. Auch ein Fahrzeug kann ein Umzugsgut sein.

Ein Umzug liegt immer dann vor wenn sich eine Person aus einem Staat indem sie ihren Hauptwohnsitz inne hatte, in einen anderen Staat begibt um dort ihren Hauptwohnsitz zu begründen. Weitere Voraussetzung für die Steuer- und Zollbefreiung ist, dass sich das Umzugsgut mehr als sechs Monate im Eigentum des Importeurs befunden hat und der Importeur mehr als zwölf Monate in dem Ursprungsland seinen Hauptwohnsitz besaß. Des Weiteren ist es in dem Importeur untersagt., die eingeführten Gegenstände innerhalb eines Zeitraumes von zwölf Monaten nach dem Zuzug zu veräußern.

Um bei der Einfuhr böse Überraschungen zu vermeiden ist es stets ratsam die Vorbereitungen der Zollerklärung einem im internationalen Steuerrecht erfahrenen Fachmann zu überlassen.

© 2006 - Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Forderungsbeitreibung in Spanien

Die Zahlungsmoral der Deutschen ist schlechter den je. Dies bringt, vor allem in der angespannten wirtschaftlichen Situation, viele klein und mittelständige Unternehmen, aber auch Privathaushalte, in finanzielle Nöte. Zwar können Titel in Deutschland schnell erlangt werden, doch was passiert, wenn sich der solvente Schuldner in den sonnigen Süden absetzt oder seine Vermögensgüter dort fernab vom Zugriff der deutschen Gläubiger hortet? In diesen Fällen schreiben die meisten deutschen Forderungsprofis diese Verbindlichkeiten ab und lassen den Schuldenmacher ziehen. Doch das muss nicht sein.

Vollstreckung deutscher Titel in Spanien
Spanien verfügt über ein effektives System, welches die schnelle und unkomplizierte Vollstreckung titulierte Forderungen aus dem europäischen Ausland erlaubt. Hierbei helfen unter anderem ein seit Einführung einer neuen Zivilprozessordnung gestrafftes spanisches Justizsystem sowie mehrere europäische und internationale Abkommen. Dort haben sich Mitgliedssatten verpflichtet, gegenseitig Urteile anzuerkennen und zu vollstrecken. Letztmalig wurden diese Normen innerhalb der EU durch die Verordnung 44/2001 des Rates modifiziert und gestärkt. In Spanien sind daher auch deutschen Urteile vollstreckbar.

Schuldnersuche in Spanien
Wie auch in Deutschland nutzt jedoch ein erstrittener Titel nichts, wenn der Schuldner danach nicht ausfindig gemacht werden kann. Aber auch hier gibt es in Spanien effektive Hilfen. Neben diversen und modernen elektronischen Suchhilfen ist die in Spanien notwendige Steueridentifikationsnummer für Ausländer (Numero de Identificacion de Extranjeros) sehr hilfreich. Diese Nummer ist immer dann zu beantragen, wenn der Neuankömmling geschäftlich in Spanien tätig wird oder Eigentum erwerben möchte. Denn mit dem Antrag wird der Antragsteller eindeutig in Spanien identifiziert und muss auch seinen neuen Wohnsitz bekannt gegeben. Weiterhin hält Spanien Hilfen in Form von zentralen Registern für Immobilienwerte und Gesellschaftsvermögen bereit, die jeweils mit der beschriebenen NIE Nummer verknüpft sind. Einmal aufgefunden kann dann leicht die Vollstreckung in alle Vermögensgüter des Schuldners betrieben werden.

Voraussetzungen für den Rechtsanwalt
Um tätig zu werden benötigt der beauftragte und in Spanien ansässige Anwalt die Ausfertigung des deutschen Titels nebst Vollstreckungsklausel. Nach einer beglaubigten Übersetzung kann dieser Titel dann in Spanien bei dem zuständigen Amtsgericht präsentiert werden.

Der involvierte spanische Richter wird danach innerhalb weniger Tage die spanische Vollstreckungsklausel ausfertigen. Natürlich obliegt ihm hierbei nicht die Prüfung der materiellen Rechtskraft des deutschen Urteils, da dies ja schon von seinem deutschen Kollegen erledigt wurde. Ausnahmen bei der Prüfungspflicht gibt es nur bei in Deutschland erlassenen Versäumnisurteilen. Diese werden vom spanischen Richter nochmals darauf geprüft, ob seinerzeit die Klageschrift ordnungsgemäß am Wohnsitz des Beklagten zugestellt wurde. Kann dieser Beweis durch Zustellungsurkunden geführt werden, bestehen auch hier keine Schwierigkeiten in Spanien aktiv zu werden.

Die Zustellung
Die danach notwendige Zustellung und Vollstreckung des Urteils wird, anders als in Deutschland, nicht von Gerichtsvollziehern vorgenommen. Diese existieren in Spanien nicht. Vielmehr übernimmt diese Aufgabe ein Gerichtsbeamter, der im Einzelfall für die Zustellung und die Vollsteckung beauftragt wird.

Natürlich ist die Vollstreckung eines Titels nur das letzte Mittel, um den sich in Sicherheit wähnenden Schuldner gefügig zu machen. Oft ist es so, dass der aufgeschreckte Schuldner den Ernst der Lage für sich und sein Vermögen begreift. Er setzt sich dann meist schnell mit dem beauftragten Rechtsanwalt in Verbindung, um schon vor Erscheinen des Justizbeamten etwas zu regeln. Nach Jahren in Spanien würde eine erneute „Flucht“ sicherlich schwer fallen und das schöne Leben im sonnigen Süden möchten nur wenige missen. Zudem wäre es sehr peinlich, sich vor den neuen Freunden und Geschäftspartner wegen einer alten Sache zu blamieren. Denn auch hier gilt die alte Weisheit: Die Mühlen des Gesetzes mahlen langsam, aber Sie mahlen; auch in Spanien!

Vorsorge schützt vor Verlusten

Zunehmend erfüllen sich Deutsche den Traum von der eigenen Immobile in Spanien durch einen Neubau in eigener Regie. Die Vorzüge liegen klar auf der Hand. Neben Preisvorteilen können eigene Wünsche und Ideen schon bei der Planung der eigenen vier Wände verwirklicht werden. Spätere kostenintensive Modernisierungen der Immobilie aus zweiter Hand entfallen somit. Auch ist der Wunsch ein Haus mit gewünschten Qualitätsstandart zu bewohnen, ausschlaggebend dafür, die Bauvorbereitungen und den Bau selbst unter eigener Aufsicht zu realisieren.

Jedoch zeigt die rechtsanwaltliche Praxis, dass bereits bei der Auswahl von Bauunternehmern einfache Auswahlregeln missachtet werden. So unterzeichen viele Bauherren vorgefertigte „Standartbauverträge“ ohne den dahinter stehenden Handwerker prüfen zu lassen. Dies geschieht zumeist aus Kostengründen. Einige Bauunternehmer stellen sich später als unzuverlässig heraus. Großzügige Anzahlungen verschwinden. Der Handwerker geht in Konkurs oder erfüllt seine Verpflichtungen schlecht. Zudem fallen unerfahrene Bauherren auf Mallorca oft, auf die Auskunft eines guten „Kontaktes“ vertrauend, betrügerischen Angeboten zum Opfer. Diese Fälle enden zumeist im Totalverlust der Investition oder verursachen erhebliche Kosten der Rechtsverteidigung.

Vor dem Abschluss eines Bauvertrages ist daher dringen anzuraten den zukünftigen Geschäftspartner und den Bauvertrag von einem Fachmann überprüfen zu lassen.

Die erste und wohl auch einfachste Möglichkeit einer Überprüfung des gewünschten Bauunternehmers ist die Abforderung von Referenzen. Sollten sich bei entsprechenden Kontrollen bereits Diskrepanzen ergeben ist besondere Vorsicht geboten. Natürlich stehen hier Manipulationen Tür und Tor offen, da der Bauunternehmer nur ausgewählte Objekte dem Interessenten offenbaren wird. Des Weiteren sollte eine Kontrolle der Solvenz, also der Zahlungsfähigkeit des Unternehmers erfolgen. Dies geschieht durch eine Prüfung der Vermögensverhältnisse des Handwerkers. Hierbei geht es in erster Linie nicht darum die und Qualität der Leistung des Geschäftspartners zu evaluieren. Vielmehr kann festgestellt werden, ob er finanziell in der Lage ist, für mögliche Schadenersatzklagen einstehen zu können. Verläuft dieser Test negativ sollten weitere Sicherheiten in den Bauvertrag eingearbeitet werden, um vor späteren Überraschungen, wie zu Beispiel der Vermögenslosigkeit des verklagten Handwerkers, geschützt zu sein. Ist der Bauunternehmer eine spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (S.L. – Sociedad Limitada) ist neben einer Vermögensaufstellung auch ein Handelregisterauszug anzufordern. Der Bauherr gewinnt damit einem Einblick in die Gesellschaft. Neben dem Namen des Geschäftsführers sind hier ebenso die Bevollmächtigten der SL, das eingezahlte Mindestkapital, der Gesellschaftssitz und die Gesellschaftsbilanzen aufgeführt. Wurden die Bilanzen eines Unternehmens nicht ordnungsgemäß beim Handelregister zur Eintragung gebracht ist Anlass zur Vorsicht geboten. Zumeist stehen diese Gesellschaften kurz vor einem Konkurs oder verfügen nicht über eine funktionierende Geschäftsführung.

Seit kurzem ist weiterhin die Gelegenheit gegeben, durch eine Einsichtnahme in das Gerichtsregister von eventuell anhängige Klagen gegen den Handwerker zu erfahren. Auf Mallorca ist diese Methode jedoch leider mit einem erheblichen Zeitaufwand verbunden, da hier, anders als in den anderen Autonomien Spaniens, die Gerichtsregister erst seit relativ kurzer Zeit computergestützt geführt werden.

Informationspflichten auf Webseiten

Das Internet ist für Neugründer wie auch etablierte Unternehmen ein willkommenes Mittel, um sich selbst und ihre Produkte oder Dienstleistungen Millionen von potentiellen Kunden ohne größere Kosten vorzustellen. Die Zahl dieser Art von kommerziellen Webseiten steigt täglich und Waren oder auch Dienstleistungen können mittlerweile online besichtigt, bestellt, bezahlt und bezogen werden.

Auch auf Mallorca haben viele kleine und mittelständige Unternehmen wie Mietebörsen, Handwerker oder Steuerberater davon Gebrauch gemacht, Ihre Waren und Dienstleistungen auf einer eignen Webseite zu bewerben.

Vielfach wird bei der Erstellung einer solchen Seite jedoch übersehen, dass es seit geraumer Zeit gesetzliche Vorschriften über Mindestangaben zur Person des Anbieters gibt. Diese Impressumspflicht wurde innerhalb der Europäischen Union durch den Erlass der Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr geschaffen.

Die Richtlinie verfolgt den Zweck des Kundenschutzes, indem Mindestinformationen über einen Anbieter von Leistungen ständige bereitgehalten und offengelegt werden müssen. Hiermit soll die Gefahr von betrügerischen Angebote im Internet verringert werden.

Die nunmehr vorgeschriebene Informationspflicht, die sowohl in Spanien als auch in Deutschland per Gesetz eingeführt wurde, trifft im Prinzip jeden, der kommerzielle Ziele mit seinem Internetangebot verfolgt. Dies ist immer dann gegeben, wenn der Absatz von Waren oder Dienstleistung gefördert werden soll. Auch die schlichte Präsentation eines Unternehmens ohne eigenes online Verkaufsangebot gehört in diese Kategorie.

Eine Impressumspflicht ist somit auch für Malermeister Müller oder die Arztpraxis Dr. Mund & Kund auf Mallorca vorgeschrieben, die nur eine Kontaktadresse samt Email im Internet veröffentlichen.

Das aufzunehmende Impressum muss nach dem Wortlaut des Gesetzes leicht erkennbar, unmittelbar erreichbar und ständig verfügbar sein. Zu den vorgeschriebenen Pflichtangaben gehören unter anderem die Nennung des Namens und der Anschrift unter der der Anbieter niedergelassen ist. Bei juristischen Personen, wie zum Beispiel einer spanischen S.L., ist ebenso der Name des Geschäftsführers zu nennen. Ebenso sind Angaben zu den Handelsregistereintragungen oder anderen offiziellen Registern zu machen. Weiterhin muss eine funktionierenden Emailadresse und die Umsatzsteueridentifikationsnummer, soweit vorhanden, im Impressum enthalten sein. Kann eine erbrachte Tätigkeit nur nach vorheriger Genehmigung ausgeführt werden, so sind Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde ebenso aufzunehmen.

Freie Berufe wie Ärzte, Rechtsanwälte oder Steuerberater sind zudem verpflichtet Ihrer Kammer-mitgliedschaften, Ihre gesetzlichen Berufsbezeichnungen und den Staat in dem diese Bezeichnung verliehen wurde, neben anderen Angaben, zu nennen.

Für Anbieter auf Mallorca besteht die Schwierigkeit, dass Sie unter Umständen sowohl den deutschen als auch den spanischen Vorschriften zur Impressumspflicht unterliegen. Wegen der bestehenden Abweichungen im Wortlaut der entsprechenden Vorschriften sollte daher die Übereinstimmung des Impressums mit beiden Gesetzeswerken von einem Fachmann überprüft werden. Der „Mut zur Lücke“ ist übrigens nicht zu empfehlen. Eine Missachtung der Impressumspflicht kann ein Bußgelder in Höhe von bis zu € 50.000,- nach sich ziehen.

Widerspruch in Steuerverfahren - ein scharfes Schwert

Das Spanien kein Steuerparadies ist, ist weitläufig bekannt. Die Liste der zu zahlenden Steuern ist lang. Nur für in Spanien nicht Steuerresidente bestehen neben Einkommens- und Vermögenssteuern, auch Grunderwerbs-, Erbschafts-, Schenkungs- und verschiedenen Sondersteuern. Vor allem letztere sind in vielen europäischen Staaten unbekannt. Ein viel Diskutiertes Beispiel ist die spanische Zulassungssteuer für die Einfuhr von Land- und Luftfahrzeugen. Zudem sind spanische Steuersätze hoch. So verwundert es nicht, das Steuerzahler die in Spanien bekannten Steuerschlupflöcher und Steuersparmöglichkeiten zu nutzten versuchen. Hier besteht bei vielen Nichtresidenten der Irrglaube, dass lokale Steuerbehöroden keine Kontrollen durchführen. Vielerorts wird dann einfach eine Einnahme bei der Steuererklärung schlicht „vergessen“. Dass dies seit dem Einzug moderne Datentechnik und einem effektiven Datenabgleich auch in den Nebenstellen des spanischen Finanzamtes ein unsinniges Mittel darstellt, bedarf keiner weiteren Erklärung.

Regelmäßige Steuerprüfungen sind mittlerweile gang und gebe. Kommt es zu einer behördlichen Prüfung der gezahlten Steuern besteht dann zumeist ein Nachforderungsanspruch. Geht das Finanzamt zudem davon aus, dass eine Steuer vorsätzlich nicht abgeführt wurde, wird je nach Schwere des Verstoßes auch ein Bußgeld verhängt. Dieses kann bis zu 100% der Steuerschuld betragen.

In ähnlicher Art stellte sich ein kürzlich in meiner Kanzlei bearbeiteter Sachverhalt dar. Ein deutscher Mandant hatte im Zuge seiner in Spanien vorgenommenen Investition eine fällige Einfuhrsteuer wegen eines Formfehlers nicht ordnungsgemäß erklärt. Bei einer Steuerprüfung wurde der Betrag nachgefordert. Der Mandant sah sich zu unrecht besteuert und verweigerte die Zahlung. Neben einem Verspätungszuschlag verhängte die Zollbehörde ein Bußgeld in Höhe von über 65.000,00 Euro. Dies entsprach 90% der geschuldeten Steuer. In einer Vorbesprechung der Steuerangelegenheit stellte die lokale Finanzbeamtin mit leichtem Akzent kühl fest, dass der deutsche Investor „ja offensichtlich genug Geld habe. Er könne daher auch eine so hohe Strafe zahlen...“ Das sie damit über das Ziel hinausschoss war ihr gleich. Das nachfolgend durchgeführte Widerspruchsverfahren blieb erfolglos. Die erhobene Klage vor dem Verwaltungsgericht hatte Erfolg. Das Gericht stellte in seiner Begründung fest, dass das Bußgeld zu hoch angesetzt worden war. Das Gericht führte aus, dass die Finanzbehörde nicht davon ausgehen konnte, dass der begangene Formfehler eine vorsätzliche Steuerhinterziehung darstellte. Das Bußgeld war damit unverhältnismäßig und wurde aufgehoben.

Diese Entscheidung zeigt deutlich, dass spanische Verwaltungsrichter die anscheinende Allmacht der Finanzbehörden wirksam kontrollieren und beschneiden. Bei dieser Aufgabe hilft unter anderem auch das seit dem Jahre 2003 stark modifiziere allgemeine Finanzverwaltungsverfahrensrecht. Mit diesem Gesetz wurden die Rechte der Betroffenen gestärkt. Entscheidet die Finanzbehörde ein Verfahren gegen ein Steuersubjekt zu eröffnen, hat der Betroffene weitgehende Anhörungs- als auch Informationsrechte. Bereits in der Phase der behördlichen Ermittlung kann dieses durch Mitwirkung des Betroffenen beenden werden. Kommt die Behörde auch nach der Anhörung des Steuerschuldners zu dem Schluss eines Rechtsverstoßes, kann das Verfahren durch Zahlung abgeschlossen werden. Trifft die Entscheidung der Finanzbehörde nicht auf die Zustimmung des Steuerzahlers steht natürlich auch der nunmehr gut strukturierte Verwaltungsrechtsweg offen. Ein kleiner Wermutstropfen bleibt jedoch auch hier; in Spanien mahlen die Mühlen der Gerechtigkeit langsam, aber sie mahlen!

Hierbei sollte der Rat eines Rechtsanwalts dringen in Anspruch genommen werden.

Wer nichts wird, wird Wirt

Ein gutes altes deutsches Sprichwort besagt: „Wer nichts wird, wird Wirt (oder Politiker)“. Dieses Sprichwort muss in Spanien erweitert werden um den Nebensatz: „jedoch nur mit einer gültigen Lizenz“.

Der Tourismus mit seinen schier unendlichen Möglichkeiten gutes Geld in kurzer Zeit zu verdienen, lockt viele Deutsche nach Mallorca, um hier ihren Traum von der eigenen kleinen Kneipe oder Bar zu verwirklichen. Natürlich sind neben einem guten Konzept und der richtigen Lage, auch die spanischen Verwaltungsvorschriften zu beachten. Außer einer örtlichen Öffnungslizenz (Licencia de Apertura) bedarf es vielerorts auch einer Genehmigung des Tourismusministeriums der Balearen, um legal ein Lokal betreiben zu können. Zusatzlizenzen oder Erweiterungen für Musikbetrieb, Tanzlokale oder auch längere Öffnungszeiten können beantragt werden, um das Gesamtkonzept auf legale Füße zu stellen.

Vorsicht ist geboten bei sogenannten Geschäftstübernamen „Traspaso“. Hier liegen zumeist die notwenigen Lizenzen nicht vor oder sind fehlerhaft. Da der Verpächter sich in Standartpachtverträgen von jeglicher Verantwortung freistellt, sollte eine Prüfung der angeblich bestehenden Erlaubnis oder der Möglichkeit der Beschaffung einer solchen unbedingt vor der Unterschrift eines Vertrages erfolgen. Lieder trifft der eingeschaltete Rechtsanwalt oft auf ein falsches Verständnis seiner Auftraggeber über die Unwegsamkeiten der spanischen Verwatung und benötigt viel Zeit und Mühe um Investoren von den notwendigen Vorarbeiten einer Lokaleröffnung zu überzeugen. Diese sind unabdingbar, denn in der Hochsaison sehen sich viele Betreiber Anzeigen der Konkurrenz ausgesetzt, die nur dann nicht zu einem geschäftlichen Misserfolg führen, wenn alle Papiere in Ordnung sind. Der Rat nichts zu überstürzen und auf keinen Fall „erst einmal ohne anzufangen“ ist bares Geld wert.

Doch nicht nur Betreiber von Lokalen möchten auf Mallorca tätig werden. Vielerorts wird der Vorschlag an den beratenden Anwalt herangetragen, einen ambulanten Verkauf von Eiscreme oder Getränken im Sommer zu organisieren, oder die berühmte Thüringer Bratwurst am Straßenrand direkt vom Grill zu verkaufen. Diese Vorhaben sind zumeist zum Scheitern verurteilt, soweit die bestehenden kommunalen Regeln zur kommerziellen Nutzung von öffentlichen Räumen missachtet werden. So kann in Palma de Mallorca ein Verkauf außerhalb fester Einrichtungen, wie beispielsweise aus Lokalen heraus, nur in sehr engen Grenzen erfolgen. Nach der städtischen Verordnung vom 30. September 1980 sind Lizenzen für den Verkauf im öffentlichen Raum nur im Rahmen der Erweiterung bereits bestehender Anlagen wie z.B. Terrassen für Bars oder und Kaffee, für die Installation fester mit dem Boden verbundener Einrichtungen wie z.B. Kioske oder für Märkte und Feste vorgesehen. Der Verkauf an Stränden ist grundsätzlich untersagt. Ausnahmen sind natürlich vielerorts möglich. Als Grundregel gilt jedoch, das Lebensmittel nur in fest installierten Einrichtungen veräußert werden können.

Zur notwendigen Beantragung von Lizenzen zur Öffnung oder der Übernahme eines Lokals oder zum Verkauf im öffentlichen Raum sollte ein Rechtsanwalt beauftragt werden.

© 2006 - Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Immobilienverlosungen in Spanien - Es ist nicht alles Gold was glänzt

Der Spanier Miguel Marina hatte eine Wohnung in Madrid, ein Darlehen in Höhe von 320.000 Euro und keine Arbeit mehr. Das Geld wurde knapp, er konnte die monatlichen Raten nicht mehr zahlen und entschied sich zu handeln. Ein Verkauf war wegen der derzeitigen Immobilienkrise unmöglich. Seine Idee war, die Wohnung einfach zu vorlosen. Der Preis seiner Lose betrug nur fünf Euro. Der glückliche Gewinner hätte die Wohnung bekommen, und das steuerfrei, versprach Marina.

Die Idee, schwer verkäufliche Immobilie auf Mallorca per Lotterie zur veräußern haben derzeit viele. Webseiten springen wie Pilze auf dem Boden, Zeitungen schreiben über das angeblich „legale Geschäft“ und selbst das deutsche Fernsehen berichtet zur besten Sendezeit über die neunen „Schnäppchen am Markt für 99,00 Euro“. Dass sich die angeblich neue Masche des Immobilienverkaufes zu einem Boomerrang entwickeln kann realisierte auch Miguel Marina viel zu spät. Er bekam Post vom Finanzamt. Steuern wurden verlangt und eine Busgeld verhängt. Zusammen mehr als 97.000,00 Euro. Marina hatte bei der ganzen Lottoplanung einen wichtigen Punkt vergessen. Das geltende Recht lässt in Spanien, anders als in Deutschland, zwar private Verlosungen zu, jedoch nur wenn der Staat kräftig mitverdienen kann. Nun droht Marina die Zwangsversteigerung. Nach dem Traum vom schnellen Glück kam das böse Erwachen.

Grundsätzlich können in Spanien sowohl hier ansässige Personen und Gesellschaften als auch staatliche oder halbstaatliche Einrichtungen Lotterien, Tombolas oder andere Art von Auslosungen legal veranstalten. Voraussetzungen für eine solche Veranstaltung ist jedoch eine Genehmigung durch die zuständigen Behörden. Wer für die entsprechende Genehmigung zuständig ist, ob also die autonomen Ministerien oder die Zentrale in Madrid zustimmen muss, richtet sich zunächst danach, auf welchem Gebiet die Verlosung stattfinden soll. Werden Lose zum Beispiel nur auf Mallorca veräußert, wäre der Ansprechpartner für die Genehmigung die zuständige lokale Behörde. Sind die Lose jedoch im gesamten Staatsgebiet erhältlich, wie zum Beispiel bei der Verlosung durch das Internet, ist eine Genehmigung in Madrid zu beschaffen.

Zum Erhalt der Genehmigung muss der Antragsteller eine Vielzahl von Informationen beischaffen und Dokumente vorlegen. Bei Immobilienverlosungen ist dies beispielsweise neben dem Nachweis der Identität des Veranstalters und seiner Steuernummer, auch der Eigentumstitel des verlosten Objektes, dessen Beschreibung und eine offizielle Wertschätzung, die nicht älter als einen Monat sein darf. Sollte die Immobilie mit einer Hypothek belastet sein, ist der Nachweis darüber zu führen, dass die Raten bezahlt sind und die Bank während der Verlosung keine Zwangsversteigerung durchführen wird.

Die Verlosung darf einen Zeitraum von einem Jahr nicht überschreiten. Die Lose dürfen unter keinen Umständen früher verfallen oder durch den Veranstalter als verfallen erklärt werden können. Jeweilige Muster sind bei dem Antrag einzureichen.

Neben weiteren umfangreichen Informationspflichten dürfen natürlich auch die entsprechenden Steuern und Abgaben nicht vergessen werden. Für eine auf dem gesamten spanischen Staatsgebiet durchzuführende Verlosung beträgt die Abgabe 15% des Wertes aller Lose. Hier sind je nach Autonomie verschiedene Steuersätze möglich. Diese ist bereits bei Erteilung der Genehmigung zu zahlen. Hierneben zahlt der Gewinner 18% pauschale Einkommenssteuer auf den Gewinn. Für die Immobilienübertragung fallen daneben die üblichen Übertragungssteuern an.

Für diejenigen die ihr Glück ohne die entsprechende Erlaubnis versuchen, droht neben tragkonischen Ordnungsgeldern der Steuerbehörden auch der Staatsanwalt. Geldbusen bis zum doppelten des Wertes der Immobilie, Zwangsenteignung und bis zu drei Jahre Haft stehen zur Disposition.

Der Gang zum Rechtsanwalt sollte daher bereits in der Planungsphase beschritten werden.

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